□地産評論員 蔡駿

　　在利好政策的推動下，上海樓市二季度量價齊升，開盤即售罄的熱銷場面屢見不鮮。其中高端市場表現突出，剛需産品則“低調”很多。即將進入7月，樓市能否在傳統淡季中依舊高歌猛進？剛需市場又能否重回主導地位？

　　剛需人氣有望回升

　　從近期的供應情況來看，7月上海樓市看點頗多。

　　業內認為，隨著中高端需求在本輪火爆的樓市行情中得到了一定釋放，未來一段時間裏，剛需樓盤或將接棒高端産品，成為上海樓市新熱點。

　　事實上，據筆者從多家開發商處獲悉，6月底到7月初的這段時間裏，已經有綠地、中海、朗詩、萬達、萬科等一批品牌開發商的小戶型産品入市或即將入市，剛需人氣有望加強。

　　據相關統計顯示，上海樓市7月預計新開樓盤數為21個，含住宅樓盤12個。雖然總體數量有所減少，但其中不乏新城香溢璟庭、泰禾紅橋、麗都璟庭等單價在2萬元/平方米左右的剛需産品。

　　有業內人士表示，7月預開樓盤數量環比下降明顯，主要是因為進入傳統淡季後的季節性下降。而值得注意的是，這些樓盤的推盤量都比較小，有一定的“試水”意味。相信隨著剛需購房者的積極入市，屆時實際開盤數還會有增加的空間。

　　多功能戶型或成殺手锏

　　筆者調查發現，近期在售的剛需樓盤中，80-90平方米的戶型創新類産品成為市場主力軍，其中，“2+1”戶型受到買家青睞。

　　“主要看中這種戶型的功能性較強，主臥、次臥、書房的分割層次鮮明。而且贈送的面積比較多，同樣是90平方米左右，比其他樓盤感覺大了一些。”在寶山某剛需樓盤，一位購房者道出了這種戶型廣受追捧的原因。

　　該樓盤的置業顧問也坦言：“剛需購房者更注重‘實惠’，一些‘形而上’的東西很難打動他們。而多功能創新戶型恰恰能滿足購房者一步到位的置業需求，從具體表現來看，這類産品不愁賣。”

　　目前在售的樓盤中，“2+1”房主要利用陽臺、入戶花園、設備平臺等3種空間來打造創新功能區，因此得房率普遍比較高。但業內人士同時提醒購房者，並不是所有“2+1”房都能得到等同於3房的居住感受，如果附贈的面積不合理，則容易成為“雞肋”。

　　“買漲不買跌”心態再現

　　在價格方面，受高端市場火爆行情的推動，上海商品住宅的成交均價連續出現了上漲。

　　雖然從成交結構來看，上海房價近期的持續上漲，主要得益於中高端樓盤佔比的提升。但對於普通購房者，尤其是剛需購房者而言，房價上漲還會在其心理層面造成一定的影響，“買漲不買跌”的心態已經開始出現。

　　“現在不買，房價又將上漲”、“之前已經錯過了入市窗口，現在不能再等了”……上週末，筆者走訪多個剛需樓盤現場，不少購房者都表達了他們對於房價上漲的預期。

　　有業內人士認為，房價上漲的預期在某種程度上推動了市場，這也是不少剛需盤成交火熱的原因之一。

　　上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦便表示，近期樓市中買漲心理強烈，購房者害怕再度“踏空”，因此近期開盤的項目都有不錯表現。另一方面，近期剛需供應也有上升跡象，預計7月樓市整體表現有望出現“淡季不淡”的局面。