■ 市場觀察

　　相對來説，MBS信用等級高，流動性好，是一種更好的固定收益産品。有了MBS這一工具，房貸可以不受信貸總體環境的約束，尤其是在利率高漲的時候，銀行可以出售收益較低的房貸資産，用於發放高利率的房貸。

　　國務院法制辦公室近日公佈《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，向社會徵求意見，這項看似不起眼的條款，實際上為公積金貸款的資産證券化打開了政策窗口。而去年的“9·30新政”，事實上已經明確支援商業性房貸實施資産證券化。

　　所謂的資産證券化，就是將非標的房貸，按個人的還貸風險分類，打包成標準化的證券産品，在金融市場交易。對於原資産擁有者來説，出售資産可以回收流動性，用來投資、貸款等其他高收益的金融産品。對於投資者來説，個人房貸風險低、穩定性好，是非常好的固定收益類産品。房貸資産證券化的同時，也是風險轉移的過程，是資産方分散風險的辦法。

　　MBS在盤活存量資産的同時，也可以在信貸總量受限的情況下更好地配置資源。傳統的房貸市場，存量房貸無法流動，新增房貸就需要央行擴張貨幣供應量，顯示為央行放水和信貸總量的上升。對於商業銀行來説，存量房貸趴在資産項上，無法進行資産轉換，調整業務結構也很困難。有了MBS這一工具，房貸可以不受信貸總體環境的約束，尤其是在利率高漲的時候，銀行可以出售收益較低的房貸資産，用於發放高利率的房貸。

　　中國上一次房貸資産證券化受阻于美國的次貸危機，而次貸危機的源頭正是被過度證券化了的房貸，當住房價格下滑時，複雜的證券化了的房貸資産出現崩盤，引發了多個金融子市場的危機。考慮到中國多數時間房貸首付都高達三成（只有少數幾乎低到兩成），這意味著整體房價跌幅超過三成也不會損及房貸（還要考慮購房後的平均漲幅），所以中國多數城市房貸的資産品質要高於美國。

　　從這一點講，房貸資産證券化對於投資者來説也是一個好消息，早期中國固定收益類産品種類少，類型單一，近年經過發展，也主要以企業債、城投債為主，受制于剛性兌付，政府信用隱性擔保的金融産品信用利差較小，投資者熱情不高，而信用等級低的金融産品，投資者也不敢買，流動性不好。相對來説，MBS信用等級高，流動性好，是一種更好的固定收益産品。

　　正因為房貸的資産品質很高，所以商業銀行不到最後，不會出售這類資産。今年以來，央行連續放鬆貨幣，但近幾個月銀行的信貸規模反而下降，這表明銀行已經沒什麼好的企業可以貸款了。這個時候，銀行也更沒有動力去出售優質資産來獲得流動性了，對於商業性貸的資産證券化的積極性自然不是很高。

　　住房公積金管理中心對於房貸資産證券化的態度更積極一些，因為近年來各地的公積金時常告急、入不敷出，申請公積金貸款排隊是家常便飯，所以公積金管理中心有很強的動力通過房貸資産證券化回收流動性，用於發放更多的貸款。

　　眼下確實是房貸資産證券化的好時機。一方面中國的金融市場相比2008年前，有更強的定價能力、更大的市場規模和更高的交易量，這些都可以保證證券化的房貸資産能保持較好的流動性，而不只是一種嘗試。另一方面，輿論環境和市場形勢讓房貸證券化不會太熱，也不會面臨更多的指責，讓其可以低調成長。

　　□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）