“促進房地産市場平穩健康發展”，是住建部對樓市的定調。12月19日，住建部部長陳政高部署2015年全國住建系統重點工作，除了明確表示加快保障房建設之外，只字未提房地産調控。

　　“2014年開始房地産進入自發性調整，庫存壓力普遍存在，很多行政手段不需要了，”深圳一大型開發商人士表示，預計明年房地産調控繼續轉向市場化為主，政策寬鬆可期。

　　中原地産首席分析師張大偉在解讀住建部會議時認為，未來改善性需求的入市門檻還將放低，樓市整體鬆綁是趨勢，去庫存將成為明年各地的政策主線，但一線城市短期取消限購的可能性不大，保障房則依然會為房地産投資失速托底。

　　政策調控權下放

　　陳政高在講話中提到，2015年要準確把握房地産市場運作中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢。“注意地區差異”的強調在諸多開發商和業內人士看來，意味著樓市政策調控主體將下放到各個地方。

　　受樓市成交低迷影響，2014年大部分地方政府都陸續開展了救市行動，從不同程度對限購、差別化信貸等政策及時調整放鬆，有些城市甚至出臺了刺激性措施。

　　而住建部的表態意味著，地方政府的調控主體責任在強化，對於市場更趨靈活的調整在2015年將延續。

　　明年樓市的主基調顯然仍是消化庫存。據國家統計局數據，截至11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米。另外，截至2014年12月20日，CREIS中指數據監測的12個主要代表城市庫存總量繼續走高，漲幅為0.8%。

　　“解決庫存問題被視為促進房地産平穩健康發展的關鍵，去庫存將成為2015年各地鬆綁樓市調控重點。”張大偉認為，庫存量較大的城市要千方百計消化商品房待售面積，在房地産結構調整上，地方政府可通過完善房地産項目配套設施、加快行政審批速度等重要手段來解決。

　　宇博智業市場研究中心預測，2015年，限購、公積金、稅收及房地産融資政策均有望在2014年寬鬆的基礎上進一步落地，由地方進行細化。但制約成交回暖的根源在於信貸和流動性的持續緊縮，因此降息週期開啟後首套房貸利率下行將是2015年政策的最大看點。

　　此外，地方政府在掌握更多的主動權之後，出臺其他相關有利政策的可能性明顯增加。上海研究院研究員嚴躍進表示，對於住房福利的增進將更受關注。在他看來，對於剛需購房者，不排除在首付比例、按揭貸款利率、住房落戶上一些優惠政策的出臺;對於投資型購房者，地方政府也有可能在高端物業投資方面採取放鬆的態度。

　　城市之間深度分化

　　庫存高企是2014年樓市的突出現象，並將延續至明年。而不同城市去庫存的壓力也明顯分化。從同策諮詢研究部12月監測的全國各線城市庫存總量環比增幅來看，一線城市超過了二線、三四線城市，且環比增幅沒有降低。

　　同策諮詢研究部分析師許之靜對此解釋，一線城市商品房快速去化，帶來了更加高速的供應，房企去庫存壓力越來越重，二線、三四線城市庫存壓力錶現相對溫和，二線城市已經略顯存量環比下滑的傾向，取消限購、公積金新政等寬鬆政策，對於二線城市的市場去庫存起到了有效作用。

　　但二三線城市的庫存壓力也不容樂觀。報告指出，部分二三線城市早期開發力度較大但需求相對不足，以蘇州、佛山等為代表，在明年降息降準、地方加大購房財政補貼或契稅減免等政策預期下，庫存經過一定時間的消化後才有望恢復至合理水準。

　　樓市政策鬆綁與否，在一定程度上直接影響不同城市的庫存去化表現。四個一線城市和三亞的限購政策明年會放開嗎?張大偉告訴21世紀經濟報道記者，雖然政策鬆綁的趨勢已經明朗，京滬深穗的地方政府也將具有調整限購政策的主權，但北京、上海兩個城市因過大人口基數導致的資源承載壓力猶在，短期內不會取消限購，理論上分析，廣州與深圳放開的可能性較前兩者大，相信很快就會有一些具體的寬鬆調整。

　　對於北京、上海而言，潛在需求大，適當利好刺激可迅速消化庫存。嚴躍進認為，這些特大城市的不同區域也將出現庫存去化分化，外環以外的郊區地帶需要繼續通過放開外來人口購房等條件來實現去庫存的目標，但部分熱點領域或將面臨補庫存的壓力，所以，去庫存、補庫存要兩手抓。

　　保障房托底樓市

　　保障房一直是近幾年中央調控房地産的重點，此次住建部會議明確提出，2015年將新開工建設保障性安居工程700萬套、基本建成480萬套，同時加快實現林區、墾區棚戶區改造任務。陳政高指出，這不僅是重大民生工程，也是拉動經濟增長的重要途徑。

　　此前，包括任志強在內的多位業內人士都曾表示，明年房地産投資增速將繼續下滑，可能跌至10%以下，從而繼續對GDP形成拖累性的影響。張大偉對此分析，棚戶區改造和保障房建設可以為商品房投資下行托底，也是政府補位、解決中低收入階層住房問題的必要措施。

　　“今年的增量棚戶區改造是投資的重要支撐，失去這個支撐，明年房地産投資將雪上加霜。”民生證券宏觀研究院執行院長管清友指出，政府棚改思路也在發生變化，為了減輕房地産庫存壓力，政府可能採用回購或回租成熟的存量商品房項目推進棚改。

　　中國房地産研究會原副會長顧雲昌認為，通過政府搭建平臺，以一定折扣從市場採購商品房用於棚改安置，商品房品質比政府自建的安置房品質好，百姓願意接受，有利於庫存較高的城市加快消化部分庫存。

　　對於此次會議提到的“狠抓公租房配套設施建設、做好公租房的分配入住”，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉解析稱，公租房房源來源渠道將拓寬，從以往的單一依賴新建向盤活存量與新建雙管齊下轉化，長遠來看可能會使樓市庫存消化的壓力加大，不過，“通過市場籌集”公租房源，對於部分供大於求的城市和地區來説，可能成為高企庫存轉化為公租房源的一條道路。

　　胡景暉認為，隨著各類保障房建設和制度創新的推進，未來將越來越多地從供應端發揮其對樓市供需和價格方面的影響作用。