説好的生態公園變別墅 福建一樓盤被指虛假宣傳

　　【聚焦】開發商賣房前，先建起10萬平方米的園林景觀，取名為風情公園；銷售時，先帶購房者坐遊覽車逛公園，再看樣板房，宣稱豪宅就建在生態公園旁；交房前，業主們發現，大部分園林景觀不見了，滿眼只見低層別墅；交房時，房屋結構、裝修品質都和樣板房存在差異，當初承諾孩子可就近入學，如今也受到阻礙。《天天315》本期聚焦：福建晉江世茂禦龍灣項目被指涉嫌虛假宣傳。

　　據經濟之聲《天天315》報道，賣房時，帶購房者坐遊覽車逛公園，宣稱高層樓房就建在生態公園旁；交房時，高層樓房邊只見低層別墅，不見公園。房屋結構、裝修品質都和樣板房存在差異；當初承諾孩子可就近入學，如今也受到阻礙。今天我們節目重點關注的內容是，福建晉江世茂禦龍灣項目被指涉嫌虛假宣傳。

　　近年來，公園地産受到購房者追捧。不少開發商在售樓時，都不再強調位置與交通，而是重點強調項目建在花園中，或建在公園旁，讓購房者感受到自己將會住在一個處在優美環境中的“家”裏。

　　把家安在公園邊上，能享受公園帶來的綠色和氧氣，也是長期生活在繁華喧鬧都市的人們最大的居住夢想，所以不少人都會傾盡所有，選擇價格不菲的公園地産。但是，需要注意的是，不是所有打著“公園地産”概念的項目都是真的公園地産，購買前可要瞪大眼睛、分辯真偽。

　　我們先來了解一下，什麼是公園地産？公園地産一般是指與公園相關聯的地産項目，也就是為了營造稀缺的景觀和生態環境，依託公園或將房地産開發與公園建設結合起來的房地産項目。

　　那麼如何分辨公園地産的真偽呢？我們先來了解一下福建省晉江市一些業主的購房經歷。

　　業主：當時它們廣告做的非常大，在晉江這一代廣告可以説是鋪天蓋地，而且是打造晉江首個頂級豪宅。當時我們去看了小區的景色，因為當時的景色真的非常漂亮，而且它告訴我們有五個公園，還有個人工湖。因為它本身也是賣的期房，所以我們沒有看到它現場的工地，只帶我們參觀一套樣品房，樣品房的格局也非常好，落地窗，然後入戶花園都做的非常漂亮。它説以後就是這樣子，所以當時在我們看完真的是義無反顧的衝著它的園林景觀就把這房子買了。當時我買了兩套，我們還介紹很多朋友、客戶去買，因為確實它的廣告以及園林設計是整個晉江最好的，價格也不菲，從6000多到10000多一平都有。買完之後，快交房的前半年就有業主給我打電話説，中間的園林全被拆除了，説建成別墅，我當時還不相信呢，然後我們很多人去看，結果當時參觀的時候所有的景觀全部拆除，建成了一棟一棟的別墅，而且基本上已經沒有什麼綠化可言了。最主要的就是我們的這個房子，大門對面就是高速公路，隔壁右手邊就是高壓變電站，而且兩個地方都離的非常非常近，當時在買房子的時候是完全沒有講的，而且在當時建的過程當中是封閉起來的，壓根我們沒有看到，然後交房的時候告訴我們只能這樣子，沒有辦法。

　　如果你願意，現在還能在網上找到世茂禦龍灣的樓盤廣告。廣告中提到，世茂禦龍灣是當時晉江唯一一個依湖而建的超高層與別墅相結合的建築群。未來將重點開發人工湖天然的旅遊資源，以晉江的特色文化為主題，沿湖岸規劃大面積的湖濱景觀旅遊步行區以及生態公園，建成集高端生態居住區和繁華商業區的城市綜合體。廣告中還提到，項目開放的10萬平米的園林景觀展示區將是未來風情公園的一部分。

　　給節目組打來投訴電話的幾位業主，購買的是世茂禦龍灣二期凱撒島上的高層複式樓中樓。據他們介紹，凱撒島旁就是10萬平方米的園林景觀，他們買房時，銷售就是先帶著他們坐遊覽車觀賞園林景觀，然後看樣板房。買房者一邊看，銷售人員一邊説，説這10萬平米的園林景觀是生態公園的一部分。銷售人員還介紹，這裡是二期凱撒島業主們的後花園。

　　但是美好的景象只停留在記憶裏。交房時，業主們發現，大部分園林景觀不見了，滿眼只見低層別墅。

　　業主們當時就撥通了當地幾家媒體的新聞熱線電話。記者在網上搜尋了的相關的新聞報道。有當地媒體記者當時去了現場，先拍攝了業主手上買房時拿到的宣傳彩頁，彩頁上顯示，業主們口中所説的後花園裏，有高爾夫球場、觀景亭、許願池、大草坪等配套，然後記者在小區內轉了一圈，發現業主所説後花園的位置正在建別墅。後花園變別墅，是否改變了土地用地性質？當地媒體記者當時從晉江市城鄉規劃局用地規劃科了解到，所謂的後花園原本的土地用地性質就是底層住宅建築用地。

　　業主們後來也再次去晉江市城鄉規劃局等幾個相關部門查詢規劃圖等材料，再次確認後花園的土地用地性質是底層住宅建築用地。

　　業主：後來我們找了有關部門，就跟我們解釋説，晉江世貿禦龍灣以前審批的時候就是規劃成低層別墅，我們説那買的時候應該是整個全晉江人都知道，這個世貿禦龍灣有一個10萬平方的公園，住建部門説讓我們去找世貿，開發商説它們原來申請建設的時候就是已經是蓋別墅的，給我們這樣解釋。

　　在這之後，準備收房的業主們又發現，房屋結構、品質也都和樣板房存在差異，還有當初承諾孩子可就近入學，如今也受到阻礙。

　　業主：我這個是2期9棟，樓中樓，我的合同上面你可以注意看一下，合同上面有結構介紹，我們有三個陽臺，去年12月30號通知交房，一個陽臺都沒有，甚至、他們自己的圖紙也帶過來，到世貿去看了以後，結構圖跟那個現場交房的完全不一樣，現在結構全部改變了。我們問住建局，説結構改變了我們能不能退房，他説這個不可以，可以叫世貿給你改回來。還有業主去買房的時候，銷售人員説買了房子，以後小孩子讀書方便。現在第四試驗小學現在只是排位，每年名額50個。我們整個世貿禦龍灣晉江這邊有差不多6000戶左右，還有公共走廊，我們一層十戶，只要下雨天你從那過就會被淋雨，我問世貿他們的總監還有經理，他説他們會多備一些雨傘給我們。還有一個比較重要的就是高速隔音，我們靠高速路，買房的時候他們承諾是會做隔音帶，去年我們維權，市政府牽頭了，説世貿出錢做隔音帶也答應了，到現在目前也沒有消息。

　　花更高價格購買精裝房的業主，驗房時，發現裝修品質也存在不少問題。

　　業主：這個是裏面是最貴的，買的時候跟我們説這個位置非常好，前面一個湖，旁邊還有一個70畝的公園。當時它們建了一個很漂亮的公園，公園裏面還有小高爾夫球場，等我們買了房子一年以後它們就都挖掉了，又建了好多別墅，我們就覺得被欺騙了。房子裏面的問題，最重要的是它把客廳建的很大，原來跟我們説是4房，一個小書房，當它們裝修完了就只有三個房間，然後又給我們一個單獨的飯廳，臥室特別小。房子我們去看了，地面都漏水，一下雨墻紙就起裂、破損發黴，臥室的地板非常差，裝修完了一踩就陷下去，拱起來，改了兩次，每次都過不了一個月又開始拱起來。

　　因此，大部分業主都拒絕收房。但是他們説，開發商對此不以為然，因為合同中提到，廣告、樣板房、宣傳資料、模型、展示板、樓書、沙盤、任何口頭介紹、解釋及其他宣傳資料僅供參考，不構成買賣合同的組成部分，買房人不得已宣傳資料內容為由追究賣方責任。業主們認為，這是一條霸王條款。

　　業主：開發商因為我們補充協議裏面有一條霸王條款，它協議是這樣寫的，只能以它實際交房為主，所有的宣傳、廣告、樣品房還有口頭承諾，反正所有的東西都沒有正式合同的全部不算，以實際交房為主。

　　有部分業主去年年底就已經向法院起訴退房或是要求賠償，但是到目前為止，法院還沒有給出判決結果。

　　業主：有一部分業主還在晉江本地的法院起訴了，但是現在判決書還沒有下來。現在世貿也是一種態度，就是説你愛交不交不交拉倒，反正他們也不做任何的整改。就覺得投訴無門，開發商到現在對我們的狀況壓根不理。我們現在都想退房，感覺這是一個欺詐的行為。

　　還有部分業主沒有起訴，也沒有收房，他們認為開發商涉嫌虛假宣傳，理應退房或補償差價。記者昨天聯繫到晉江世茂禦龍灣的項目經理蘭女士。蘭女士回復，不方便接受採訪，稍後會請相關負責人回復電話或回復郵件。但到節目開始前，也沒有接收到任何回復。

　　晉江世茂禦龍灣業主維權焦點集中在以下四個方面：第一點，業主們認為晉江世茂禦龍灣涉嫌虛假宣傳，不止是涉嫌發佈虛假廣告，還包括樣板房、模型、展示板、樓書、沙盤、還有銷售的口頭介紹。

　　經濟之聲特約評論員、中國消費者協會律師團團長邱寶昌認為，晉江世茂禦龍灣的廣告宣傳違反了房地産廣告發佈的相關規定，使消費者對商品房的真實資訊的了解受到一定的限制，所以有誤導消費的嫌疑。

　　而對於開發商在協議中提到的，廣告樣板房、宣傳資料、模型展示板、樓書、沙盤、任何銷售人員的口頭介紹解釋以及其他宣傳資料僅供參考，不構成買賣合同的組成部分。邱寶昌認為，這是一個不公平、不合理的條款。根據最高院的司法解釋以及消法的相關規定，可以認為業主的主張是符合法律規定的。同時，開發商的做法也違反了房地産廣告發佈的暫行規定和9月1號要實施的廣告法的相關規定。

　　業主們想要退房或讓開發商補償差價，因為靠近公園的樓盤價格比普通樓盤的價格高出很多。那麼，從法律層面來説，業主們的要求是否可以被支援？北京潮陽律師事務所律師裘葉表示，業主要求被支援的前提就是要認定之前所説的如景觀園林、高爾夫球場等設施，都屬於雙方合同約定的內容。如果能夠認定，開發商沒有做到相應的內容，它肯定要承擔相應的違約責任，但這個違約責任可以根據業主的要求，考慮退房或者補償差價。換句話説，就是需要法院來確認當初開發商所進行的所有宣傳，都應該視為合同要約一部分。

　　邱寶昌律師也表示，消費者也要向相關部門、受理單位舉證，證明開發企業在預銷售或者宣傳當中，確實做出了上述的允諾。如果受理機構、仲裁機構或者法院能夠確認這些宣傳是明確、具體的影響了消費者的選擇和價位，它就可以認定為合同的一個部分。如果原來確實在規劃設計當中有，或者由於其他原因沒有實現，這可能是一種違約的問題。而如果原來根本就不存在，開發商為了讓消費者去選擇它所開發的房屋、銷售更高的價格，去虛構規劃建設當中的這些所謂的設施，那可能就構成了一種欺詐。

　　現在還存在房屋結構和合同約定不符的情況，還有業主們認為過道存在設計問題，下雨時過道會進水，積水後難排除，還有房屋附近建有變電廠，但開發商銷售時，隱瞞實情，還有精裝修房存在裝修品質等問題，現在大部分業主都拒絕收房，開發商是否該為延期交房而支付違約金？邱寶昌認為，消費者可以要求開發商按照法律的規定，按照原來的規劃去建造房屋，去交付，如果它沒有按照原有的規劃，消費者可以選擇協商解決，也可以要求它承擔相應的違約責任。

　　裘葉律師也提醒業主，不是所有的業主拒絕收房都是視為開發商違約的。合同當中都有明確規定，如果開發商不符合交付標準，那它肯定要承擔延期交房的違約責任。另外一種情況，至於房屋品質是否符合要求，可能會在實踐過程中引發一些爭議，除非賣方交付的標的物存在重大瑕疵或顯著瑕疵的，導致買房人沒有辦法正常使用，是屬於合理的拒絕收房。還有一部分拒絕收房，不一定會導致開發商違約。

　　現在，已經有一部分業主拒絕收房，有一部分業主上訴到了法院，但是還沒有宣判結果。問題是，業主們接下應該怎麼做？邱寶昌認為，開發企業應該根據自己情況主動和業主去協商，當然業主也可以根據自己的具體情況，選擇協商解決或者通過訴訟解決。

　　從這個案例可以看出，不是所有打著“公園地産”概念的項目都是真的公園地産，或者説你買到的不一定是靠近公園的房子，購買前需要分辯真偽，兩位購房者在買這類房子時，應該注意哪些問題？如何辨別真偽？裘葉律師認為，在做出購房決定之前，要充分考察樓盤項目的所有資料，包括它的樓型等所有的資料，看清楚這個房屋項目的性質，在簽訂合同過程中，儘量把開發商的一些口頭承諾放在合同當中，對於消費者自己的權益保護會有更充分的準備。

　　節目播出過程中，欄目組收到了負責開發晉江世貿禦龍灣的泉州世貿新領域置業有限公司發來的聲明，聲明中稱：

　　“感謝貴媒體對我司的關注與支援，貴欄目反映的問題，我司高度重視，昨天下午到晚上立即組織人員進行問題排查，現在將相關問題做如下答覆：

　　一、關於展示區公園的問題。高爾夫球場、湖景、沙灘、綠化等均已保留，業主反映的拆除部分的問題，在沙灘公示及規劃公示上為別墅建設用地，不存在變更規劃的説法，當然不排除小部分業主存在理解誤區。

　　二、關於10號樓副室部分走廊進水事宜。該設計符合國家相關法律法規及相關規範，但確實存在一定的不合理性，我司會儘快拿出具體方案提升和優化到位。

　　三、關於精裝修品質問題。我司所修建房屋均按照國家相關法律法規及相關規範進行修建，如出現任何品質問題，公司將按照商品房買賣合同承擔相關維修保養工作。

　　再次感謝貴媒體對我司的關注與支援。

　　泉州世貿新領域置業有限公司

　　2015年6月9日”

　　對與這份來自開發商的聲明，兩位嘉賓也都表述了自己的看法：

　　邱寶昌：它認為它宣傳的原來就是別墅用地，沒有去變更，但是你在賣的時候，消費者在看的時候，你是不是説清楚了？第二條中，也認可了其建築設計符合相關的強制性標準、法律法規，但確實也不合理，而這個不合理對入住帶來不方便。所以業主暫不接收房屋是不是有道理髮企業在這方面是不是該對消費者有補償？至於精裝修的問題，你精裝修的一些條件，包括建材是不是符合承諾，你要如實和消費者溝通協商來解決問題�

　　裘葉：對於配套設施這一塊，它明確表示已經予以保留，但是不提所謂生態花園的這個概念。根據最高院的司法解釋，房屋配套設施的説明和允諾是具體的，它應當是屬於雙方合同範圍之內的內容，所以它也明確提到到高爾夫球場、景觀等配套措施，但是確實是忽略掉了關於生態花園這一説。當時消費者購房之前在參觀時，他們提到生態花園的概念，這一塊可能還需要相關部門的來認定，是不是有虛假宣傳的嫌疑。後面提到設計不合理的條款，好像沒有提到關於房屋設計變更的問題。開發商還是沒有對有無設計變更這一塊做足相應的説明。