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上海樓市“活力再現”

  • 發佈時間:2015-04-23 15:31:24  來源:新民晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □地産評論員 孟子諒

  進入4月以來,上海樓市在調整之後逐漸升溫。伴隨成交的日漸活躍,市場的各個層面也陸續出現了眾多熱點事件。這些事件的熱度能否延續?未來又將會對上海樓市的整體走勢産生怎樣的影響?可以肯定的是,隨著熱點事件的不斷出現,上海樓市不再低迷,“活力再現”的市場值得期待。

  政策

  利好政策“連珠炮”

  購房者“跑步入市”

  【關 鍵 詞】 房貸新政、降準

  【熱度指數】 ★★★★★

  【保溫指數】 ★★★★★

  4月19日,中國人民銀行決定,自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。

  去年9月至今,央行已累計有兩次降息和兩次降準,結合此前房貸新政的出臺和上海公積金貸款額度的上調,樓市政策“連珠炮”般出臺。而市場確實受到了一定“鼓舞”,3月下旬開始,不但周成交量持續攀升,購房者的入市熱情也日漸高漲。

  4月19日,筆者來到川沙某改善型樓盤,雖然項目尚未開盤,但售樓處還是“人滿為患”。在售樓處醒目位置,也豎立著不少關於樓市新政的公告板。

  “新政出臺前,我並沒有很強烈的換房打算,就是因為首付壓力大。”購房者宋先生表示,4月以來,他已經比較了周邊的多個樓盤,並準備在近期支付定金了。事實上,4月以來,類似宋先生這樣“跑步入市”的購房者不在少數。而在房貸新政出臺後不久,央行再次降準,這將對上海樓市造成哪些影響?

  同策諮詢研究部總監張宏偉認為,此次降准將使銀行的可用資金增多,進而促進房貸新政落地,改善型需求的釋放也將得到保障。

  上海易居房地産研究院研究員嚴躍進也表示,此次降准將形成疊加效應,為樓市帶來利好。而這樣有節奏地釋放貨幣寬鬆的信號,有望改變市場預期,某種程度上還會促使市場基本面的改變。

  這或許説明,近期連續祭出的政策之間並非毫無關聯,而是在互相促進的基礎上保證政策落地。業內人士指出,本輪政策體現了回歸“市場化”的方向,未來雖然可能會有新的政策出臺,但是整體較“寬鬆”的趨勢將會延續,對“居民合理居住需求”的支援也不會改變。

  板塊

  大寧板塊“整裝待發”

  改善型房源集中入市

  【關 鍵 詞】 改善型樓盤、大寧

  【熱度指數】 ★★★★

  【保溫指數】 ★★★★

  今年以來,大寧金茂府、綠地海珀星暉等中高端樓盤先後亮相,使大寧板塊得到了市場的空前關注與重新審視。

  4月18日,筆者乘計程車前往大寧板塊探訪,令人意外的是,年逾50歲的司機師傅對大寧板塊的幾個樓盤“如數家珍”,準確地道出了項目價格和亮點。詳細了解後得知,作為改善型購房者,他今年已經多次前往大寧看房,目前已經選定了目標房源,接近成交了。

  事實上,大寧板塊內,類似的改善型購房者不在少數。業內人士表示,近年來,配套升級和大牌房企入駐,使大寧板塊的整體形象得到了質的提升,其正成為上海改善型置業的“首選地”之一。

  與此同時,近年來大寧房價的增長速度也呈現出“質變”的趨勢。2010年,大寧板塊的新建商品住宅成交均價為28900元/平方米,而今年以來(截至4月17日),這一數字已經增長為39000元/平方米。而隨著4月18日大寧金茂府的開盤熱銷,區域的房價有望被進一步拉升。

  與房價的增長相比,過去兩年大寧板塊的供應卻陷入了沉寂。2013年,板塊內僅有一個項目推盤,推盤量為200套;而2014年,該板塊也僅有大寧瑞仕花園推出了2套房源。

  在長達兩年的“蓄力”之後,大寧板塊的新增供應有望在今年“井噴”。除已經開盤,且推盤量不少的大寧金茂府、綠地海珀星暉外,前兩年亮相的大寧瑞仕花園、明園都市森林等項目也有望在今年推出後續房源。

  “大寧板塊今年有許多高品質項目入市,能夠很好地為區域樹立品牌。”德佑鏈家研究部分析師趙葆根指出,“未來或將有更多的高端需求轉向大寧板塊,推動板塊的認可度進一步提升。”

  土地

  唐鎮純宅地高價成交

  外環外中高端板塊崛起

  【關 鍵 詞】 樓板價紀錄、唐鎮

  【熱度指數】 ★★★

  【保溫指數】 ★★★★

  上週五,筆者一位朋友在朋友圈表示“唐鎮的房子更加買不起了”。

  此前一天,浦東唐鎮推出的兩塊純宅地引發眾多房企“圍獵”。最終經過激烈的競拍,兩地塊被大名城以50.76億元收入囊中,平均溢價率為68.36%。其中,唐鎮新市鎮D-04-07地塊以29697元/平方米的樓板價創下了上海外環外宅地樓板價的新高。

  外環外樓板價逼近3萬元/平方米,這一事實對普通購房者的影響從前述筆者朋友的表現中可見一斑。那麼業內人士對此又如何看待?

  對此,有業內人士表示,新政後上海土地市場的“火爆”並不意外。在新政出臺、市場轉暖的背景下,土地市場的升溫實際上是住宅市場回暖的延續。

  而在另一方面,近年來唐鎮板塊發展迅速,區域內綠城玉蘭花園、仁恒東郊花園等中高端樓盤也屢屢熱銷。本次外環外宅地的樓板價紀錄“花落”唐鎮,則讓該板塊中高端的定位更加清晰。

  資料顯示,此前唐鎮最近的一塊土地成交是在2013年4月,當時由浦發集團競得,樓板價18199元/平方米。以此計算,僅僅兩年時間,唐鎮區域的宅地樓板價漲幅達到58%。而更早的唐鎮新市鎮D-04-14地塊,當時樓板價僅16102元/平方米,現已建成仁恒東郊花園項目,項目報價超過4萬元/平方米。目前周邊品質較高的社區二手房掛牌價則普遍在40000-45000元/平方米之間。

  “新政給開發商壯了膽。今年供地量有所減少,儘管目前庫存高企,但在一系列利好影響下,開發商的拿地慾望也被激發了。”德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示。

  市場

  庫存壓力仍在

  房價短期難大漲

  【關 鍵 詞】 庫存、房價

  【熱度指數】 ★★★★

  【保溫指數】 ★★★★

  政策連續出臺後,“房價將漲”、“房東跳價”的論調一時間甚囂塵上。上周,筆者探訪了多個樓盤售樓處和二手房仲介,發現雖然有樓盤出現了漲價苗頭,但整體來看,一二手房市場的成交均價仍舊較為穩定。

  對此,陸騎麟表示,漲價需要有成交量作為支撐。目前市場出現了一些升溫“苗頭”,庫存也有所下降。但整體市場的庫存壓力仍在,開發商在此時貿然漲價並不明智。

  數據顯示,截至2015年4月17日,上海新建商品住宅存量為1249萬平方米,較年初減少了41萬平方米。

  新聚仁機構地産研究院市場總監丁雋竹表示,以去年月均的去化速度計算,上海樓市的庫存去化週期將在15個月以內,這一週期已經處於相對合理的範圍了。

  但也有業內分析人士認為,庫存的去化週期還是要看去化的速度而定。與此同時,由於開發商受政策利好影響信心有所增加,推盤的力度也在加大,因此庫存的壓力雖然有所緩解,但仍然存在。

  事實上,不少房企人士也認為目前的庫存狀況並不十分樂觀。“確實能感覺到需求在增加,但是對比庫存現狀,目前的需求還未被充分釋放。”某國企開發商人士表示,部分銷售狀況較好的樓盤有漲價衝動可以理解。但對大多數房企而言,如何快速去化、如何回款更關鍵。

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