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房企500強去年銷量4萬億 龍頭企業市場佔有率提高

  • 發佈時間:2016-03-22 03:20:40  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:張少雷

  3月22日,由中國房地産業協會舉辦的“2016年中國房地産500強測評成果”在北京舉行。

  測評報告指出,2015年是“十二五”收官之年,我國經濟下行壓力有增無減。為發揮房地産業對穩定增長、護駕結構調整的重要作用,政府出臺多項促進去化庫存的相關政策。年內房地産業成交持續回暖,但開發投資、土地購置面積、新開工等指標仍不容樂觀。

  2015年,中國500強房地産開發企業銷售面積增長率均值為18.79%,較2014年上升16.97%;銷售金額增長率均值為16.69%,增幅上升14.53%。但成交表現呈現出一線城市市場回暖明顯,二、三線城市結構性回暖,四線城市整體下滑的分化格局。整體而言,目前我國房地産市場規模保持高位運作,商品房待售面積佔銷售面積的比重仍處於歷史高位,市場去庫存化壓力依然較大。化解房地産庫存,促進房地産業持續發展是重點。

  龍頭房企市佔率繼續提高

  從企業面看,前三名的位置依然由萬科、恒大和綠地牢牢佔據。萬科更是連續八年位居榜首。保利、中國海外、碧桂園、融創、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。其中,華夏幸福憑藉近幾年持續增長首次躋身前十。

  而在貨幣寬鬆和持續的去庫存政策下,2015年商品房銷售回升迅速。全年全國商品房銷售面積為12.85億平方米,比上年增長6.5%;商品房銷售額為8.73萬億元,同比增長14.4%。商品房銷售額創下歷史新高,銷售面積也僅次於2013年高點。

  500強房地産開發企業銷售明顯加速,500強企業2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米,同比增長11.6%,銷售金額創下4萬億元的新高,同比增長17.5%。

  由於銷售表現出色,包括旭輝在內的多家房企在2015年11月份時就宣佈提前達到年度銷售目標,更有恒大、中海和龍光等上調銷售目標,並成功完成最終目標。百強企業銷售金額增長率達20.14%,銷售業績增長大幅領先於全國整體水準。其中恒大以全國性推廣、造勢的大行銷策略完成全年銷售金額2013.4億元,銷售金額增長率高達53.1%。融信和華夏幸福也表現突出,銷售金額同比分別增長了76.8%和41.2%。

  值得注意的是,2015年我國房地産産業集中度繼續提升,前四大房地産開發企業銷售金額佔比從2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。從本次500強測評結果來看,2015年10強房地産開發企業銷售總金額約佔500強銷售總金額的35%,銷售面積總計約佔500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約佔500強總銷售金額的60%、70%和90%。總體來看,百強企業增速較上年略有提升,百強之後的小型企業增速有小幅下滑,主要是因為大中型企業經營穩定有序,可通過多種途徑平滑市場波動,業績相對平穩,而小型企業更易受到市場波動影響,業績波動幅度較大。

  此外,2015年以來,房地産企業融資環境明顯改善,銀行貸款利率經多次降息明顯下調,債券市場也有利好。與此同時,上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。年內,企業紛紛加大融資力度,500強房地産開發企業2015年凈負債率均值為72.23%,較2014年下降21.55%。

  而融資成本下移通道的打開,國內融資渠道的回歸,也使得上市房企和尚未搭建資本平臺的房企之間差距進一步拉開。領先企業融資成本在年內有效下降,特別是20強企業資金成本大多能控制在不超過5%的水準。但由於銀行對於開發貸的風險偏好沒有改變,且三、四線城市市場始終疲軟,非上市企業資金面仍舊匱乏。

  土地市場冷熱不均

  土地市場方面,2015年,房地産開發企業土地購置面積為22811萬平方米,比上年下降31.70%,降幅較上年明顯擴大;土地成交價款為7622億元,同比下降23.9%。全年土地成交冰冷,市場整體偏弱。但隨著銷售業績的好轉,二季度至四季度土地購置面積降幅逐步小幅收窄,全年企業在土地投資方面呈現出前低後高的走勢。

  同時,2015年土地市場兩極分化的格局依然明顯。500強企業整體佈局依然聚焦一線核心城市,熱點城市地塊競爭激烈,高溢價地頻現,部分熱點地塊溢價率甚至可高達200%以上。少數熱點二線城市也成交活躍,如南京、武漢、杭州等地均有地王産生。與之形成鮮明對比的則是大量三、四線城市土地市場整體慘澹,南寧、成都、西安等城市甚至出現大量土地流拍現象。

  由於熱點城市土地成本不斷攀升,百強企業正積極通過靈活的拿地策略審慎地補充土地資源。2015年,500強房地産開發企業存貨均值增長率為8.59%,基本與上年持平,與2009年以來20%以上的存貨增長率相比,房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言,商品房待售面積佔銷售面積的比重仍處於歷史高位,市場去庫存化壓力依然較大。

  此外,在網際網路金融快速發展的背景下,500強房地産開發企業紛紛攜手資本市場各類合作方,積極進行金融創新。華遠、遠洋、恒大、碧桂園等企業都加入了網際網路金融行列並推出相關産品。

  而近年來,隨著地價飆升等因素,傳統房地産開發模式盈利空間持續壓縮,轉型多元化成為眾多公司的選擇。不過,儘管不少企業選擇了轉型,但目前為止暫未看到整體性轉型成功的實例。500強房企中房地産開發特別是住宅銷售收入比例仍未出現明顯下降。企業多元化業務存在諸多挑戰。如房地産開發企業轉型新領域時往往存在收購容易、運營管理困難的問題,且目前多元化發展的轉型方向中,社區增值服務、物業管理、房地産金融、裝修、酒店管理等儘管存在較強的發展空間,但其市場規模是否能為眾多房企提供與近十年來開發業務相當的市場容量仍存在不確定性。因此,在多元化發展的探索過程中,只有少數企業能成為市場贏家。

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