溫州市鹿城區嘉鴻花園的業主們最近因為一起官司出名了。10月10日上午，溫州市鹿城區人民法院公開審理了他們對溫州嘉鴻房地産開發有限公司的起訴案。

　　此案引人關注的焦點在於，嘉鴻業主大會是2013年3月25日由溫州市鹿城區民政局核準登記的社團法人。以獨立法人資格參與訴訟，“嘉鴻”在全國創了先河。

　　小區會所所有權之爭

　　溫州嘉鴻花園位於溫州市鹿城區學院中路，小區佔地面積5.6萬平方米，有13幢高層住宅樓共819戶，于2006年交付使用。其中，小區在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會所，合計建築面積1015.64平方米。

　　嘉鴻業主大會在訴狀中稱，當初建設小區時，溫州市規劃局、溫州市發展計劃委員會在批復文件中，核定建設會所是作為居委會、公廁、物業等配套用房。業主們認為，當時房開公司在購房合同中關於基礎設施、公共配套建築正常運作的約定條款中承諾“監控系統、小區綠化、會所在該商品房交付使用後9個月內達到使用條件”。2010年，小區成立業主委員會，2011年將上述會所裝修後一直作為業主們的文娛活動場所使用至今。

　　直到今年3月，溫州市房屋登記中心送來的一張《異議申請人權利義務告知書》讓業主們“如夢方醒”：開發商要將會所的所有權登記在自己公司名下。2個月後，市房屋登記中心第二張《告知書》到達小區，告知業主，決定暫緩辦理對小區會所所有權初始登記，並給予異議申請人60天的訴訟權利保全期。今年6月，嘉鴻小區召開業主大會表決，70%的業主簽了字。隨後，嘉鴻業主大會一紙訴狀把嘉鴻房開公司告上法院，爭取得到會所的所有權。

　　業主們認為，開發商的行為違背了當時行政部門的審批規定，侵害了全體業主的利益。7月8日，作為全體業主的代表，嘉鴻花園業主大會以獨立法人資格向鹿城區法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會所屬於小區公共配套建築，1015.64平方米的會所所有權應歸全體業主共有。

　　10日上午9時，溫州市鹿城區法院開庭審理此案。旁聽席上，嘉鴻花園60位業主代表、溫州其他小區業委會代表及部分媒體記者參加了旁聽。庭審的焦點主要集中三點：會所有無專有性；會所作為小區建設成本是否進入房屋銷售價格；合同約定是否有效。雙方在經過了4個小時的激辯後，直至下午1點，庭審才結束，法院並未當庭宣判。

　　“獨立法人”的作用

　　嘉鴻花園業主大會這次能順利提起訴訟，得益於其具備的法人資格。

　　按照現行《物業管理條例》規定，業主大會以會議的形式存在，並不具備法人的特徵。《物權法》中也沒有明確業委會的法律地位。沒有法人資格的業委會如果要起訴開發商，法院要求必須有70%以上的小區業主同意，建築面積也需要達到70%以上。費時費力，工作難度很大。

　　溫州市業主委員會協會副會長高明潔説，讓業委會具備法人資格，就是讓業委會擁有能為廣大業主爭取正當權益的合法權利。如遇維權事宜，通過法人和代表直接走法律途徑，方便、透明、公正。

　　高明潔介紹，業委會具有法人資格，在溫州現在還只是試點。2012年，民政部、省民政廳等曾聯合來溫考察，提出溫州能否嘗試探索對業主大會創新管理。2013年，鹿城區民政局決定對符合成立社團登記條件的小區業主大會准予社團登記，確定試點定在溫州市南塘五組團和嘉鴻花園兩個小區。目前，溫州已經成立業主委員會的小區有600多家，但獲得法人資格的業主大會僅有5家。據悉，民政部門正在評估試點運作情況，經總體評估後再決定是否全面鋪開。

　　嘉鴻花園業主大會主任王茂友告訴記者，嘉鴻的社團法人登記證書業務範圍包括制定、修改小區物業管理相關制度、維護業主的合法權益等。具備法人資格後，嘉鴻花園業主大會立即在銀行開戶，電梯廣告費、小區公共部位和經營用房收入等資金陸續匯入。而這些款項以往由身為企業法人的物業公司“代管”，因為缺少業主大會的監督，賬目問題和資金去嚮往往成為業主和物業之間産生糾紛的根源。現在，小區可以真正自主決定公共收益的處置分配，自己管錢，還可以直接打官司，維護廣大業主的公共利益。王茂友介紹，現在嘉鴻小區的物業公司是通過業主大會公開招標選用的，物業費也從原來每平方米1.5元降到1.2元，大家相處和睦。

　　法律是最好的“裁判”

　　儘管這起案件最終結果尚未揭曉。但一個共識已經形成：拿起法律武器，是規範公正的做法。

　　溫州泛海房地産開發有限公司副總經理鄭雲傑直言：“發生任何事情都要有裁判。事情該怎樣就怎樣，最終由法律説了算。這是一個理性方向。從這個層面講，此案的延伸意義，無論對業主大會還是開發商來説，對以後這類事情的解決都有益處”。

　　近年來，小區業主與開發商、業主與物業公司之間問題不斷，業主維權呼聲很高。傳統的處理方式容易造成各種矛盾糾紛，有的甚至拖了幾十年都無法解決。據了解，目前全國有將近60萬個小區，但有法人資格的小區連萬分之一都不到。從這點上説，如果小區業主大會都具有法人資格，其運作規則就可以另行制定，由此來提高其治理能力和水準。

　　浙江錦豐律師事務所主任樊德珠認為，按照法律規定，小區業主認為權益受到開發商、物業公司損害時，可以個人身份提起訴訟，但在現實中，這種情況很少發生。“畢竟打官司要費精力，還需要專業知識和足夠財力。”她認為，業主大會作為社團法人資格，具有訴訟參與人的地位，可以作為原告提起訴訟，擺脫個人勢單力薄的狀況，起到積沙成塔的作用。

　　“嘉鴻帶了個好頭，我們明年也要打一場這樣的官司”。鹿城區黃龍康城第二屆業委會主任陳小謙説，整體講現在全國小區業主與開發商在公用設施分割上的問題比較多。儘管《物業管理條例》和《物權法》中都很明確，公用設施歸“業主使用”，但是由於沒有法規依據，産權不明確，現在普遍情況是“誰佔有誰使用”。

　　法律界人士表示，業主大會作為社團法人資格，具有訴訟參與人的地位，既可以為了維權作為原告提起訴訟，也可能因為侵權行為作為被告面臨承擔法律責任的風險。

　　無論如何，運用法律的武器作出“裁判”，既有利於業主大會更好地為廣大業主維權，也有助於房地産行業的整體提升。從這個意義上説，嘉鴻案開審或許能給全國提供一個借鑒。