誤判杭州樓市 萬通地産或計提6億元減值

　　剛剛(1月13日)發佈2015年度業績預虧公告，萬通地産(600246，收盤價6.02元)就收到了來自上證所的問詢函。

　　雖然回復有些姍姍來遲，但還是揭開了萬通地産杭州兩個項目操盤失誤且連累整體業績預虧的現實。1月22日，萬通地産發佈回復公告稱，公司對2015年杭州樓市看漲，堅持售價不調及兩年去化，但2015年四季度相關區域競品樓盤集體降價，致公司杭州兩個項目不得不計提減值準備。

　　記者注意到，萬通地産杭州上園項目如果下折20%，將虧損4.7億元；杭州萬通中心項目中的酒店式公寓項目若下折10%，將虧損1.2億元。據普華永道測算，上述兩個項目總計提減值預計為5.9億元到6.2億元。這與2014年業內宣稱房企即便售價下折30%仍有利潤可賺的市場環境，已不可同日而語。

　　公開承認誤判杭州樓市

　　1月22日，萬通地産回復上證所的問詢公告，公開承認其對杭州樓市判斷“失誤”。

　　萬通地産的判斷邏輯是，2015年杭州樓市體現出供應量增長、成交量增長、市場熱度上升、板塊差異明顯、大型房企競爭激烈等特徵，加上一系列降準降息等刺激樓市政策的出臺及2016年G20峰會在杭州召開等有利因素，當地樓市成交將呈上升趨勢。基於此，萬通地産2015年前三季度並未對售價進行調整，堅持認為相關項目去化週期在兩年左右。

　　然而，市場並未朝著萬通地産預想的方向發展。萬通地産表示，2015年四季度，公司杭州兩個項目(杭州上園項目和杭州萬通中心項目)所在區域市場庫存量仍在上升，去庫存壓力持續加大。2015年底，中央提出房企適當降低商品住房價格以加快去庫存速度，傳遞出對樓市高庫存擔憂的信號。除了宏觀層面的悲觀情緒瀰漫，上述項目所在區域的競品樓盤也集體加入降價潮，試圖以價換量謀突圍。

　　萬通地産認為，這給公司上述兩個項目的定價帶來了直接衝擊和影響，雖然公司及時調整上述兩個項目的銷售策略，作出降低售價、縮短去庫存週期，快速回籠資金的策略，但新的銷售定價低於存貨成本，按照相關會計準側，需計提減值準備。

　　公開資料顯示，已竣工的杭州萬通中心寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，精裝修的酒店式公寓單方成本約2.2萬元/平方米，而尚未完工的杭州上園項目住宅單方成本約1.8萬元/平方米到1.9萬元/平方米。

　　記者注意到，從萬通地産以往財報來看，公司杭州上園項目51%權益的樓面地價為9230元/平方米，杭州萬通中心49%權益的樓面地價為6380元/平方米。對比來看，杭州上園項目的地價成本已接近項目單價總成本的50%。2013年萬通拿下該地塊時曾歷經了44輪爭奪，溢價不菲。

　　或致公司虧損6億

　　截至2015年底，萬通地産為上述兩個項目累計投入資金30億元，其中杭州上園項目累計投入11.5億元，從2013年開工建設到2015年6月封頂，主體結構建造已基本完成，尚在進行週邊幕墻工程。萬通地産表示，截至目前，杭州上園項目未取得預售證，尚未開盤銷售。

　　按照計提減值數據，杭州上園住宅銷售價格下調20%-30%，對應減值4.7億元到4.8億元；萬通中心酒店式公寓銷售價格下調降價10%-20%，對應減值1.2億元到1.4億元，總減值金額預計為5.9億元到6.2億元。1月13日，萬通地産公佈了2015年度業績預虧公告，稱因為杭州兩個項目計提減值的緣故，經公司財務部初步測算，預計公司2015年經營業績將出現虧損，歸屬凈利潤虧損5.8億元到6.2億元。

　　作為長期服務於萬通地産的第三方審計機構，普華永道據其審計計劃，已將存貨減值準備會計估計的相關風險評估為萬通地産2015年度財務報表審計工作的特別風險。截至公告日，上述審計仍在進行中。

　　記者注意到，2013年之前，萬通地産歸屬凈利潤還能維持在數億元以上，但2014年突然下滑至大約4509萬元，2015年又預告了鉅額預虧。對此，記者多次致電萬通地産，但對方公開電話一直無人接聽。

　　值得一提的是，2014年，萬通地産董事會“大換血”，“萬通係”人馬基本退出，“嘉華係”上位。截至目前，“嘉華係”相關負責人一直未對萬通地産未來發展有重要的針對性表述，這讓外界對其質疑不斷。