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高房價幕後黑手 仲介場外配資規模或超萬億

  • 發佈時間:2016-03-05 08:31:21  來源:四川線上  作者:佚名  責任編輯:劉小菲

  近日樓市異常火爆,而引發樓市火爆的自然是資本。

  記者從多方了解到,不論是深圳還是北京等多個一線城市,均出現包括自買自賣轉按揭、眾籌炒房等借助杠桿手段炒房的現象,場外配資杠桿與房地産價格齊飆。

  據悉,現在,這種場外配資機構越來越多,包括各個房地産仲介也大量參與到炒房當中,配資機構的資金規模膨脹得非常快。在場外配資的幫助下,大量不具有購買能力的人也開始購買房産。

  “在一線城市用金融杠桿去買房的,將5倍杠桿炒至10倍或20倍的,也大有人在。”3日,北京一位受訪者向記者表達他的擔心。他稱,在這場場外配資的野蠻生長中正在醞釀著中國式的房市次貸危機,需提高警惕。

  杠桿炒房

  眼下,深圳樓市的瘋狂早已超越股市。瘋漲的房價甚至開啟了“眾籌買房”模式。據悉,在深圳,有的是幾個朋友湊齊首付,約定房價上漲到某個點時賣出,獲利按出資比例分成;還有的是投資客與開發商協商直接“包樓”,留著慢慢賣。“這就是眾籌買房。”住建部諮詢專家謝逸楓説。

  記者調查發現,當前,中國的房市進入了一場浩大的加杠桿期,樓市活躍著大量的場外配資。

  事實上,這對樓市杠桿形成了巨大挑戰,不到一日就夭折的瀋陽“零首付”購房政策便是最好的作證。“它把杠桿放大了很多倍,由此引發的風險不可避免。”謝逸楓評價稱。

  另據交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹介紹,部分地區有仲介、開發商、貸款公司提供低首付或零首付的“首付貸”放大杠桿的現象,風險極大。

  據統計,目前房地産交易市場中,三成購房者是借助仲介公司杠桿來完成購房的。各大仲介公司公開宣傳的數據也顯示:鏈家約有2100億元使用了杠桿成交,房天下大約2000億元,我愛我家大約也有800億元,而整個仲介行業通過“場外配資”實現購房成交金額或早已超過1萬億元。

  眾多的杠桿猶如一個個彈簧,將按揭貸款的規模不斷撐大。2016年1月份人民幣貸款上升了2.5萬億元。據悉,在過去,購房者購買一套房屋,首套房杠桿比率約1:3,目前購房者利用鏈家金融杠桿支撐點,場外配資動輒1:5甚至1:7的連環杠桿比例。舉例來説,某人準備在北京購買一套500萬元的房子,2013年購房者需首付150萬(首付30%),加上稅費,約180萬。但類似于鏈家這類企業提供首付墊資,購房者只需100萬元,購房者相當於從3倍杠桿放大到5倍杠桿。

  鏈家曾承認,其銷售成交額中約30%源自於鏈家金融部門推動。用上海市建委相關人員的話説,鏈家一個城市約3000套房屋借用了金融杠桿,這涉及到3000組家庭,加上一環扣一環的連環配資,波及範圍更廣。“鏈家決不是一家在做這種場外配資。”銀庫金融副總裁齊俊傑表示,房地産之所以到今天在一些城市還能瘋漲,完全是因為民間金融在作怪。

  對比發現,與股市領域的場外配資不同,房地産領域的“場外配資”是一環扣一環的杠桿配資。目前,“場外配資”中有50%居民是連環房屋連環成交,佔到整個房地産配資的半壁江山。

  房貸差別化

  “在銀行總貸款中,個人住房貸款的比重相對偏低。”2月26日,在G20記者會上央行行長周小川解釋了房地産去庫存加杠桿與去杠桿如何平衡的問題。此舉預示著房市未來仍有加大杠桿的可能。很快,中行決定自2016年3月1日起,下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

  就此,中原地産首席分析師張大偉公開表示,目前,樓市最危險的是出現了更多的場外杠桿,有些平臺各種首付貸款降低到5%,也就是杠桿率放大到20倍。

  在房地産市場,常見的還有通過網際網路金融炒房。去年,很多機構推出了高成本的網際網路金融産品——“首付貸”。據了解,在無抵押貸款的情況下,“首付貸”最低可貸1萬元,最高可貸到房屋總價的20%,市場上甚至出現了“一成首付”的首付貸産品。

  在北京,目前鏈家門店依然可以為購房者提供“首付貸”的業務。3日,北京朝陽區一鏈家的置業經理向記者證實,“首付貸”不是鏈家提供的,而是由銀行提供,鏈家僅收取一定比例的“手續費”。

  “用很小的資金撬動巨大的杠桿,這是非常可怕的。”謝逸楓説,此次政府要求鏈家下線金融産品,是政府部門嗅到仲介公司和部分購房者“場外配資”的危險信號。張大偉認為,杠桿在房地産交易的作用已經顯現,眼下房價暴漲便是加桿杠的結果。

  儘管目前樓市不會引發系統性金融風險,但業內人士認為,應當對一線城市樓市適度降溫。全國政協委員、中國東方資産管理公司原總裁梅興保表示,樓市要分類調控,因地施策,從全局來説,還是應該支援稅收、財政政策、金融政策適當地加杠桿,以降低資本金比例,降低首付。“當前最立竿見影的措施,就是金融部門實行差別化的房貸政策,防止金融杠桿炒房。”深圳房地産研究中心主任王峰表示。

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