北京二手房市場上半年衝高觸頂 下半年逐步降溫

　　雖然7月北京二手住宅網簽量出現了“技術性”補漲，但降溫仍是樓市的大勢所趨。統計數據顯示，進入2016年下半年，北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少，房源成交週期、客源成交週期穩中有升，二手房交易的積極性在降低，買賣雙方觀望態度十分明顯。

　　在經歷了上半年的快速上漲之後，很多人對下半年市場並不樂觀。在年初持續高溫消耗大量有效市場需求、信貸未繼續寬鬆的市場大環境下，業內人士普遍預測，下半年北京二手房市場還將繼續降溫，但價格會依舊堅挺。

　　□數據

　　技術性補漲難掩下行大勢

　　繼6月成交量創今年來新低之後，7月北京二手房成交量有所回升。據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年7月，北京全市二手住宅網簽總量為22340套，環比6月上漲62.6%。

　　不過，6、7月北京二手住宅網簽量的大起大落，並沒有反映真實的市場情況。由於6月初“房源核驗”政策在全市全面落地實施，技術磨合層面的原因導致了6月網簽量銳減，經過6月的技術磨合後，隨著網簽效率的提升，6月積壓下來的網簽需求在7月得以釋放，導致了7月二手房網簽量的上漲。

　　“除去技術層面的原因，6-7月北京二手房市場的整體趨勢仍然是‘降溫’。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，從6、7月的整體交易量來看，北京全市二手住宅網簽量僅為36079套，與4、5月的網簽總量相比下跌了28.3%，跌幅近三成。6、7月的月均網簽量僅有1.8萬套，也明顯低於3月以來的月度網簽量。逐步降溫仍是北京二手房市場交易量在3月觸頂後的大趨勢。

　　在7月補漲之後，8月市場再現下行。偉業我愛我家數據顯示，8月首週二手住宅共成交4397套，低於7月首周4611套的交易量。環比出現了24周以來的第二次下降，同時26.5%的降幅也大大超過了今年第28周的9.5%。

　　中原地産研究中心統計數據也顯示，總體看，最近3個月二手房住宅成交相比3、4月的天量都有兩至三成的回落。

　　雲房數據顯示，今年上半年，北京市二手住宅成交13.6萬套，創近6年新高，截至6月底，二手住宅均價47235元/平方米，比2015年底上漲16.6%，與2010年相比，6年間價格上漲90.5%。但自今年3月市場成交達到頂峰後，二季度成交量連續三個月下滑，且價格漲幅出現明顯收窄。

　　房天下的統計顯示，從今年4、5月開始，北京二手房及二手住宅的網簽量一直在回落，但6月因全市納入房源核驗造成了斷崖式下跌，7月適應後便基本恢復了5月的成交量。在經歷了去年的連番降息刺激後，市場已經開始進入下行通道，6、7月網簽量的反覆僅是突發房源核驗政策帶來的短期效應。

　　□探訪

　　仲介

　　供需都被大量透支

　　“跟今年3、4月相比，現在市場肯定是降溫了”，位於東四環的鏈家某門店店長告訴記者，供應和需求在前段時間大量透支之後的雙雙大幅回落，是近期市場降溫的主要表現。

　　從買方來説，今年春節之後開始的這輪成交熱提前集中釋放了大量市場需求，以至於到了5月傳統的成交旺季時，市場卻已經開始“走下坡路”；從賣方來看，3月以來的集中成交消化了大量房源之後，在售房源急劇減少，新一波房源還沒有開始掛牌，市場一度出現“青黃不接”的局面。

　　“不少前期消化較快的小區，現在在售房源非常有限，有些戶型和樓層甚至是無房可售”，這位王姓店長告訴記者，這也是6、7月以來，雖然成交量出現下滑，但價格仍然居高不下的主要原因。

　　與上半年頻繁出現的搶房、業主坐地起價等相比，目前市場已經明顯恢復理性。上述王姓店長説，坐地起價的現象現在基本不復出現，買家的猶豫期普遍拉長，成交週期也明顯延長。“很難再出現今年年初那種‘看完房馬上交定金’的現象了，我的一個客戶看了3個多月剛剛才定下來一套。”

　　我愛我家的經紀人小何近期也感受到了市場的降溫。“跟今年上半年那幾個月相比，最近兩個月的看房量少了很多，成交的週期也明顯拉長了”。

　　小何告訴記者，從上個月開始，不管是報價還是成交價，整體漲幅都開始放緩。不過，“客戶的購買意願仍然是存在的，只是對價格、戶型、小區環境更挑剔”，小何説，因此一些優質房源仍然受到積極追捧，成交很快，價格也是一枝獨秀。

　　買家

　　下半年會有更好機會

　　因為種種原因在今年3月錯失一套房之後，文小姐並不急於再次出手。

　　“3月份時的市場確實是太瘋狂了，當時我就覺得瘋狂之後市場肯定會有降溫，為什麼非要搶在巔峰的時候出手呢？最近幾個月來看，雖然價格仍在上漲，但是漲幅已經降了下來”，在文小姐看來，由於想買的房子是滿足自住需求，因此她並不願意倉促做出決定，要在價格、地段、戶型、樓層、學區、小區環境等多種要素的綜合權衡下做出選擇。

　　文小姐近期一直在看房，只是眼下在售的房源並不多，但她認為，與上半年相比，下半年會有更好的出手時機。

　　賣家

　　先挂著慢慢賣

　　“既然價格已經漲上來了，就很難再出現整體性下調。”説這話時，張先生位於東四環外的房子已經掛牌三個多月了。

　　張先生告訴記者，最近買家看房的時間基本都集中在週末，工作日幾乎沒有人看房。今年3月時絡繹不絕的看房人群已經不復存在。據記者了解，張先生的房源報價在整個小區裏並不算高，甚至是偏低水準，不過由於房子是在5層，沒有電梯，且戶型不是方正，再加上窗外有地鐵經過的聲音，因此房源遲遲沒有成交。

　　即便如此，張先生的報價仍然保持不變，“反正現在也不著急用錢，先挂著，慢慢賣”。在張先生看來，房價易漲難跌，反正租金也不錯，因此他並不著急成交。

　　□預測

　　下半年量縮價穩

　　在經歷了上半年的快速上漲之後，很多人對下半年市場並不樂觀。統計數據也顯示，進入2016年下半年，北京二手房的議價空間加大、新增掛牌量減少，房源成交週期、客源成交週期穩中有升，雖然客戶量、看房量有上升，但二手房交易的積極性在降低，業主觀望態度明顯，預計下半年北京二手房會降中趨穩。

　　來自偉業我愛我家集團的統計資訊顯示，自3月市場火爆時期之後，市場開始趨於冷靜，業主為了能快速成交，從4月開始議價空間逐漸增大，業主惜售的心理逐漸鬆動，預計下半年議價難度要遠遠小于上半年。同時，在3月的成交高峰釋放了大量房源之後，4月以後新增掛牌量也逐步走低，業主開始保持觀望態度。

　　市場雖趨於平靜，但是客戶的購房意願並沒有減弱。數據顯示，自4月後，客戶看房量開始逐步回升，預計在7月之後，看房量仍會保持穩定增長。

　　據統計，房源的成交週期從5月開始略有回升，成交熱情略有降低，預計隨著市場的逐漸平穩，成交週期會保持穩中有升的趨勢。預計未來，購房客戶仍會保持購房熱情，但持謹慎態度。

　　□相關

　　高端新房量跌價挺

　　對於新房市場來説，不管成交量上漲或下跌，都無法動搖價格的堅挺。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，截至7月30日，2016年7月北京新建商品住宅（不含保障房）共網簽13281套，環比6月全月減少17.2%，同比去年7月減少5.1%；但成交均價為33228元/平方米，環比6月均價上漲7.7%。

　　分類型來看，造成7月新房成交量下滑的主要因素是公寓類産品（普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓）交易量的回落，截至30日，6574套的交易量較6月全月下降了40.7%。

　　普通住宅小幅上漲，7月交易量為4018套，較6月全月增長9.8%。

　　自住型商品房則在7月迎來供應高峰和成交高峰，截至30日已成交1977套，環比6月全月大漲601.1%，創2016年以來自住房交易量新高。

　　7月別墅的成交量有所減少，共成交712套，環比6月全月減少30.1%，但仍為今年來次新高，同比去年7月也有110.7%的增長；7月北京千萬級新宅的交易量為535套，環比6月全月下降了24.3%。

　　胡景暉認為，進入7月後，因全面限購傳言而攪動的市場理性逐步回歸，公寓類産品熱度下降，但交易量較歷史而言仍處高位，尤其是順義，公寓類産品交易量依然火爆。而隨著昌平、門頭溝等地多個自住房項目的開盤，自住房在7月熱度高漲，持續推盤之下，未來一段時間或許還會繼續升溫。

　　高端住宅在7月雖然交易量出現回落，但價格依舊堅挺。下半年隨著更多豪宅的入市，豪宅的銷售競爭將進一步加劇。

　　根據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年前7個月，北京五環內純商普宅成交均價同比上漲30%，而套均面積也由139平方米升至152平方米，單價與面積的齊漲使得五環內純商普宅的套均總價由去年同期的684萬元上漲至972萬元，而對應週期內別墅産品的套均總價則分別為1091萬元與1079萬元。這意味著普通住宅與別墅的價差正在急劇縮小。

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