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樓市投資屬性弱化 千億資金或轉戰股市

  • 發佈時間:2014-08-25 08:37:08  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:馬藝文

  7月A股開啟一波上漲行情,並伴隨交易量的提升。與股市漸暖相比,樓市依舊在低迷中徘徊。房地産開發投資增速持續回落,商品房銷售面積也不斷下滑。

  中國證券報記者調查發現,隨著房地産投資屬性弱化,包括開發商、遊資在內的部分資金醞釀進入股市。據業內人士測算,撤離樓市的資金規模將達到千億元。在經濟趨穩、滬港通啟動等預期帶動下,增量資金將對股市産生一定影響。

  樓市資金醞釀進場

  老崔是南方某市一家小型開發商的董事長,日前受邀參加一次大型房産投資推介會。與以往不同的是,這次參會的開發商熱度明顯降溫。

  “樓市黃金期已經到頭了,未來不是沒有投資機會,但是房地産的錢會變得很難掙,成敗與否取決於投資眼光。”在地産行業經營多年的老崔,手中握有位於河北某市的地産項目,儘管有著京津冀一體化的支撐,但老崔仍然盤算著如何“棄房上岸”。

  “房地産畢竟是重資産行業,而沉寂了多年的資本市場,卻有著明顯的復蘇跡象。我周圍的朋友已經開始調集資金轉戰股市。”老崔告訴中國證券報記者,“最近有地産圈的朋友拿廣東的幾塊土地去做融資,而所謂的幾個項目,更可能是進入到A股。”

  由於當前房地産市場遭遇調控,房企的經營環境日趨艱難。房産項目從拿地、規劃、審批再到開工建設,都面臨更多考驗。再加上資金回流速度放緩,不少中小房企後續項目難以跟上,進而醞釀新的投資方向。

  “我目前手中還有兩個項目,一個進入銷售週期,另一個還在等項目規劃審批後,才能開工建設。”老崔表示,除了項目必要的週轉資金,他已經開始分批將資金轉入旗下的投資公司,伺機等待著A股大行情。

  “這在圈裏不是秘密,不是説企業開始炒股,也不是説開發商要放棄主業,只是為賬上趴著的資金找到合適的投向。”一位地産業內人士向中國證券報記者透露,目前國內某大型開發商正計劃將百億元資金交給券商理財,指定投向A股市場。“如果未來一年內A股市場有行情,開發商當然不願錯過賺錢的機會。”該人士直言。

  不僅僅是部分開發商醞釀將資金投入股市,樓市調控背景下,一些社會遊資也開始將資金輾轉入市。中國證券報記者在走訪部分券商營業部時發現,不少“大戶”早已開始關注樓市資金入市的跡象。對於7月份以來A股出現的上漲行情,這些股市“老手”們各有看法,除了宏觀預期改善、外資增倉入市、央企改革題材炒作等因素外,樓市資金也被不少人提及。

  “最近找我打聽入市的人確實不少,但真正拋房子來炒股的不多,基本是有閒置資金,之前打算炒房但現在來炒股的。”在北京金融街[6.83% 資金 研報]附近某券商營業部裏,一位有著十餘年股齡的“大戶”告訴記者,樓市股市中的資金本來就在相互流動,特別是一些企業和私募資金,之前有不少活躍在房地産市場中,現在部分進入了股市。

  一些券商營業部的客戶經理也告訴中國證券報記者,近期新開戶數較此前略有增長,客戶的賬戶總額也有所增加。中國結算數據顯示,7月底以來A股新增開戶數不斷增長,到8月15日一週,超過15萬戶的新增開戶數規模已經是近20周以來的新高。這意味著場外投資者入市步伐正在加快。

  房産投資屬性減弱

  我國房地産市場走過十幾年的“黃金時代”,過去即使在出現市場波動或通貨膨脹壓力時,仍然呈現出保值增值的特點。這容易讓投資者産生買房“只賺不賠”的想法。然而隨著當前房地産調控的不斷深化,樓市投資屬性已經大幅減弱。

  市場人士指出,當前樓市結構正在發生改變,投資性購房需求正在逐步淡出市場,以首套及改善型為主的住房需求成為市場主體。在投資屬性淡化後,“炒樓”資金在資本逐利本性的驅動下,會流向其他價值“洼地”,而A股就是選擇之一。

  “目前股市的泡沫程度遠低於樓市,還有一定的上漲空間,而且股市投資低門檻,比起樓市投資更易於吸引觀望資金進入。”一位不願透露姓名的券商分析師認為,雖然很難具體測算出樓市中熱錢的數字,但肯定會是巨大的量級,可能達到上千億規模。“雖然不能説這些資金將全部進入股市,但是對市場會有一定影響。”該分析師直言。

  事實上,似曾相識的一幕曾經在2010年上演。就在2010年年初,國務院發佈“國十一條”,要求加大差別化信貸政策執行力度,整頓房地産市場秩序。同年4月又出臺堅決遏制部分城市房價過快上漲的“國十條”。9月鞏固樓市調控成果措施的“國五條”相繼出臺,明確提出對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數。不久後,差別化信貸政策及相關稅收政策也相繼出臺。

  在樓市政策逐步收緊背景下,2010年下半年房地産市場出現調整,國房景氣指數連續下滑,70大中城市房地産價格指數也出現環比下降。與之相應的,股市在2010年下半年曾連續反彈,並一度站在3000點之上,新開戶數回升,並呈現出增量資金入市跡象。彼時,包括中金公司在內的多家券商曾發佈報告,預計原本活躍在房地産領域的資金將流向其他領域,資金規模至少在5000億元以上。

  “現在所處的情況和2010年時有一些不同。”上述券商分析人士表示,雖然樓市在2010年後遭遇政策調控,部分炒樓資金流出。但由於當時全球經濟低迷,國內宏觀經濟增速持續下滑,股市並不具備上漲動能。但當前全球經濟逐漸企穩,我國經濟結構轉型不斷加速,市場預期正在發生轉變。

  “今年這波行情更多依賴場記憶體量資金的拉動,一旦出現一定漲幅,可能會出現回調,這也為新資金進場創造了條件。下一步A股走牛的關鍵在於進場資金的意願,不管是從樓市分流的資金,還是産業資本轉入的資金,重點是成交量能否持續擴大,而增量資金的進入將進一步激活整個中國資本[2.13%]市場。”上述分析人士直言。

  市場預期料成關鍵

  回顧歷史,在流動性充裕時,股市和樓市之間通常呈現正相關,但在目前“一堵一疏”的特殊時期,二者開始呈現此消彼長的關係。業內人士指出,投資者對未來股市和樓市的預期將是資金流向的關鍵所在。

  在宏觀調控和房地産調控的雙重作用之下,房地産的投資價值開始回落,自住性需求逐漸成為支撐市場的主力。儘管目前有很多城市加入到鬆綁限購政策的大軍中,但是從業內普遍觀點看,中國經濟增長“去房化”的趨勢並未改變。

  瑞銀發佈的報告顯示,2013年中國住房建設量明顯高於城鎮化和更新改善所催生的住房需求。房價下跌、未來開徵房産稅以及新興投資渠道的興起都將繼續抑制投資需求,這些都意味著未來幾年房地産供應必須調整到一個更低的“新常態”。瑞銀分析師認為,雖然7月信貸疲弱、實體經濟反彈勢頭暫緩,但預計外需持續改善、政策繼續適度寬鬆會幫助經濟增長勢頭在未來兩個月保持穩健。

  與此同時,流動性持續穩中偏寬鬆的預期也讓市場對於資金面的擔憂減弱。特別是滬港通的推進,對A股低估值的藍籌股繼續上行起到了推動作用。

  據一家大型銀行的高層人士透露,目前從銀行抽離的資金大概遵循兩條路徑,一條意在轉投A股市場,等待A股市場的投資機會。另一部分資金有出走香港的跡象。“一方面,港股上市公司分紅等回報更高,另一方面也在觀望中國經濟形勢。”該人士表示。

  據了解,滬港通的推進正導致大量海外資金囤積香港市場。有機構測算,近兩個月來,香港共16次悉數投放650億元港幣來對衝美元。海外資金目前並未兌換成人民幣,主要購買了RQFII和ETF,但不排除隨著滬港通的臨近,海外資金進入內地市場,成為A股市場增量資金的一部分。

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