深圳多家銀行下調貸款利率後 樓市走向牽動人心

　　第一財經 陳淑貞

　　從深圳11號線塘尾站出來後，怎麼過對面馬路的華強城，真是個難題。

　　深圳西部沙井像一個大工地。地鐵口的雙向大馬路連個紅綠燈都沒有，環衛工人看著為難的路人説，你一會趁著人少，衝過去。

　　華強城于2018年底開盤，儘管稍顯偏僻，配套未全，但在今年1、2月，都是深圳一手住宅成交套數的Top3。同樣暢銷的還有三公里之隔的萬科星城，這些均價不到5萬的新盤，共同組成深圳剛需之底。

　　幾個開盤數月的項目去化已見底，深圳樓市到底部了嗎？這是個縈繞無數深圳購房者腦海的問題。

　　雖受假期等因素影響，成交量仍出現下滑，但今年1月開始，深圳一手住宅均價結束過去二十多個月的月月微跌狀態，變成微漲52元／平方米，2月深圳一手住宅均價再度微漲120元／平方米，同時二手住宅成交均價也終止了連續六個月的下滑，企穩回升。

　　同期，在資金面寬鬆影響下，深圳各大銀行個貸利率出現全面下調，普遍從基準利率上浮10%調整到上浮5%。

　　樓市春江水暖的背後，從嚴的調控政策並未消除，而房産稅再度雷聲隆隆，在中國這片市場化程度最高的土地上，樓市的前景似乎並沒有那麼樂觀，迷惘期仍未度過。

　　此際，唯有一樣可以確定：樓市仍舊牽動著民眾最敏感的那一根神經。

　　開發商謹慎探路前行

　　Q房網研究部數據顯示，過去一週（3月4日~3月10日），深圳全市一手住宅成交了730套，成交面積為7.09萬平方米，環比均上漲兩成，成交均價53497元/平方米，環比微跌0.35%，總體來説，量漲價穩。

　　從備案數據來看，上周萬科星城成交104套，全市第一，緊隨其後的華強城成交93套。深圳西部這兩個剛需大盤，同樣是過去兩個月中深圳一手住宅的成交大戶。

　　深圳機場再往北上，萬科、華強集團、海岸地産、招商蛇口、華僑城等開發商在沙井扎堆開工，它們的項目附近，多數是一片片小産權房和工廠，商業形態落後，交通不便。但在前海蛇口自貿區、大空港、粵港澳大灣區等規劃利好下，這一帶成為剛需新好。

　　需要看房人鼓起勇氣才能走過去的華強城售樓處，在上周備案成交近百套後，銷控表已然飄紅，駐場仲介不緊不慢地對第一財經説，“項目去化已經七七八八，只剩極少量大戶型在售。”華強城售樓處現場，連合作的駐點銀行都已撤走。

　　同一片區的萬科星城，銷售也接近尾聲，去年底一次性推出的3000多戶，目前僅剩不到1000戶在售，一些朝向稍好的戶型已經所剩無幾。

　　記者在現場看到，即便是工作日（週一），項目也有多組客戶參觀樣板房。萬科星城項目銷售表示，“近期工作日每日能去化10套左右，如果是週末每天能賣30多套。”

　　該人士表示，由於受到限價等政策影響，目前項目不能漲價，但萬科星城是精裝交房，購房者需要簽“雙合同”，目前優惠的部分主要集中在裝修款上。不過，3月13日起，萬科將調整項目優惠力度，取消部分折扣。

　　深圳一家房企行銷負責人表示，“從市場整體情況來看，今年1月開始，深圳多個樓盤調整促銷力度，一些項目取消或縮窄折扣。目前政策出現了一定的放鬆空間，譬如限價和利率放鬆，開發商的資金面也寬鬆一些了。”

　　上述負責人表示，現在開發商跟購房者一樣，也要觀望，看市場情況再定價，不急於推盤。

　　利率下行攪動市場微瀾

　　當開發商小心謹慎呵護著久違的一點春意之際，銀行貸款利率的下調，儼然催生草木的雨露。各方消息顯示，約從3月8日開始，包括招商銀行、農業銀行、建設銀行、工商銀行、中國銀行等在內，深圳各大銀行陸續調整個貸利率。

　　目前，深圳個貸首套利率基本都從上浮10%下調至上浮5%，二套利率也多數調整至上浮10%，與去年年中時首套利率上浮至15%，二套上浮20%相比，已出現10%的利差。

　　深圳貝殼研究院院長肖小平指出，利率下調時的市場現狀，非常關鍵。“如果市場本身不景氣，利率下調可能就沒多大影響，但現在本身處於微妙的時間節點，利率因素就會讓購房者覺得緊迫。”

　　或是因為利率調整時間尚短，週一記者走訪的多個樓盤現場負責人表示，利率調整後，訪客人數至今未有非常明顯的變化。

　　中金房地産研究主管張宇指出，目前的房地産業政策依然以穩為主，無論是放鬆還是收緊，都會在一個很窄的區間裏進行。

　　雖然目前政策未有大規模放鬆可能，不管是利率下調、股市財富效應、房企資金面稍寬鬆，還是粵港澳大灣區規劃出臺等因素影響，2018年長期橫盤的市場狀態已有了微瀾。

　　深圳一手住宅均價在2013~2014年緩慢上漲，2015到2016年井噴式增長，2016年10月政策調控後住宅均價極其穩定，始終維持在極小範圍內變動。

　　中原地産數據顯示，今年1月，2016年10月開始的，長達二十多個月的一手住宅房價微跌結束，儘管1月一手住宅成交套數環比出現超過一成跌幅，但住宅成交均價54112元/平方米，環比上月增加了52元/平方米。

　　而2月，受假期因素影響，一手住宅的成交套數環比下滑五成，但成交均價為54232元/平方米，環比上升0.22%，即上漲120元/平方米；二手住宅成交均價為51828元/平方米，環比上升1.44%，止住六連跌，企穩回升。

　　購房者的十字街頭

　　過年回來，姚剛（化名）的心理預期發生變化。

　　年後他老家所在的四線城市，新房項目出現普遍的降價，原先賣一萬的項目，現在以特價房或其他活動形式把價格下調到9000乃至8000元，另外幾個他了解的二線城市的市場也並不樂觀，但他工作所在的城市深圳，景象卻有所不同。

　　姚剛從年前11月左右開始看房，那時深圳房貸利率普遍還是上浮10%~15%，所有的樓市政策都沒有展現出空間，他看中關外一個樓齡近二十年的大型小區三房，但一直在買與不買之間猶豫，一手房買不起，但二手住宅稅費太高。

　　直至2月底，仲介暗示，市場回暖，房東或另有打算，姚剛最後才出手，早了半個月，拿不到利率下調的便宜。

　　深圳鏈家一名仲介表示，3月開始，部分業主對市場態度較為樂觀，會出現調整掛牌價的行為，不過尚不普遍。

　　根據深圳中原地産數據，本週（3月4日~3月10日）中原經理人指數為64.87%。中原經理指數（CMI）概括展示了中原三級市場門店經理人對於房價走勢的看法，與實際價格的走勢具有較強相關性。當CMI讀數高於50%時，説明看漲人數佔比較高，房價上升的可能性較大；低於50%時，説明看跌的人佔多數，房價很可能會下行；50%則表示與上周相比無變化。

　　對於普通民眾而言，樓市無小事，任何風吹草動均足以撩撥人心。當深圳樓市因為告別二十多個月的下跌而步入新平衡之際，敏感的人心已悄然悸動。

　　此際，國家仍在強調“房住不炒”，來保持房地産市場的平穩健康發展。3月12日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，去年以來，房地産市場總體保持平穩運作態勢，市場預期也發生積極變化。一是住房成交面積增速放緩；二是住房成交價格總體平穩；三是住房市場預期逐漸趨於理性。

　　而市場上，開發商的銷售人員和房屋代理的經紀人，開始變得活躍，在各種社交平臺傳播和渲染樓市即將“回暖”或者“反彈”的資訊，試圖倒逼買家入市。

　　在房地産市場，每年3月過後的4、5月份，會是當年的一個交易小高潮。如今3月份已然過半，深圳的樓市在調整了整整兩年之後，是否會迎來一個新的變化。