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房地産市場冷暖背後:從十二五到十三五的調控邏輯

  • 發佈時間:2016-03-04 17:06:19  來源:中國青年網  作者:佚名  責任編輯:張少雷

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  隨著開年部分地區樓市回暖,政府接連打出組合拳,刺激房地産發展的新政策頻頻發佈,這使得大眾的目光再次聚焦樓市,“房地産去庫存”更成為2016年兩會關於樓市的熱詞。

  今年的全國兩會,承載著“十三五”開好局的使命,更伴隨著2020年實現全面小康“倒計時” 的發令槍。在監管層定調房地産去庫存,以及央行持續施行貨幣寬鬆政策的導向下,住房市場的供給該如何調控?市場量價是否已經步入拐點,市場需求有什麼變化?在供給側改革下,穩定房地産業發展的著力點何在?

  彭博社卻在2月28日的社論中表示,相信中國新一輪的寬鬆政策會對樓市“去庫存”有效。文章稱,受寬鬆政策繼續支援及熱點城市帶動,2016年中國住宅市場均價預計上漲4%,將延續溫和上漲勢頭,房地産投資增速有望止跌企穩。

  清華大學房地産研究所所長劉洪玉表示,“2016全國市場將繼續沿續上年的復蘇向回暖邁進,新政策也會陸續刺激需求。在供給側結構性改革下,房地産行業不久將迎來蓬勃發展的春天。”

  供求平衡 靈活把控房地産市場走勢

  《中國住房發展報告2015-2016》指出,當前中國住房市場一個突出問題是,住房市場供給嚴重失衡,結構性過剩與短缺並存。

  據中國國家統計局日前公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,1月房價同比上漲城市數量增至25個,佔比超30%,其中,一線城市房價飆漲,漲幅最高的是深圳,同比上漲52.7%,上海和北京則分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。

  中國社會科學院城市發展與環境研究所土地經濟與不動産研究室主任、研究員李景國教授在接受海外網財經採訪時指出,一線城市住房供求關係偏緊,房價畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩,庫存高企,房價下跌。導致這樣“冰火兩重天”的深層原因在於産城融合的不夠。這主要體現在對勞動力的吸引力上。

  “以北京為例,就業機會相對較多,能容納的勞動力也多,再加上城市服務配套完善,人們對住房的需求大,自然地,吸引力就大;而在三四線城市,城市更新驅動慢,産業較弱,對人口的吸引力也相對小”他分析道。

  針對未來住房市場的供給關係,北京大學環境學院城市與區域規劃係教授董黎明認為,中國各省情況複雜,“一刀切”式的調控手段已不能適應市場變化。目前,一線城市面臨供不應求的壓力,政府可以通過多種措施盤活現有存量,平抑房價上漲壓力;而對於供過於求的三四線,控制土地供應規模及節奏,推進未開發房地産用地轉型利用,允許房企適當調整套型未嘗不失為一種靈活地、因地制宜的方法。

  需求多元 打通保障房與商品房通道

  相較“十二五”側重於推進住房保障體系建設,加快解決中低收入家庭住房困難,“十三五”規劃的主要任務發生了改變。在房地産調控方面將聚焦拓展多元化需求,促進産業發展,完善長效機制建設。

  對於業內人士認為“十三五”的開年可能將是房地産業市場量價的拐點,中國房地産指數系統辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜女士對海外網財經表示,結合國內外宏觀經濟環境及房地産政策趨勢,我國房産市場正步入持續調整的拐點期。她預計,未來五年我國商品住宅銷售面積近53億平方米,總規模與“十二五”期間基本持平,但年均將下降1.5%左右;新開工面積累計將達50.6億平方米,年均下降2.2%左右;開發投資額累計為37.7萬億元人民幣,年均增長4.8%左右;銷售額總值近40.9萬億元,年均增長5.0%左右。

  對於未來房地産市場的需求變化,董黎明教授表示,需求要跟新型城鎮化掛鉤。“為進城農民工構成的新市民群體,打通保障房和商品房之間的通道,用市場化的方式解決問題。”

  同時,我國住房市場發展環境的變化導致了需求多元化。改善性二套房、高舒適度住房、適老住宅、青年公寓、季節性住宅等,都是住房市場上的有效需求,

  針對這些需求的供給也是有效供給,“當下樓市的供給仍不夠滿足這部分需求,供給側需解決這部分需求問題”。

  規劃落實 提供配套性的改革方案

  今年以來,房地産投資增速的明顯回調,供求關係也完全轉變。從長遠來看,房地産業作為經濟“發動機”的角色將逐步淡化,而需更加注重與其他産業的配套、結合。

  清華大學房地産研究所所長劉洪玉認為,在供給側改革的大背景下,未來城鄉住房供給,也要著力提高供給有效性和供給品質,完善和提高社區綜合服務和房地産資産管理服務能力,發展房地産租賃市場,加快房地産金融監管和創新的步伐。

  李景國教授則表示,十三五期間,我們必須把握住房市場的供給平衡,做好個城市住房市場的發展規劃和配套性改革方案的落實。在三四線城市鼓勵並創造就業與發展的機會,增加當地常住人口,在休閒、度假、養老等方面下工夫。

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