作為今年樓市最有看點的“國慶黃金周”廣州市場將如何表現值得期待。從節前的市場走向可以看出,10月將是開發商們火拼的關鍵時期。據中原地産的數據顯示,黃金周連帶著中秋假期,廣州新房市場的新增供應達到5000套左右,預計入市樓盤30多個。記者發現,今年廣州東部的知識城板塊以及西部的芳村板塊都是新盤林立,大家都鉚足勁要在旺季大幹一場。今年的“銀十”廣州樓市將上演一場樓市的“東城西就”大戲。

　　預計新增供應5000套

　　據中原研究部監測,今年中秋國慶雙節期間(9.26-10.7),廣州新房市場預計新增供應5000套左右,預計入市樓盤30個左右,住宅公寓各有韆鞦,新黃埔南沙增城將是熱點,荔灣廣鋼新城靚貨吸睛。

　　從推貨節奏看,在9月19日千人搶盤的熱浪背景下,同時受9月23日廣紙地塊被二十余房企高調搶奪,創2015年宅地最高地價的熱烈氣氛烘托下,中秋假期發展商推貨熱情高漲,預計將有12個盤上千套新貨入市,其中公寓盤6個。而國慶假期,預計供應套數會在中秋基礎上穩步增長。

　　從推貨策略來看,中秋假期的所推樓盤,大部分前期都經歷一個月以上的蓄客期,實客量有保證,開發商前期準備充足,旨意開盤即大賣。而國慶假期所推樓盤,目的則各有不同。部分經歷了較成熟的蓄客期,以開盤銷售為主要目的;但也有相當部分,僅以加推少量貨量形式,同時配合豐富多彩的活動和優惠,主要目的還是吸引客流、聚集人氣,為後續産品蓄客做準備。

　　從推貨産品看,中秋假期公寓産品佔據大半個天下,而國慶假期則仍以住宅産品為主,尤其是95-115平的三房改善戶型供應比例將會最大。

　　從供應區域來看,週邊區仍會是主力區域,尤其是南沙、番禺、增城三個區域,競爭將相對更加激烈。南沙雙節假期的代表樓盤有霍英東旗下南沙灣石奧、南沙灣東苑、南沙首席極小戶型廣晟聖陶沙、時代地産南沙第三盤時代長島。另外還有諸如進港大道沿線公寓南沙涉外公館、盈江國際等。增城區雙節假期的代表樓盤首推碧桂園新品“鳳凰城星悅”;番禺區域的火力重點,主要分佈在萬博商圈和南站商圈。萬博地標奧園國際中心預計會在雙節假期入市,而南站則有首席住宅臻尚苑,另有公寓路福聯合廣場。新黃埔區的主攻火力預計會集中在蘿崗,代表樓盤金融街融穗禦府、綠地中央廣場等。中心城區中,荔灣的廣鋼新城、海珠的廣紙預計會隔江而戰,金融街融穗華府、葛洲壩保利曼城、綠地越秀海玥(廣紙)等大發展商傾力打造的高端靚貨,預計吸睛效果一流。

　　總體而言,根據中原研究部監測,預計今年的雙節假期(9.26-10.7)期間,廣州一手樓市的氣氛會越來越火熱。但是,受制于宏觀經濟的低迷,各發展商、各樓盤之間的競爭角逐,將會更加激烈。不過,金九銀十總體成色仍是有保證的。

　　西部可關注芳村

　　“國慶黃金周”可以説是今年廣州樓市最熱鬧的時期。而西部的芳村由於廣鋼新城的大量新盤即將推出,成為最值得關注的區域之一。在9月底,作為“廣鋼新城”第一個正式開售的項目,中海花灣壹號的推出為廣鋼新城打響的頭炮。據中海地産人士透露,此次開賣共推出近千套貨源。其中住宅的推售量達到600套,戶型包括80平方米兩房、90/95平方米小三房、110/120平方米大三房(2+1),140平方米四房(3+1)、160平方米四房(3+1)。由於VIP客戶需求量較多,現場還臨時加推了B8棟部分房源。除了住宅以外,項目的商業部分“中海花灣國際”也在當天同時推出B1棟精裝國際公寓,貨量有300多套,戶型包括38-50平方米兩房和70平方米四房。從推貨的集中程度以及産品的定位來看,此次中海花灣壹號對於首次亮相打響頭炮的意願非常的強烈。住宅推出的産品都是面向剛需的,對於首次置業者和換房家庭的吸引力都具備。而同時推出公寓産品,更是將投資者也拉了進來。

　　據開發商公佈的數據,當天中海花灣壹號就已經成交約七成,金額約12億元,創下廣州樓市單日銷售記錄。值得關注的是,在廣鋼新城,中海花灣壹號的開售只是一個起點,10月,將會有更多的新盤在這一區域誕生,而這些項目的開發商都是業內的“巨頭”。未來幾個月一場“巨頭之戰”不可避免。

　　記者發現,除了已經開盤的中海花灣壹號外,目前在廣鋼新城板塊,金融街融穗華府也將於近期開銷售中心,項目主打小戶型,剛需群體可關注。戶型産品結構主打70-90平方米剛改小戶型,佔整盤的90%,少量100平方米以上的大戶型,定位客戶年齡層趨於年輕群體及投資型客戶群。這個項目的優勢就右于産品總價較低,置業負擔比較輕。

　　除了金融街的項目外,葛洲壩保利曼城也即將開賣,産品戶型也偏向於實用,83平方米兩房戶型,贈送一個房。97平方米做到真正的三房,相比之下中海花灣壹號只能做N+1産品。而110平方米做到真正的三房,近6米的超長陽臺。戶型實用率比其他項目高。

　　此外,葛洲壩保利曼城為純宅地的居住項目,葛洲壩保利曼城規劃建有4棟39層高的住宅樓和一個地下4層的地下室。密度較廣鋼新城其他項目更低,居住舒適性更有保障。

　　東部知識城大軍來襲

　　西部有廣鋼新城,東部作為近年來的供應大區仍是今年國慶假期樓市支撐的重要力量。特別是今年東部除了原有的科學城板塊外,中新知識城板塊也加入了推新大軍當中。據了解,這個國慶假期,知識城板塊有6大樓盤在售。和同區內的科學城板塊一樣,知識城板塊同樣是剛需之城,黃金周大部分産品為70-100平方米的兩房及三房;和科學城板塊樓盤售價普遍為14000元-16000元/平方米不同,知識城板塊的萬元售價已算是高價。

　　增城撤市設區、黃埔和蘿崗合併的利好,提升了知識城板塊樓市的影響力。最重要的是,地鐵14號線知識城支線工程進度順利,有望在2017年年底建成,讓更多消費者對知識城板塊的樓盤興趣漸濃。行政規劃調整的利好讓知識城從廣州市區的邊緣變成較中心的位置,交通的利好讓知識城未來的出行更加方便,這些無疑加重了知識城板塊樓盤在消費者心目中的分量。

　　9月中旬,知識城板塊新盤廣州綠地城搶在國慶前首次開放,吸引到萬人到場;而同一區域的中泰天境的首次開放也有千人到場。正因前期人氣旺,廣州綠地城原計劃推400套新貨,後來增加到500套、600套;中泰天境在開放後沒多久,便把達到預售條件的200多套單位一次性推出市場。

　　在首次推出並成交大批新貨後,廣州綠地城和中泰天境國慶期間可供銷售的新貨有所減少。據介紹,中泰天境近期將加推全新一棟單位,但貨量比之前少了一半。廣州綠地城近期也將加推少量單位,再次較大規模的推貨預計要到國慶後。萬科幸福譽、天韻瑚璟花園計劃在9月底或國慶假期推出新貨,貨量為一兩百套。

　　國慶期間,知識城板塊的新貨預計只有七八百套,剛需買家仍是主要客戶。除合景天峻有少量三四十平方米的投資型公寓、天韻瑚璟花園有少量140平方米的大戶型外,主力産品為70多平方米的兩房及約110平方米的三房。

　　促銷優惠著數多多

　　廣州樓市逐漸回暖,成交量價齊升,預售房源也持續上漲,各大區域的樓盤都在不斷地摩拳擦掌,鼓足了勁要在10月衝出一波銷售高潮,優惠打折是必選方式。據搜房網數據監控中心統計,截至2015年9月24日,廣州在售項目共429個,預計10月份推出優惠的項目181個,推優惠樓盤佔比為42.19%,再創2015年7月來新高。

　　銀十大盤讓利大爆發

　　作為金九銀十的爆發月,開發商應該加大火力搶市,但今年卻火力不夠,優惠樓盤數出現了小幅下降。預計10月份推出優惠的項目181個,佔在售項目的42.19%,環比9月下跌2.69%。優惠幅度方面,大讓利盤實現大爆發,據小編統計目測,優惠10萬以上佔據數量較多,比銀九讓利空間大很大。

　　從形式上看,優惠形式多樣。多大樓盤推出公積金付款方式讓利可以説是銀十的一大亮點,且市區郊區都有樓盤推出公積金付款。如海珠區的江山國際主推162平方米三房和185平方米四房單位,公積金、商業貸款優惠均為95x98折;南沙的南沙心意華庭主推11-14棟70-87平方米兩房及小三房單位,公積金貸款9.7折,商貸享1萬惠5萬並有9.4到9.7折不等的優惠;增城的荔富湖畔推出77-146平方米兩到四房單位,公積金99×99折,商貸額外有97折,一次性付款再98折。

　　另外,10月優惠盤中出現了低首付、電商團購優惠、送車位使用權、送車位、送裝修禮包、一口價單位、首付分期付款等多種形式,如白雲區的隆泰逸品君庭主推192-231平方米四五房平墅單位,買房送車位,贈送獨立庭院;從化的荔山雅築81-168平洋房單位,首付款可分期優惠,分為一年期及一年半期,首付3.5萬起。

　　從讓利幅度上看,優惠10萬以上優惠樓盤數量較多,如番禺的奧園城市天地主推45-56平方米loft公寓、80-100平方米商鋪,購房可享3萬惠12萬,另房天下紅包10000元;花都的班芙小鎮主推92平方米三房、103平方米四房單位,部分單位低至5字頭,小戶型能享受0首付優惠;越秀的竹雅苑主推82-117平方米三至四房單位,購房可享5萬惠20萬優惠。

　　推新讓利盤剛需價居多

　　據搜房網數據監控中心統計,預計10月份推新讓利的樓盤為25個,比上個月(24)僅少1個,其中番禺7個,荔灣5個,增城、南沙各4個,從化3個,花都、黃埔各1個,天河、海珠、越秀、白雲各0個。

　　從産品類型方面,25個推新讓利盤中,22個洋房推新優惠,佔比88%,2個公寓推新優惠,1個別墅推新優惠。價格方面,剛需價為主,1字頭及以下推新讓利盤佔15個,佔比60%,如從化的珠江壹城低至7字頭,購房可享8000惠8萬元優惠;增城的合景花漫裏,帶裝修均價8600元/平,洋房享2萬惠12萬優惠;南沙的萬科南方西元,帶裝修均價9600元/平方米。購房享2.5萬惠8萬,一次性付款96折或商業貸款97折,準簽有額外99折。

　　傳統的核心四區天河、荔灣、越秀、海珠樓盤優惠佔比均不高,銀十的荔灣卻實現突破,預計10月推出優惠樓盤數14個,佔在售項目的63.64%,位居榜首,很大程度與廣鋼新城有關。荔灣的廣鋼新城自去年拍地到今年8月首盤亮相,可謂賺足眼球,目前板塊已有三盤正式亮相,分別是金融街融穗華府、中海花灣壹號、葛洲壩保利曼城。由於該板塊中海、保利、華發、金融街、方興、深振業、北大資源七大大品牌房企雲集,形成連片開發,因此受到市場熱捧。

　　南沙一直都是個“政策市”,自今年以來每個月樓盤優惠比例均是全市前三甲,此次銀十預計推出優惠樓盤數22個,佔在售項目的55%,位居排行榜第二名。南沙自今年4月的自貿區掛牌利好刺激,受關注度飆升,2015年上半年,南沙樓市的成交量達到了74萬平方米,超越了2014年全年的71萬平方米,庫存消化週期由2014年高峰期的33個月,迅速下降至今年8月的10個月。

　　記者觀察

　　十月市場值得關注

　　對於今年買不買房的話題已經成為老生常談的調子。近日不少已經觀望了大半年的潛在置業人士都開始有衝動到市場去看看。記者在市場中觀察後認為,今年的10月還是值得買家去關注的。

　　首先是今年的熱點區域比較多。如果説南沙是去年的一個置業熱點區域,那麼今年10月廣州的樓市熱點地區不僅大幅增加,而且看上去都比南沙吸引。目前已經是剛需購房時代的房地産市場,自住的需求超于投資,無論是從便利性還是實用性而言,如今已經在市場中亮相的芳村廣鋼新城板塊以及新黃埔的科學城、知識城板塊對於自住剛需來説都是具有不小的吸引力。這些區域不僅有規劃的支撐,而且與市中心的絕對距離僅是南沙的一半,同時還擁有交通、商業配套、生活配套等多種規劃利好。

　　其次,價格也是值得買家去留意今年10月廣州樓市的另一大重要因素。今年樓市可以説是經歷著一個緩慢走穩的過程。走到國慶黃金周,在價格上已經表現得比較穩定了。如今很少有哪個盤大幅降價的現象。然而也可以看到,沒有哪個盤可以實現大幅漲價。當下,價格已經處於一個較為穩定的狀態。這對於自住買家來説其實是一件好事。隨著地價的不斷上漲以及庫存的清理,未來房價已經很難出現大漲大跌的狀況。

　　買家對於“十一”期望不小

　　在9月初的時候,由於市場的慢熱,“金九銀十”的旺季徵兆一點都不明顯。然而,當十一黃金周的步伐越來越近,一股樓市熱浪已經可以明顯的感覺得到。對於即將到來的黃金周供應大潮,不僅開發商們緊張地等待,購房者們也在急切地期盼。近日有機構公佈10月置業調查,結果顯示,超過70%的購房者對後市期望高,其中新黃埔趕超番禺成為最受青睞的置業區域。

　　金九不旺銀十旺

　　據搜房網數據監控中心統計,9月第一、第二周,廣州樓市成交量僅為千余套,成交均價也從1.6萬/平連續下滑至1.4萬/平,開局顯冷。第三周雖出現量價齊升,但幅度較小。對於金九是否會在後期爆發,60.83%的購房者認為“沒有金九,樓市會保持現今平淡的成交”,僅21.67%的人認為後期爆發,成交量價上漲。對於導致今年金九不旺的原因,34.17%的購房者認為廣州房價依然偏高,買不起;15.83%的認為金九開發商促銷力度不足,但更多人覺得買房不在乎金九或是銀十,適當選擇自己的買房時機就可以了,這個比例佔到39.17%。

　　但9月的表現平淡並不代表著以國慶黃金周開局的10月也是如此。作為今年最被看好的市場旺季促銷節點,早早就已經有專家分析認為,金九銀十的真正爆發期是在9月底10月初。而據調查數據顯示,40.83%的購房者認為10月成交會增長,35.83%的人認為成交會保持平穩,僅23.33%的人表示成交會下滑;對於未來房價方面,39.17%的購房者認為10月房價繼續上漲,僅27.5%持相反的觀點。整體而言,購房者較為看好10月廣州樓市。

　　事實上,一些對於市場發展表現得比較靈敏的開發商也早早地預感到10月的旺季到來,都將重兵壓在了這一節點之上。如敏捷地産僅在一個黃周金就以“40盤聯動”的方式大搞行銷戰。在廣州不管是商業還是住宅項目都集中在這一時期大量推貨,甚至連一些作為“壓軸”的産品都選擇在十一黃金周推出市場以求打一場成功的銷售大戰。

　　政策對購房刺激並不很大

　　今年,對於樓市的提振政策並不少,而更為關鍵的是,一般在大的銷售節點往往都會有一些利好市場的政策出臺。如在今年的五一前,就出現了政策潮。十一國慶黃金周的到來,也使得大家對於政策的刺激産生了興趣。然而,無論是行業機構還是購房者,似乎都認為政策對於購房的刺激作用並不大,關鍵還是需求。

　　對於10月而言近一個多月以來,政府不斷釋放利好,從實施降息、掛牌、公積金貼息到限外放鬆等等,購房者看待這些政策的態度就較為平淡為。調查顯示,56.67%的人表示,政策雖然好,但是各地落實不一,幫助買房的效果自然也有限。19.17%的人更是直接表示,這些政策沒影響。在所有的刺激政策當中,房貸利率政策的變動是最能引起購房者興趣的政策,調查結果顯示,對於降低房貸利率的舉措,24.17%的購房者看好。

　　新黃埔最受置業客歡迎

　　早在金九開局的時候,曾經有調查數據顯示,購房者最為喜歡安家置業的區域是番禺。但在10月來臨之前,番禺的置業地位已經被動搖。據搜房網公佈的最新調查顯示,新黃埔以19.15%的認同率趕超番禺,成為購房者優先置業的區域,番禺以15.96%的佔比位列第二,而天河第三,佔比17.02%。其餘各區佔比均在10%以下,差距不大。

　　9月1日,黃埔和蘿崗正式並區掛牌為“黃埔區”,後續黃埔規劃、8條地鐵線方案等公佈,市場關注度漸高,樓市成交也不斷上漲。而9月-10月份期間,黃埔推新貨量巨大,將近10個樓盤推新。