隨著人們維權意識增強，近年來，在城市的樓盤小區中，不斷涌現業主與業委會和物業公司之間的糾紛。糾纏于糾紛中，業主都能贏嗎？

　　以上海一中院近5年來審理的17件業主知情權糾紛案件為例，業主的訴訟請求得到全部支援的，僅有2件。那麼，是什麼導致業主們維權失敗？

　　“搞錯對象、訴求越界、衝動維權、行動遲緩”，記者從鮮活的審判案例中發現，這是業主們最易踏入的四大誤區。

　　誤區一：

　　告錯對象很常見

　　起訴的義務主體不正確。經統計，上述案件中有6起案件的業主未起訴正確的義務主體，佔比為35.3%。例如，有的業主要求業委會提供小區停車費的收支情況，但該資料實際由物業公司掌握；　又如，有的業主起訴物業公司要求查閱業委會決議和會議記錄，但實則由業委會保管。因此，法官建議業主在起訴前就相關資料的保管情況做審慎核實，明確義務主體後再提起訴訟，以充分保障自身權益。

　　幾年前，松江一小區實施安裝門洞不銹鋼扶手工程。剛開始，業主們以為這是政府實事工程，無需自己出錢，可之後卻聽説工程預計動用維修基金56萬多元。於是，便有業主向區房管局物業科等部門反映情況，並提出對該工程作評估。為了平息矛盾，在街道協調下，評估工作已進行了三次，第一次評估的實際費用為32萬元，第二次評估結果為28萬元，第三次評估出的實際費用僅為19萬多元。

　　業主何先生將業委會告上法庭，要求對方公佈近5年來的維修基金收支明細、自來水改造項目和扶手工程的施工合同、施工圖紙、所用材料發票和審計報告，2002年至2010年小區的停車費收取情況、廣告收益情況、房屋出租收益情況等。

　　法院認為，對於賬目明細以及工程合同、審計報告，業委會應當提供。至於小區停車費收取情況、廣告收益情況和房屋出租收益情況，何先生也有權知曉，但停車費、房屋出租收益非業委會收取，業委會並非公佈上述事項的義務主體，何先生也沒有證據證明業委會有廣告收益。實際上，物業公司才是業務主體。因此，何先生的訴請並未全部得到支援。

　　另一起案件中，業主起訴業委會要求查閱小區公共收益賬目明細、小區共建費的適用明細賬目。但法院認為，被告業委會並非利用業主共有部位進行經營的主體，相關賬冊亦並不由被告保管，公共收益明細賬目應在物業公司。根據相關政府文件，共建費由物業服務企業管理並使用，賬目亦由物業服務企業負責記錄，故對業主訴請不予支援。

　　誤區二：

　　知情權範圍無限擴大

　　不當擴大知情權範圍是業主訴請未獲支援的原因之一。例如，有的業主訴訟請求查閱客觀上並不存在的資料，又如，有的業主要求查閱小區的水箱清洗費用清單、發票及水質鑒定報告單等，上述請求明顯超出法定知情權範圍，難獲支援。因此，法官建議業主在起訴前充分了解法律及司法解釋規定的知情權範圍，合理確定訴訟請求，防止在行權時無限擴張資訊查閱邊界，加重提供方義務。

　　業主知情權的範圍是什麼？《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條規定，業主可以請求公佈、查閱建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；　物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；　建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況等。一些業主的訴訟請求明顯超出了這個範圍。

　　黃浦區一小區的業主起訴業委會，多項訴訟請求中包含查閱住宅維修基金的財務審計報告和裝修大堂的審價報告。但事實上，上述報告並不存在，且法院沒有強制一方當事人進行審計或審價的權力，因此，對業主的這項訴訟請求，法院難以支援。

　　徐匯一小區多名業主起訴物業公司，訴訟請求中要求查閱眾多資料。其中有重復請求的部分，例如小區物業維修、更新、改造項目、電梯維修保養及停車費、廣告費等費用的支出、收入情況等，應已包含在小區專項維修資金、物業服務資金以及公共收益的收支情況中，不應重復主張。當然，也有超出知情權保護範圍的，例如他們要求閱看小區的每年檢查避雷裝置的“檢測報告”及物業公司“每年兩次檢查避雷裝置”的記錄，小區的水箱清洗費用清單及發票和相關行政主管部門對水箱清洗後的水質鑒定報告單等，法院均未予支援。

　　誤區三：

　　非理性維權，行為過激

　　從一些案件中發現，部分業主不滿業委會或物業公司提供的管理服務，常用張貼大字報、破壞公物等方式表達意見，訴訟中也常因過分堅持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，業主于庭審中已知曉訴請的全部資料，但拒絕接受法院調解，仍堅持要求法院判決義務主體再次張貼公佈上述資料，導致當事人矛盾激化。因此，建議業主本著和諧共處的理念，合情合理行使知情權，在訴訟過程中積極配合，促使糾紛能夠儘快得以解決。

　　去年6月，寶山區某小區物業公司開始在小區內宣傳調價，稱物業費十年未調整，公司已不堪重負，無法維持原服務標準，計劃從2015年起每平方米在原來的基礎上上調0.45元，業委會要與物業公司簽訂合同，將公共收益的一半補償給物業公司。業主們得知業委會在賬外另設有小金庫，近1600萬元的維修基金突然大幅減少等情況後，要求業委會公開這幾年的賬目發票明細，看看錢到底去了哪。

　　然而，群情激奮之下，40多名業主將業委會的大門給封了，並在小區內拉出了醒目橫幅。可這樣鬧騰下去，業主們還是看不到賬目的蹤影。之後，一位業主到法院起訴，得以勝訴，才為大家討回了公道。

　　在靜安一小區，幾戶業主與業委會的矛盾比較突出。他們認為，業委會利用本小區大部分業主不在國內的客觀情況，未經合理、民主選舉，擅自選聘物業公司，而公共收益、管理經費等財務資訊也不夠透明。業委會就一些重大事項貼出公告，卻被激憤的業主一把撕掉，認為是在行使自己的權利，而這樣只會讓其他業主無法看到張貼的公告。還有部分業主有查閱資料的申請，不跟業委會説，而是直接在小區大堂的廊柱、電梯等地方張貼“聯名信”，部分業主簽名係偽造。這樣做，並不利於業主知情權的保護。後來，業主將業委會和物業公司告上法庭，事情才得以圓滿解決。

　　誤區四：

　　知情權行使不及時

　　由於法律法規並未明確相關資料的保存期限，而部分業主的維權意識較薄弱，未及時查閱資料，導致較長時間後資料滅失無法提供，客觀上無法滿足業主的知情權要求。在部分案件中，業主于數年後、甚至十年後提起訴訟，要求查閱之前的資料，但因與當前業主的利益關聯已有所減弱，最終難獲支援。因此，法官建議業主密切關注當年度應公開的資料，積極查閱，若其知情權未能實現則應及時尋求司法救濟。

　　2014年中，沈先生起訴小區業委會，稱突然發現業主大會賬戶幾年前存在不合理的大額支出，要求法院判令業委會公佈2008年、2009年間的4次收支賬目明細。然而，小區現在的業委會是新組建的，這些賬目發生在上屆業委會任期內。在業委會寫給法庭的書面材料中，上屆業委會的賬目于2013年1月進行了審計，沒發現問題，原業委會也沒留下任何可查資料，現任業委會也無從查起。

　　“業主應及時合理地行使知情權。”法院認為，該小區2006年7月至2012年6月間的維修資金賬目變動，有審計報告，符合相關政策法規的規定。根據相關規定，業主委員會或者其委託的物業服務企業應當每月與開戶銀行核對專項維修資金賬目，並將相關情況每半年向全體業主公佈一次，沈先生應及時主張知情權，沈先生直至2014年才起訴要求業委會公佈2008年、2009年及2010年所發生的相關維修資金收支情況，缺乏合理性。因此，法院判決沈先生敗訴。