近日，上海9家銀行將二套房貸首付比例提至七成，意味著滬上二套房的購房“門檻”有所提高。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉對《國際金融報》記者表示，今年7月，上海房地産市場火熱，房價上漲壓力大，下半年政策層面出現轉向，或抑制投資投機需求，第四季度有可能為上海樓市政策集中收緊的“窗口期”。

　　仍在3·30新政範圍內

　　金融搜索平臺融360近期監測數據顯示，上海地區有27家銀行提供房貸，其中農業銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行等9家銀行不約而同地將二套房貸款首付比例提高至七成，房貸利率執行1.1倍；同時，興業銀行和光大銀行則將二套房的首付比例提高至六成。目前最低仍為浙商銀行的首付三成。總體來看，二套房貸首付四成的銀行由上個月的8家減少至6家。而公積金二套房貸，目前仍執行首付比例四成起。

　　業內人士指出，商業銀行將二套房首付款比例提高到最高水準，並不違背央行等部門此前發佈的“3·30”房貸新政。今年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發佈新規，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　除規定首付款比例外，“3·30”房貸新政還指出：“具體首付款比例和利率水準由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。”這意味著不僅最高比例沒有限制，而且只要不低於40%，具體比例的劃定權在商業銀行。

　　北京中原市場研究部首席分析師張大偉表示，7月上海樓市的火熱也蔓延至房貸市場，滬上銀行對於購置首套房的信貸額度相對寬鬆，紛紛加大首套房優惠力度，提供更寬鬆的優惠門檻，使得多家銀行利率優惠保持在九折以下。由於近期房價上漲壓力增加，上海樓市成交量大，使得部分銀行針對房地産部分的信貸額度有所減少，從而使部分銀行採取提高二套房貸的首付比例、提高房貸利率等措施。

　　同策諮詢研究部數據監測顯示，1-6月上海市商品住宅累計成交面積約610.26萬平方米，同比上漲50.24%；由於個案價格上漲、成交結構(“3·30”新政後，第二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均價上升)推動，以及股市套利資金轉投樓市等因素影響，今年上半年上海市商品住宅銷售均價30926元/平方米，同比上漲17.47%。

　　“隨著樓市持續升溫，上海等一線城市的房價上漲壓力有所增加。”上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，此時，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續支援首套房、剛需置業者的購房需求，可以穩定房價、支援樓市健康持續發展。此外，這一變化或將加大公積金貸款的壓力，部分購房者或將房貸轉向公積金。

　　同時，業內人士認為，商業銀行主要是看到了房價暴漲背後巨大的金融風險。本來一線城市房價多年來就未曾出現過明顯下跌，樓市風險警報沒有完全解除。在這種情況下，今年的“3·30”新政則徹底放鬆了二套房首付款比例。催生全國樓市特別是一線城市房價開始非理性泡沫式上漲，隱藏的風險可想而知。

　　市場分析人士認為，一向對金融風險極為敏感、風控較嚴的商業銀行，必將敏銳地觀察到這一點，及時採取風險防範措施是明智的選擇。

　　北京並未調整

　　目前中國房貸政策比較寬鬆，首套房貸款利率下浮。而且眾所週知，北上廣等一線城市實行房産限購令，即外地戶籍和境外人士最多限擁有一套住房；本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房，且當全部還清一套房房貸之後，本地戶籍購買二套房可執行首套房貸政策。因此，“二套房需求量其實不算太大。”張大偉對《國際金融報》記者説。

　　張大偉表示，目前北京二套房貸未現收緊，首付最低五成仍是主流。而上海也並非所有的銀行全面收緊二套房貸首付，目前僅9家銀行將首付比例提升至七成，佔提供房貸銀行總數的1/3。一些購房者完全可以去選擇其他二套房首付未收緊的銀行申請房貸。因此，目前滬上部分銀行收緊二套房貸還不算政策性收緊。

　　這種做法也許只是某些銀行因自身額度等問題而進行的個例調整。並且只是二套房貸首付調整而非一套房貸，因此還不能算作是行業變化，對房地産市場的影響也有限。“倘若市場上一些不了解房地産的人士對此産生誤解，反而會影響市場預期。”張大偉説。

　　“北京地區二套房貸款政策不會有太明顯變化。”對於北京二套房政策整體未有大幅收緊，張大偉認為，北京地區的二套房貸政策相對寬鬆，大多數消費者會選擇將首套房貸還清再進行二套房貸。且北京地區的房價漲幅較上海而言也相對較低，所以北京地區二套房貸並未有太大變化。

　　上海樓市政策惹關注

　　從去年第四季度至今年上半年，政策層面開始定向寬鬆，需求開始激活，樓市基本面開始出現快速好轉；在今年7月初，政策層面開始警示房價已經很高，下半年要抑制投資投機需求，政策層面開始出現轉向，開始出現收緊的信號。

　　在中共上海市第十屆委員會第九次全體會議上，上海市委書記韓正指出，要減少對房地産業發展的依賴；同時密切關注房地産市場走勢，在支援居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高，控制房價是上海調控房地産市場平穩健康發展的重要目標。

　　而在今年3月全國兩會期間，上海市政府對於上海樓市的態度較為“中庸”，並沒有明確提及“抑制非理性需求、房價已經很高”等類似的觀點。據此，同策諮詢研究部總監張宏偉判斷：“這是上海樓市政策開始出現收緊的一個信號。”

　　如今，上海樓市基本面好轉已經成為定局。那麼，當國家意識到未來尤其是下半年上海樓市房價會快速上漲之時，樓市調控政策出現“階段性”收緊也是理所當然。

　　四季度或成“窗口期”

　　那麼，上海樓市政策面到底是否變化以及何時收緊？

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，首要關注的應該是商品房庫存去化週期及其背後的房價上漲壓力。屆時，上海樓市調控政策將在“分類指導”下向收緊方向邁進。

　　從庫存去化週期來看，當前尤其是第二季度以來，上海商品住宅市場成交量出現大幅回升，這也就意味著市場去化速度的提升，市場去化週期降低及去庫存壓力降低。

　　同策諮詢研究部數據顯示，截至7月30日，上海市商品住宅庫存量雖然仍高達1201.38萬平方米，但是，由於6-7月半年報行情的出現，市場去化速度已經有所提高，7月底市場去化週期已經縮短至8.48個月。這説明，短期內上海樓市去庫存的壓力減輕，未來上海商品住宅基本面將呈現快速反彈趨勢。

　　張宏偉説，從下半年樓市走勢來看，由於上海樓市去庫存壓力下降，市場去化週期已經下降到10個月以下。根據同策諮詢研究部的研究結果，當一個城市樓市去化週期低於8個月時，房價將步入快速上漲通道(上半年深圳就是這樣的行情)。而當前上海樓市去化週期已經接近8個月，這也就意味著隨著下半年市場去化速度的提高，隨著股市套利資金轉投樓市，市場去化週期將進一步回落，下半年市場將處於“無房可售”的局面，屆時，勢必會再現買漲不買跌，投資投機性需求或許將再次攪動上海樓市。

　　同時，從房企的推盤週期來看，6月份半年報行情之後，開發商推盤節奏明顯放緩，再加上天氣原因，第三季度並不是開發商集中推盤的時間段，從8月初推盤及成交情況來看也確實有所回落。從觀察來看，大多數開發商將推盤量放在了9月份以後，這意味著下半年量價齊升的買漲不買跌行情有可能會在第四季度出現。

　　從上述分析來看，下半年尤其是第四季度成為房價上漲壓力最大的時間段。因此，從政策面收緊的“窗口期”來看，第四季度或成為上海樓市政策面集中收緊的“窗口期”。而從收緊的“分類指導”政策趨勢來看，嚴格執行樓市限購政策、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、收窄“3·30”房貸新政的執行力度(二套房貸政策已經開始收緊)、收窄房貸利率的優惠程度、調節土地拍賣方式來控制地價過快上漲對房價的影響等，都有可能成為第四季度政策的發力點，從而短期內抑制投資投機性需求，防止房價過快上漲。