房貸證券化先要控風險
- 發佈時間：2015-11-26 02:34:20 來源：京華時報 責任編輯：胡愛善
日前公佈的《住房公積金管理條例》（修訂送審稿）中明確，住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支援證券。這項政策如果得以通過，醞釀多年的房貸證券化將在我國得以落地。
説起房貸證券化，人們很自然地想起曾經導致全球金融危機的美國“房利美”“房地美”兩家房貸專業機構。當年由於“兩房”發行的房貸證券化産品出現了資金鏈斷裂，導致華爾街發生“雪崩”式危機，並拖累美國經濟産生全局性危機。金融危機又蔓延到全球，全球市場至今都未完全恢複元氣。因此，如果中國發行房貸證券化産品，是否會出現像美國一樣的問題，自然是一個讓人放心不下的問題。
房貸證券化，是把缺乏流動性但能夠産生穩定現金流（本息歸還）的個人住房抵押貸款組成資産池，以資産池所産生的現金流作為償付基礎，通過風險隔離、現金流重組和信用增級，在資本市場發行資産支援證券的融資行為。房貸證券化的最重要意義，是打通了房貸和資本市場的通道，可以刺激個人住房貸款的需求，對於目前我國房地産市場的去庫存化具有一定的推動作用。
但是，房貸證券化畢竟是一種將房貸轉化為金融虛擬産品的融資行為，它除了會産生資本市場的風險以外，還需要面對房地産市場的風險。一旦房價持續下跌，房貸出現斷供，就會影響到房貸證券的安全性。這種風險一旦發生，它在市場上産生的負面影響將是漣漪式的，會影響到經濟運作的很多方面。因此，在房貸證券化落地之前，應該根據這種投資品種的特點，事先築好防範風險的堤壩。
美國“兩房”所出現的教訓，一方面是美國的房貸是零首付，在這一點上，由於我國房貸設置了一定的首付標準，對貸款人有一定的資質要求，因此安全系數要高於美國。另外，美國由於金融市場十分發達，圍繞著證券化後的房貸，設計了過於複雜的衍生投資品鏈條，只要其中一個環節出現問題，就導致發生全局性問題。由於中國房地産市場的風險大於美國，因此在推出房貸證券化産品時，應該把資金鏈設計在可控範圍，避免像美國市場一樣過於複雜，增加風險壓力。□周俊生
