2月，春節過後，就在很多人都還在調整身心，努力走出“節後綜合徵”的時候，北京的二手房市場便已經吹起了陣陣暖風，甚至是滾滾熱浪。據統計，2月15日—22日，北京二手住宅交易量達到了6千余套，創下五年來單周交易量的最高值;成交均價也比去年全年的均價上漲了5%左右。在這樣的背景下，北京二手房市場再次迎來了像去年一樣的成交旺季。但在成交上漲的背後，學區房的二手房卻顯得成交動力不足。

　　火爆 “降稅”刺激交易心態

　　樓市火不火，看不動産登記事務中心那兒的隊排多長就知道。去年年中開始，北京的二手房就開始大熱。今年2月19日，財政部等三部委聯合發文，調整房地産環節交易契稅、營業稅，這就又添了一把柴。

　　雖然説本次政策具體到北京，只是購買140平方米以上的家庭唯一住宅，契稅由原來總房款的3%降至1.5%。看起來不太大，但帶動的效果卻十分明顯。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示:由於購買新房時，契稅繳納時間為收房之後，因此對新房價格的影響無法迅速顯現，但對二手房交易成本的降低立竿見影。

　　“以上週二手房的成交均價41490元/平方米計算，一套150平方米的戶型總價為622萬元，新政帶來的優惠為9.3萬元。這個優惠幅度對於大戶型買家來説還是很實惠的。”胡景暉説道。

　　事實上，從去年以來，樓市政策和信貸政策逐步寬鬆。對此，中原地産首席分析師張大偉表示，系列政策刺激樓市，從春節前的降低非限購城市首付到前幾天的契稅、營業稅減免，雖然從政策覆蓋面看，繞開了北京等一線城市，但事實上，從市場變化看，這些政策都不可避免地在心理層面影響供需結構最緊張的一線城市。

　　此外，胡景暉還表示，春節前後新房開盤量少，項目供應量嚴重不足，而即買即住，且位置、配套、社區成熟度都不錯的二手房則成為購房人群的主要選擇。同時，目前北京新房市場逐漸高端化、豪宅化，供應結構與以改善型需求為主的市場不相匹配，因而不少新房市場的需求轉向了二手房市場，造成了二手房市場的持續火熱。目前北京二手房市場的火熱態勢或將持續一段時間。

　　漲價 加速購房人群出手

　　無論新政能夠給予二手房帶來怎樣的影響，二手房市場已經變得異常火爆。2月24日，在朝陽區不動産登記事務中心，上班時間未到，大廳內就擠滿了人，諮詢窗口也排起了長隊。據記者了解，目前網上預約辦理過戶確實很困難，預約過戶號很難才能申請下來。而造成過程成交火爆的根本原因或在於不斷上漲的價格。

　　近日，國家統計局發佈了今年首月的全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，延續去年末的房價整體上漲趨勢，今年國內70個大中城市房價繼續“開門紅”。數據顯示，全國 70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均繼續上漲，且漲幅比上月明顯擴大。不過，城市間房價分化現象依然延續，房價明顯上漲主要集中在一線城市和個別二線城市。

　　但對於北京來説，儘管房價上漲則相對溫和，一年來北京房價漲幅為11.3%。但在二手房上北京近一年來的漲幅則僅次於深圳，位居全國第二。根據國家統計局的數據顯示，上月北京二手房無論環比漲幅還是同比漲幅都遠高於新建住宅。上月北京二手房環比上漲2.1%，同比漲幅則高達23.7%。

　　事實上，價格不斷地上漲也促使了越來越多意向客戶不斷地選擇出手購房。

　　對於購房人黃先生來説，雖然目前從稅費上的優惠對於自己並沒有什麼是實質的影響，但他最終還是選擇出手。

　　究其原因，就是在於上漲的價格。“對於換房，自己已經關注了很多年，這次不能再等了。”黃先生表示，出手的原因在於不斷看漲的地王價格，水漲船高的地價，實際上對老百姓的心理造成很大的壓力。

　　此外，現在有些換房的客戶，看中的房子漲價了，就把自己要賣的房子也提價:“現在就是客戶多，房子少。年前不起眼的一些房子，現在也都賣了。不容你去想，你不買別人買。換房的，房價漲買得貴，賣的一樣的貴。苦了剛需的單純買房的客戶。”黃先生説道。

　　而對於二手房的房價，北京市房協秘書長表示，北京二手房去年的均價在於3.7萬元/平方米，相比目前的新房價格，二手房仍有上漲的空間。

　　遇冷 學區房光環漸褪

　　就在北京二手房價格不斷上漲的過程中，學區房與商住類的二手房卻成為了冷門，並未出現價格快速上漲的情況。

　　而造成這樣的原因則是包括政策的變化及新房市場的衝擊。

　　“學區房的受寵程度已經在不斷的降低了。”這已經是不少仲介員工認定的事實。其原因就是不斷改變的政策。

　　近日，教育部辦公廳下發了《關於做好2016年城市義務教育招生入學工作的通知》，明確提出在教育資源配置不均衡、擇校衝動強烈的地方，根據實際情況積極穩妥採取多校劃片。這是教育部首次在官方文件中提出實施多校劃片。

　　隨著這一政策目前尚未正式落地，但是近幾年來，幾乎年年都會有關於“劃片”新聞的出現，正在不斷衝擊著購房人的心理。

　　“更為關鍵的是，目前市場上的不少學區房已經屬於透支了未來的漲價空間。”和平裏某仲介的員工薛女士説道。“以和平裏九小為例，目前周邊具有學區資格的二手房售價在6萬元/平方米左右，相比5年前已經上漲了2萬元/平方米，但在最近一段時間，價格卻開始逐步趨於平緩。”

　　事實上，對於學區房來説，價格似乎已經越來越貼近於天花板。而在未來的一段時間內，學區房或依然能夠成為市場一段時間內的主力成交産品，但對於價格來説，則將進一步的放緩上漲。(徐楠)