全國首例！湖南衡陽取消限價 三四線樓市將迎考驗

　　取消限價全國第一槍來了。

　　繼菏澤取消限售令後，湖南省衡陽市房地産業協會官方網站發佈通知，由於本地房地産已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執行限價令。限價主要是針對一手房價格，在本輪調控中，一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣佈取消限價的城市。

　　衡陽市發改委與衡陽市住建局聯合發佈的名為《關於暫停執行<關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》(後簡稱為通知)中明確提出，由於目前衡陽市房地産市場已出現理性回歸，銷售價格也較為穩定，經研究，決定於2019年1月1日起暫停執行《關於規範市城區新建商品房銷售價格行為的通知》(衡發改價控[2017]6號)(後簡稱為限價通知)，今後將根據衡陽市房地産市場發展情況及上級文件精神，適時調整市城區新建商品房銷售價格行為有關規定。

　　發佈該通知的衡陽住宅與房地産資訊網主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發稿時，記者多次撥打衡陽市發改委和住建局電話均無人接聽。

　　衡陽市限價令始於2017年年底，限價通知內容有八大點，其中的核心內容有以下三點：

　　一、市城區新建商品房實時銷售價格明碼標價管理。

　　二、開發企業要合理制定銷售價格並申報。申報價格偏高或漲幅偏高的開發項目暫停辦理預售許可申請。

　　三、開發企業自取得商品房預售許可證後，需在衡陽房産交易網向社會公佈，公佈價格為樓盤最高價格，開發企業不得擅自在實際銷售價格中突破監製價格買賣。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，從各地政策內容看，房地産調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過於嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整，局部市場會有政策微調的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多，衡陽房價從2018年9月開始有所回落，當下市場繼續維持限價的意義的確不大。但對於其他城市來説，購房者的預期可能出現微調，對房地産政策寬鬆抱有期待。

　　三四線城市面臨壓力

　　自從菏澤打響調控鬆綁第一槍以來，目前已經有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關房地産調控政策，政策主要著眼于通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。

　　菏澤與衡陽都是三四線城市，經濟總量和人口流入情況並不突出，為何成為率先微調的城市？

　　受房地産市場轉冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較于一二線城市，三四線城市財政收入相對更加依賴於土地出讓金。

　　恒大研究院的一份房地産行業研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地産銷售面積預計同比出現下滑，這是2015年以來首次負增長。

　　其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。恒大研究院研究員夏磊指出，三四線房地産銷售面積佔全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個百分點，銷售面積下滑幅度遠大於一二線城市。

　　夏磊認為，增速降低主要由於基數高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預計2019年三四線棚改貨幣化帶動銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個百分點。

　　恒大研究院研報指出，隨著自主決策許可權增加，地方政府將合理權衡保增長穩財政和穩房價，適度修正前期調控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。限售限制産權自主交易，影響業主資金週轉和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒挂；限簽造成網簽堰塞湖，房價統計數據失真。

　　嚴控基調未放鬆

　　多地陸續釋放微調信號，是否意味著房價大漲還會捲土重來？

　　記者採訪多位相關地市人士了解到，多地近期頒布的微調政策大多是根據本地實際情況出發，對市場直接影響有限，更多是心理預期層面的支援。

　　例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會，購房後何時過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響並不大。

　　而近期放鬆限購資格的珠海市金灣區和鬥門區位於郊區，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價洼地，交易也比較冷清。在目前整體房地産市場降溫的背景下，即使放鬆限購政策也難以對當地的市場産生立竿見影的效果。

　　張大偉認為，從目前已經出現鬆綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些政策都不是最影響市場的關鍵性政策，信貸政策不寬鬆，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內容看，房地産調控2019年政策取向依然是從嚴為主。

　　不過張大偉同時強調，未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地産調控，因此穩房價仍是地方政府房地産調控的出發點。