□地産評論員 孟子諒

　　進入4月以來，上海樓市在調整之後逐漸升溫。伴隨成交的日漸活躍，市場的各個層面也陸續出現了眾多熱點事件。這些事件的熱度能否延續？未來又將會對上海樓市的整體走勢産生怎樣的影響？可以肯定的是，隨著熱點事件的不斷出現，上海樓市不再低迷，“活力再現”的市場值得期待。

　　政策

　　利好政策“連珠炮”

　　購房者“跑步入市”

　　【關 鍵 詞】 房貸新政、降準

　　【熱度指數】 ★★★★★

　　【保溫指數】 ★★★★★

　　4月19日，中國人民銀行決定，自2015年4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。

　　去年9月至今，央行已累計有兩次降息和兩次降準，結合此前房貸新政的出臺和上海公積金貸款額度的上調，樓市政策“連珠炮”般出臺。而市場確實受到了一定“鼓舞”，3月下旬開始，不但周成交量持續攀升，購房者的入市熱情也日漸高漲。

　　4月19日，筆者來到川沙某改善型樓盤，雖然項目尚未開盤，但售樓處還是“人滿為患”。在售樓處醒目位置，也豎立著不少關於樓市新政的公告板。

　　“新政出臺前，我並沒有很強烈的換房打算，就是因為首付壓力大。”購房者宋先生表示，4月以來，他已經比較了周邊的多個樓盤，並準備在近期支付定金了。事實上，4月以來，類似宋先生這樣“跑步入市”的購房者不在少數。而在房貸新政出臺後不久，央行再次降準，這將對上海樓市造成哪些影響？

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，此次降准將使銀行的可用資金增多，進而促進房貸新政落地，改善型需求的釋放也將得到保障。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進也表示，此次降准將形成疊加效應，為樓市帶來利好。而這樣有節奏地釋放貨幣寬鬆的信號，有望改變市場預期，某種程度上還會促使市場基本面的改變。

　　這或許説明，近期連續祭出的政策之間並非毫無關聯，而是在互相促進的基礎上保證政策落地。業內人士指出，本輪政策體現了回歸“市場化”的方向，未來雖然可能會有新的政策出臺，但是整體較“寬鬆”的趨勢將會延續，對“居民合理居住需求”的支援也不會改變。

　　板塊

　　大寧板塊“整裝待發”

　　改善型房源集中入市

　　【關 鍵 詞】 改善型樓盤、大寧

　　【熱度指數】 ★★★★

　　【保溫指數】 ★★★★

　　今年以來，大寧金茂府、綠地海珀星暉等中高端樓盤先後亮相，使大寧板塊得到了市場的空前關注與重新審視。

　　4月18日，筆者乘計程車前往大寧板塊探訪，令人意外的是，年逾50歲的司機師傅對大寧板塊的幾個樓盤“如數家珍”，準確地道出了項目價格和亮點。詳細了解後得知，作為改善型購房者，他今年已經多次前往大寧看房，目前已經選定了目標房源，接近成交了。

　　事實上，大寧板塊內，類似的改善型購房者不在少數。業內人士表示，近年來，配套升級和大牌房企入駐，使大寧板塊的整體形象得到了質的提升，其正成為上海改善型置業的“首選地”之一。

　　與此同時，近年來大寧房價的增長速度也呈現出“質變”的趨勢。2010年，大寧板塊的新建商品住宅成交均價為28900元/平方米，而今年以來（截至4月17日），這一數字已經增長為39000元/平方米。而隨著4月18日大寧金茂府的開盤熱銷，區域的房價有望被進一步拉升。

　　與房價的增長相比，過去兩年大寧板塊的供應卻陷入了沉寂。2013年，板塊內僅有一個項目推盤，推盤量為200套；而2014年，該板塊也僅有大寧瑞仕花園推出了2套房源。

　　在長達兩年的“蓄力”之後，大寧板塊的新增供應有望在今年“井噴”。除已經開盤，且推盤量不少的大寧金茂府、綠地海珀星暉外，前兩年亮相的大寧瑞仕花園、明園都市森林等項目也有望在今年推出後續房源。

　　“大寧板塊今年有許多高品質項目入市，能夠很好地為區域樹立品牌。”德佑鏈家研究部分析師趙葆根指出，“未來或將有更多的高端需求轉向大寧板塊，推動板塊的認可度進一步提升。”

　　土地

　　唐鎮純宅地高價成交

　　外環外中高端板塊崛起

　　【關 鍵 詞】 樓板價紀錄、唐鎮

　　【熱度指數】 ★★★

　　【保溫指數】 ★★★★

　　上週五，筆者一位朋友在朋友圈表示“唐鎮的房子更加買不起了”。

　　此前一天，浦東唐鎮推出的兩塊純宅地引發眾多房企“圍獵”。最終經過激烈的競拍，兩地塊被大名城以50.76億元收入囊中，平均溢價率為68.36%。其中，唐鎮新市鎮D-04-07地塊以29697元/平方米的樓板價創下了上海外環外宅地樓板價的新高。

　　外環外樓板價逼近3萬元/平方米，這一事實對普通購房者的影響從前述筆者朋友的表現中可見一斑。那麼業內人士對此又如何看待？

　　對此，有業內人士表示，新政後上海土地市場的“火爆”並不意外。在新政出臺、市場轉暖的背景下，土地市場的升溫實際上是住宅市場回暖的延續。

　　而在另一方面，近年來唐鎮板塊發展迅速，區域內綠城玉蘭花園、仁恒東郊花園等中高端樓盤也屢屢熱銷。本次外環外宅地的樓板價紀錄“花落”唐鎮，則讓該板塊中高端的定位更加清晰。

　　資料顯示，此前唐鎮最近的一塊土地成交是在2013年4月，當時由浦發集團競得，樓板價18199元/平方米。以此計算，僅僅兩年時間，唐鎮區域的宅地樓板價漲幅達到58%。而更早的唐鎮新市鎮D-04-14地塊，當時樓板價僅16102元/平方米，現已建成仁恒東郊花園項目，項目報價超過4萬元/平方米。目前周邊品質較高的社區二手房掛牌價則普遍在40000-45000元/平方米之間。

　　“新政給開發商壯了膽。今年供地量有所減少，儘管目前庫存高企，但在一系列利好影響下，開發商的拿地慾望也被激發了。”德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示。

　　市場

　　庫存壓力仍在

　　房價短期難大漲

　　【關 鍵 詞】 庫存、房價

　　【熱度指數】 ★★★★

　　【保溫指數】 ★★★★

　　政策連續出臺後，“房價將漲”、“房東跳價”的論調一時間甚囂塵上。上周，筆者探訪了多個樓盤售樓處和二手房仲介，發現雖然有樓盤出現了漲價苗頭，但整體來看，一二手房市場的成交均價仍舊較為穩定。

　　對此，陸騎麟表示，漲價需要有成交量作為支撐。目前市場出現了一些升溫“苗頭”，庫存也有所下降。但整體市場的庫存壓力仍在，開發商在此時貿然漲價並不明智。

　　數據顯示，截至2015年4月17日，上海新建商品住宅存量為1249萬平方米，較年初減少了41萬平方米。

　　新聚仁機構地産研究院市場總監丁雋竹表示，以去年月均的去化速度計算，上海樓市的庫存去化週期將在15個月以內，這一週期已經處於相對合理的範圍了。

　　但也有業內分析人士認為，庫存的去化週期還是要看去化的速度而定。與此同時，由於開發商受政策利好影響信心有所增加，推盤的力度也在加大，因此庫存的壓力雖然有所緩解，但仍然存在。

　　事實上，不少房企人士也認為目前的庫存狀況並不十分樂觀。“確實能感覺到需求在增加，但是對比庫存現狀，目前的需求還未被充分釋放。”某國企開發商人士表示，部分銷售狀況較好的樓盤有漲價衝動可以理解。但對大多數房企而言，如何快速去化、如何回款更關鍵。