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2022年08月17日 星期三

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專家:取消限購並不能反轉樓市下跌的趨勢

  • 發佈時間:2014-08-16 15:02:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  進入下半年,一些地方的房地産調控出現了政策“微調”。不論是被議論為“鬆綁”,還是被強調為“穩定市場”,樓市價格和投資雙雙回調的案例越來越多。

  受此影響,房地産市場會不會大幅波動衝擊調控大局?理性健康的房地産業距離我們還有多遠?

  近日,《瞭望》新聞週刊記者深入北京、上海、廣州、杭州、成都等具有代表意義的城市實地採訪,探尋房地産的新趨勢和變化。

  從上半年數據來看,房地産市場運作穩定回落仍是主流。1~6月份,全國房屋新開工面積同比下降16.4%,商品房銷售面積、銷售額分別下降6%和6.7%。應當説,兩年多來,這種穩定回落的局面擠壓了過去十餘年我國房地産投資和價格上的虛腫,至少澆滅了地産商和投機客助漲的“非理性繁榮”虛火,同時讓真正的房地産消費市場開始冷靜理性預期房市未來。從這個意義上講,調控房地産市場“穩定降落”,已經初見成效。

  特別值得關注的是,此次調控在收緊房地産信貸的同時,篤定保障房建設和棚改這種與惠民生密切結合的政策。民生為重,疏堵並舉,穩定預期,成為了影響本輪房地産調控成果的關鍵。

  統計數據顯示,2012~2014年上半年,全國保障性安居工程基本建成1460萬套,完成投資近3萬億元;2008~2013年六年來惠及中低收入者1.02億人。這大大改變了市場預期,也有力化解了“硬著陸”的風險。

  行百里者半九十,下一步房地産調控需要市場和行政手段各司其職,相互配合。而且,從長遠看,解決房地産行業快速發展十餘年積累的沉疴,配套舉措和制度完善始終是核心所在。可以認為,無論未來外部因素如何影響,伴隨著中國經濟由高速增長向中高速增長的新常態轉變,房地産行業從投資佔主導向居住基本屬性轉變,已成定局。那種“放水”救樓市和刺激增長的做法已成過去,不打壓也不刺激,政府站位得當,中國房地産業才能有健康的未來。□(文/唐敏)

  (原標題:房地産繪出理性回歸曲線)

  如何擠出快速發展中一直未能祛除的房地産業投機性沉疴,成為下一步房地産行業健康發展的重要風向

  文/《瞭望》新聞週刊記者鄭鈞天

  2014年上半年,中國房地産市場呈現出商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等態勢,樓市預期和博弈優勢悄然生變。近幾個月來,國家統計局數據顯示,全國樓市成交量價呈現增速雙降的局面。

  在中國樓市進入下半場之際,新建商品住宅庫存再創歷史新高,加上市場成交繼續低迷,樓市供需失衡的局面已經顯現。另一方面,一些地方政府面臨經濟增速下滑、財政減收壓力,救市的衝動強烈。

  在複雜膠著的宏觀經濟形勢下,這輪房地産的調整將如何演化,成為房地産行業本身發展以及下半年經濟形勢的重要影響因素。

  樓市到底調整到了什麼程度

  國家統計局最新發佈的“2014年1~6月份全國房地産開發和銷售情況”顯示,全國樓市呈現成交量價增速雙降的局面。1~6月份,全國商品住宅銷售面積42487萬平方米,同比下降7.8%,相比去年全年的增長17.5%下滑25.3個百分點;住宅銷售額25632億元,同比下降9.2%,降幅與去年全年增長26.6%相比,下滑35.8個百分點。

  而“6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,房價環比下降的城市達55個,創下30個月以來的新高。

  從二手房來看,以北京為例,我愛我家市場研究院的統計,2014年上半年,北京全市二手住宅網簽量僅4.4萬套,環比大跌34.4%,同比大跌53.5%,市場成交量大幅萎縮至2009年以來的最低谷。

  接受《瞭望》新聞週刊記者採訪時,世茂集團副總裁蔡雪梅表示,在2013年之前,房地産市場高歌猛進,從今年3月份起,市場發生了一個“非常快速”的跌落,目前市場仍處於下行通道。而且,“供求結構發生了根本性的轉變,由量變到質變。”

  對於上半年全國商品房銷售面積出現負增長的原因,住建部政策研究中心主任秦虹分析指出,主要原因有三:

  第一,去年同期的商品房銷量基數較高。“自住性需求是常數,去年賣多了,今年就賣得少。從銷售總量來看,仍然是一個不低的數字。”

  第二,近期樓市“崩盤”論、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱資訊讓購房者的觀望情緒日益加重。

  第三,信貸約束影響了購房行為的實現。今年以來,個人住房抵押貸款的收緊,使得購房者置業成本提高。一方面購買首套房不僅沒有優惠利率,反而要在基準利率基礎上上浮;另一方面,房貸額度緊張影響了剛需的置業需求。

  目前,在她看來,“對房地産市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。”

  另一方面,新建商品住宅庫存再創歷史新高,加上市場成交繼續低迷,樓市供需失衡的局面凸顯。

  截至6月底,上海易居房地産研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米,環比增長2.8%,同比增長22.9%。35個城市中,有29個城市庫存出現了同比增長現象。6月份,35個城市新建商品住宅存銷比為18.1,這也意味著市場需要用18.1個月的時間才能消化完這些庫存。

  而在5月份,該存銷比數值為16.4。其中,溫州以45.1的存銷比居於首位,寧波以31.4的存銷比排行第二。半年業績考核下,部分房企的打折促銷力度加大,但很多購房者依然不買賬。上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為,6月份去庫存化週期超過18個月,表明去化壓力空前大,這將壓制房價,預期未來幾個月多數城市房價將下跌。

  面對一些城市房地産調控政策的調整,比如限購政策的放鬆,本輪樓市調整會否重蹈之前報復性上漲的覆轍?瑞銀首席經濟學家汪濤認為,過去十年間,中國每隔幾年就會經歷一次房地産週期。但與前幾輪不同,此次房地産下滑的深層原因是,“中國住房的內在供求格局已發生變化——當前的住宅建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由於房價低迷、反腐以及理財産品和海外資産等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

  瑞銀最新發佈的《地産泡沫之憂》報告顯示,根據2010年第六次全國人口普查數據,目前中國居民的自有住房佔比達85%~88%,而在城鎮地區該比例約為75%~78%。城鎮住房建築面積達179億平方米,農村達206億平方米。這表明,不考慮住房品質的前提下,2010年時城鎮和農村戶均已擁有約1套住房。

  汪濤表示,強勁的房地産投資和建設活動作為中國內需主要引擎的時代行將終結。

  樓市下行對經濟産生怎樣的影響

  房地産市場的降溫,直接影響到地方的財稅收入。財政部公佈的上半年財政收支情況顯示,今年1至6月,全國國有土地使用權出讓收入21129億元,同比增長26.3%,其中6月份增幅回落至7.3%,較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。上半年房地産營業稅和房地産企業所得稅告別以往動輒百分之二三十的高增長,6.6%和9.3%增幅也印證著樓市的低迷。

  上海財經大學教授胡怡建説,受房地産市場量價齊跌影響,4~5月,上海一度出現房地産營業稅和房地産企業所得稅負增長。

  土地出讓金及房地産交易稅費增幅的跳水,傳遞出經濟下行壓力不容忽視的重要信號。以上海為例,數據顯示,今年上半年,房地産業增加值為554.89億元,增長1.2%,增速回落13.3個百分點。房地産開發投資1338.01億元,增長5.4%。

  從GDP來看,上海市統計局最新公佈的數據顯示,上半年上海全市生産總值(GDP)為10952.64億元,按可比價格計算,比去年同期增長7.1%,增幅同比回落0.6個百分點。

  中國經濟目前能否承受得起房地産的深度調整?

  財政部專家賈康表示,一般來説,城鎮化率在達到30%之前是城鎮化初期,達到70%以後是城鎮化後期,這中間的40%對經濟的增長具有突出的支撐作用,“目前我國的城鎮化率僅50%出頭,但由於很多新增城鎮居民得不到市民身份,實際的城鎮化率只有40%,成長空間巨大,因此城鎮化可支撐中國房地産20年左右的發展。”

  在他看來,中國房地産適度調整有利於中國經濟的轉型升級,但如果“深度調整”,則對實體經濟發展不會産生正面作用。

  汪濤認為,房地産仍是未來中國經濟增長面臨的最大下行風險。考慮到房地産行業的重要性及其與經濟其他部門千絲萬縷的聯繫,房地産活動持續下滑可能會進一步加劇很多重工業的産能過剩問題,從而進一步削弱企業收入增長和現金流、打擊投資意願。

  採訪中,金融專家表示,房價和銷售面積下跌,對經濟、就業、金融將帶來傷害。尤其銀行信貸品質跟房地産信貸品質高度正相關,需要警惕房地産抵押貸款的不良率的增長。

  隨著房地産業進一步下滑,汪濤也提醒,近年來金融杠桿迅速攀升所蘊含的風險隱患,尤其是通過影子銀行體系增加的信貸,可能將愈發突出。但他同時表示,有兩個有利因素支援經濟大勢:購房者杠桿率較低,且政府仍可以採取許多措施來穩定建設活動、支撐經濟增長。政府可以進一步加大基礎設施投資和保障房建設、加快推進可以促進增長的改革。

  房地産行業面臨怎樣的挑戰

  對於房地産開發商來説,蔡雪梅坦言,目前市場雖然處於觀望期,但需求並未喪失。6月份該集團之所以能夠銷售業績“衝上來”,靠的就是以價換量。“前幾年,由於開發商單一追求規模不斷拿地,造成了大量同質化住宅産品的累積。“在當前市場不好的情況下,開發商的競爭力就剩下了價格。在這樣的情況下,我們就要改變定價策略,開盤流程和開盤節點也要改變。”

  易居中國執行總裁丁祖昱表示,“現在土地的資金成本較高,所以必須儘快開工,開工之後才有可能回籠資金。在房價漲幅回落態勢業已確立的情況下,如果房企長期拿地不開發,囤地的成本就將高於其資金成本,甚至會把自己拖死。”

  雅居樂集團副總裁劉華錫透露,在市場步入調整期、銷售壓力劇增的背景下,雅居樂目前的策略是“短平快”,即優先選取一些優質地塊,然後快速實現營運,快速實現開盤跑量。

  某上市房企副總裁告訴記者,現在房地産市場環境雖然低迷,但正日益趨於市場化,調整也是未來的大方向。從政策上來看,中央政府並未出臺任何樓市調控政策,也就是説,政府不會再以行政手段調控房地産市場。讓開發商們接受市場的洗禮,這並不是一件壞事,反而對中國房地産市場的健康發展有益。

  在房地産市場內在供求格局變化的背景下,市場對政府出臺的救市措施是否還能重復以往的反應?瑞銀認為,雖然降低首付比例和放鬆信貸有助於提振首套房和改善性購房需求,但投資需求的反彈幅度並不明朗。另外,即便需求反彈、庫存得以消化,吸取了過去幾輪週期的教訓,開發商可能也不會貿然增加支出、加快新開工。這對於短期宏觀經濟增長目標在一定程度上形成挑戰。

  對於金融部門來説,浦發銀行某相關人士表示,現在沒有産生樓市暴跌的環境:首先,沒有急劇變化的經濟形勢;其次,剛需依然存在;第三,經濟還在增長;第四,貨幣增速依然保持。

  目前商業銀行對房地産開發貸款的政策正在調整情況。浦發銀行上海分行公司銀行部人士告訴記者,房地産開發貸款減少與以往不同,銀行更傾向於把貸款放給資質好、收益高的方向。房地産開發貸款規模大,風險高,收益相對降低,所以現在總行已經嚴格控制額度和授信審批了。

  某監管部門領導在接受記者採訪時表示,目前一線城市的需求仍很旺盛。導入人口和剛需存在,加上前幾年的限購,還有很多消費潛力沒有釋放。從面上看,銷售在減慢,價格從上漲壓力到下降壓力。今後,政府要繼續加大保障房、共有産權房的建設,促進需求的分化,增加低端土地供應。屆時即使房價下跌,低端的社會民眾也有保障。

  對於購房者來説,信貸支援無疑是他們最為關心的問題。改善型需求購房者張振成對記者表示,目前急需置換住宅的他已經有心儀的房子了,“貸款下不來,房東不交房。房東是上海本地人,是改善型需求,他也看好一套房子,也是因為貸款下不來,那頭不肯交房,現在是一環套一環,大家都等著貸款呢,希望國家信貸政策支援改善型需求的剛需群體,一旦信貸政策鬆動,我們肯定出手。”

  一些企業和地方政府鼓吹救市是提振經濟、穩增長的不二選擇,一旦信貸放鬆,不僅調控功虧一簣,也會導致影子銀行再次入市,後果難以設想

  文/《瞭望》新聞週刊記者烏夢達

  成交量大幅下跌甚至“腰斬”,“零首付”重出“江湖”,樓市各項指標全面下降……今年以來一些城市供需面出現反轉勢頭,樓市“調整期”基本確立。中原地産統計數據顯示,上半年全國典型的54個城市合計住宅簽約套數113.9萬套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%,其中一線城市跌幅達到了31%,二線城市跌幅達到34%。

  從北京來看,市統計局數據顯示,2014年上半年,北京簽約商品房數據為276萬平方米(剔除保障房),總成交額為738億元,成交額同比2013年上半年1190億元下調38%。而成交面積則為歷史最低紀錄,遠低於2008年。

  寒冷的不僅是樓市成交套數。據國家統計局公佈的數據,2014年上半年商品房銷售面積、銷售額、房屋新開工面積均同比出現下滑,而商品房待售面積激增25%,達到3.59億平方米。近日,《瞭望》新聞週刊記者調研中發現,過去那種所謂“中國樓市只漲不跌,跌了也一定會漲回來”的“信條”,在這一輪調控中遭到了巨大衝擊,業界普遍認為調整期真來了。

  “狼”是真的來了

  “有人不以為然,認為是房地産市場的週期性調整。但這次下滑絕對不同於以往。房地産市場下行已成定勢。”國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌説。

  回顧2003年中國房改之後歷次樓市波動,與以往限購、限價等一系列“史上最嚴”調控政策造成的房價波動不同,今年的房地産低迷並沒有明顯的政策調整因素,且呈現出供需面反轉的態勢。

  相比2008年的V形快速反轉、2011年的U形反轉,高通智庫認為,基於當前核心城市房地産供應增加趨勢、群眾觀望情緒,以及行業資金鏈格局判斷,2014年房地産調整可能呈現L形走勢,即本次房地産調整將比過往更長。

  “中國樓市消化不良,前期已經把未來房價上漲空間透支了。”萬科集團執行副總裁毛大慶説,“要慢慢通過市場來平衡,房地産‘不可能是一個永遠沒完沒了漲價的産品’。”

  北京市大興區保利熙悅春天,今年3月開盤時500套房源,交10萬定金的超過1000人,一房難求,開盤當天就銷售超過90%,然而,從4月中旬開始,風雲突變,第二期開盤的500套房子直到7月還沒賣完。價格也出現了每平方米500元左右的降幅。

  “開盤賣的都是位置不好的房子,現在二期賣的朝向和戶型更好,本來打算漲價的,但是現在只能降價。”一位銷售員告訴記者,但即使如此,仍然去化緩慢,“已經有好幾個銷售員沒有業績離職了,我現在已經1個月只有1單成功購房的提成,每個月只能拿到3000元左右的基本工資,3月一期開盤時每個月可以掙15000元以上。現在看來,下半年的日子也不好過。”

  中國房地産數據研究院執行院長陳晟認為,由於市場的分化加劇,“一線城市存貨壓力相對較小,有可能在明年下半年復蘇,二三四線城市的調整時間將更長”。

  房地産進入結構調整新常態

  2014年以來,房地産市場突如其來的走勢逆轉令整個行業始料未及。去年末17個調控升級的一二線城市中,有11個城市今年成交降幅超過25%,受政策從緊影響顯著。

  中央分類調控的指導原則下,面對房地産市場下行壓力,地方政府各類微調政策持續推進,主要從放鬆限購、限價,擴大購房資金支援及調整戶籍政策等方面展開。庫存水準高低、市場供求情況成為分類調控的關鍵依據。

  專家指出,當前的房地産業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特徵。房地産業週期和宏觀經濟週期正相關,中國經濟增速從高速向中高速調整,房地産業也進入了結構調整的新常態。

  機構統計,6月全月,北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市,合計土地出讓21宗,土地總成交額僅55.85億元。平均溢價率也降到歷史低點,僅5.43%,相比之前的30%左右的平均溢價率明顯下調。

  在持續接近半年的地熱房冷後,土地市場逐漸開始降溫。之前認為難以受到影響的一線城市,交易市場已經明顯降溫,對土地市場的影響也逐漸開始出現。

  某上市房企北京區域行銷總監對本刊記者表示,現在的情況很不樂觀,儘管從長遠看北京等城市供需矛盾仍然會長期存在,但是今年最好的辦法就是趕緊跑量,降低銷售任務,“相比較一二線也出現的市場調整跡象,目前三四線整體趨勢已經明確,預計後市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。但房企扎堆一二線城市,在推高地價的同時,也在明顯醞釀風險。”

  取消限購並不能反轉樓市

  從房地産市場來看,陳晟認為,目前呈現“三冷三熱”的情況。

  一是房冷地熱,商品房成交明顯趨冷,而一些地方,特別是一線城市的土地市場出現了逆週期火熱,預計這種情況很難持續,主要是上半年三四線城市的風險加劇,倒逼房地産企業逐鹿一線城市,帶動了這些城市的地價和成交量上升。但隨著房企對後市預判的謹慎和資金鏈的緊張,開發商拿地熱情可能下降,從5、6月來看,一線城市的土地市場也在降溫。

  二是“房冷人熱”,住房交易趨冷,但是一些二手房業主和仲介機構焦急火熱。由於中央反腐和不動産登記等影響,一些特大型城市出現了二手房降價跑量的情況,而對於仲介機構而言,今年上半年是一個寒冬,很多仲介門店一個月只有一兩單生意,維持生計都很困難。

  三是“首冷改熱”,從成交結構看,受房價和貸款利率影響更為明顯的首套房剛需置業趨冷,中國房地産數據研究院統計上半年上海單價15000元以下的住宅成交慘澹,而改善性購房則相對活躍。

  陳晟認為,目前房地産市場的表現和2008年國際金融危機時十分相似,都面臨成交低迷、信心不足的情況,但不同點有二:一是2008年無限購而現在很多城市正在取消限購,引發了輿論質疑和關注;二是2008年隨後出臺的4萬億調控措施。從調研的情況分析,中央與地方資金有相當一部分,超過10萬億通過直接或者影子銀行等間接方式流入房地産市場,嚴重擾亂了市場自身發展,注入了大量泡沫,而現在中央執行的定向寬鬆、嚴控風險對房地産信貸仍起抑製作用,民間資本對於房地産後續風險的擔憂也在增強,房地産的資金鏈呈現偏緊。

  也因此,要避免再出現2009年的房價報復性反彈,是否取消限購並不是關鍵點,因為本輪房價調整的主要矛盾是供需市場的調節,除了北上廣深等供需關係仍扭曲的城市,其餘城市取消限購並不會導致“天塌下來”。□

  “去庫存”將成為下半年主基調,市場分化調整有助於消化庫存和行業整合,有利於房地産市場本身的健康運作

  文/《瞭望》新聞週刊記者劉宏宇

  今年以來,廣東房地産市場降溫明顯,步入分化調整狀態。《瞭望》新聞週刊記者得到的最新統計數據顯示,上半年廣東省新建商品房銷售面積同比下降8.9%,增幅比去年同期大幅回落50.7個百分點;與此同時,房價增幅回落,70個大中城市中,廣州、深圳6月新建商品住宅銷售價格同比增幅回落,環比小幅下降。

  增幅回落

  廣東省統計局于7月20日公佈了一組“不容樂觀的數據”,數據背後潛藏隱患。

  其一,開工面積大降。上半年,廣東房屋新開工面積5307.9萬平方米,同比下降22.9%,其中住宅新開工面積下降27.4%。商品房銷售面積3846萬平方米,同比下降8.9%,其中住宅銷售面積下降11.1%。商品房銷售額3510.94億元,同比下降8.4%,其中住宅銷售額下降11.6%。

  其二,囤地速度降低。房地産開發企業土地購置面積840.86萬平方米,同比下降10.6%。

  其三,庫存加大。6月末,商品房待售面積4931.41萬平方米,同比增長17.4%。

  專家分析,今年房地産市場的調整是宏觀經濟增速放緩、房地産調控政策持續作用、房地産信貸政策收緊等因素共同作用的累積結果,也是房地産市場在去年高速增長後的理性調整。

  從絕對數量看,今年上半年廣東商品房銷售面積3846萬平方米,僅次於2013年上半年,高於2008~2012年各年的上半年銷售量,處於歷史較高位。

  專家分析,與房地産業緊密關聯的上下游行業眾多,房地産市場的分化調整,短期來講對宏觀經濟的企穩回升産生一定壓力,同時個別中小房地産開發企業由於資金緊張也面臨經營風險。但從長期看,市場分化調整有助於消化庫存和行業整合,有利於房地産市場本身的健康運作。

  目前,房地産市場需求以剛需和改善性需求為主。隨著居民收入增加、城鎮化推進,房地産市場還有很大的發展空間,關鍵還是要依靠市場規律,通過建立健全長效機制促進房地産市場健康發展,避免大起大落。

  預計下半年,廣東房地産市場仍將延續調整趨勢,供需關係緊張的一線城市商品房銷售成交逐步調整後趨於穩定,個別供大於求、庫存壓力較大的二三線城市或將迎來較大幅度調整。

  廣東省統計局的專家認為,雖然上半年廣東經濟增速有所回調,但運作總體穩定,健康良好。預計下半年廣東經濟在二季度企穩回升的基礎上繼續走強,GDP增速進一步提升。在此背景下,廣東的房地産市場沒那麼“悲觀”。

  但從土地市場來看,上半年出現了“由熱轉冷”的情況。廣州市計劃土地出讓率創新低。據《2014廣州經營性用地供地藍皮書》,今年廣州預計出讓居住用地64宗,商業用地83宗。然而今年上半年,廣州僅出讓居住用地24宗,商業用地15宗,出讓率僅為26.53%。

  具體來看,前三月連續誕生了番禺、黃埔、荔灣與增城地王,然而第二季度土地成交卻急轉直下,多宗靚地流拍中止,大多數以底價成交。數據顯示,今年上半年廣州通過招拍挂方式出讓的地塊一共77宗,成功成交60宗,總佔地面積339萬平方米,成交金額412億元。

  廣州樓市調控“微放鬆”

  從2013年開始,廣州樓市實行“五限政策”——“限購、限貸、限價、限簽、限售”。今年以來,房地産市場逐漸下行,各方面要求政府鬆綁的呼聲漸高。從5月開始,在中央分類調控的總體思路下,廣州已悄悄進行多項“微調”措施。

  一方面,地方性“限價、限售、限簽”政策逐步寬鬆。早在今年5月份,廣州市的郊區——增城、從化率先鬆綁限價,開發商無須再搞“雙合同”賣樓,並且允許高價別墅網簽。

  與此同時,增城、從化兩地的限簽政策也逐漸寬鬆,不少高價盤每月有一定網簽限額。除了郊區鬆綁限價,市區的高價盤網簽也在近幾個月被放開。

  另一方面,戶籍政策放鬆,曲線救樓市。今年3月份,廣州公佈廣州市人口調控和入戶政策“1+3”文件,即《關於加強廣州市人口調控和服務管理的意見》以及《廣州市戶口遷入管理規定》《廣州市積分制入戶管理辦法》《廣州市引進人才入戶辦法》等3大配套文件,放寬引進高層次、高技能人才的年齡門檻,也讓戶籍政策進一步寬鬆,使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個甚至兩個購房名額,無疑也能帶來更多市場空間。

  同時,廣東將全面調整城市戶口遷移政策,從放寬直系親屬投靠條件、降低大學生入戶要求、逐步調整珠三角大中城市入戶政策、放寬廣東中小城市落戶政策等多方面進行調整。

  廣州經緯行研究中心認為,在中央分類調控、分城施策的思路下,各地方調控措施將更趨於靈活。廣州目前已經對限價、限售、限簽進行了執行層面的放鬆,但預計下半年放開限購、限貸的可能性甚小。

  下半年形勢不容樂觀

  不少專家同時認為,土地市場未來底價成交或流拍的現象有可能持續蔓延。

  合富房地産經濟研究院院長龍斌認為,對於週邊配套設施不完善的區域推出的地塊,開發商拿地會更加謹慎,更容易底價成交;但對於中心區的優質地塊,開發商仍會持較高的關注度。

  開發商資金回籠方面壓力增大,可能是導致土地市場未來狀況不容樂觀的因素。“下半年的形勢或將更糟糕。”資深房地産專家韓世同預測,三季度的廣州市土地市場很可能延續二季度的狀況,而這又將對四季度帶來嚴峻的考驗,形勢不容樂觀。

  韓世同具體分析説,一季度頻出地王,曾給房地産市場帶來很大的信心,是因為很多開發商並沒有意識到樓市已經開始出問題了。所以進入二季度,土地流拍的現象就開始增多,開發商普遍謹慎起來,不再接受政府的開價。

  “下半年如果政府不調整土地出讓價格,情況將會更糟糕。”韓世同認為,政府需要及時調整心態,不妨調低起拍價。

  第一太平戴維斯分析認為,預期在限購政策不撤銷的前提下,廣州市政府將繼續從各種方面對樓市進行微調,對促進剛性購房需求的增長施加積極影響。多數企業上半年業績壓力較大或將促進下半年推貨量增加,市場供應將有所上升,“去庫存”將成為下半年主基調。預計房價短期內將在波動中出現階段性下行調整,吸引剛性需求入市。

  廣東省房地産協會會長蔡穗生認為,“限購、限價”等措施不屬於長效機制,其在房價過快上漲時有其合理性,但隨著時間的推移及市場環境變化,其弊端越來越明顯。當前住房市場普遍降溫,市場機制正在發揮其調節作用,建議地方政府根據市場運作特點,適時有序退出“限購、限價”等措施,同時,加快建立房地産市場長效調控機制,避免市場大起大落。

  “隨著經濟體制改革的持續推進和簡政放權力度的不斷加大,市場在資源配置中的決定性作用將逐步加大,市場在資源配置中的決定性作用將逐步彰顯,房地産市場的行政干預因素也將隨之減少,將為各類資本進入實體經濟奠定良好基礎。”

  蔡穗生説,“上半年的房地産投資建設機構相比過去正呈現積極的調整姿態,非住宅類地産發展勢頭強勁。根據國家産業政策引導方向,投資開發醫療、健康、文化、休閒、旅遊、養老、科技、教育、工業、物流等新型地産將是行業發展的重要領域,有望促使房地産投資保持平穩增長。”□

  杭州房價鬆動和下跌,是需供此消彼長的市場機制在發揮作用。這個2009年一度曾領漲全國樓市的城市,“千方百計去庫存、把房子賣出去才是硬道理”將成為下半年其樓市主基調

  文/《瞭望》新聞週刊記者王政

  西湖、運河“雙世界遺産”似乎沒能止住杭州樓市調整的步伐。自今年2月開啟中國樓市“馬年首降”後,杭州樓市一發不可收地墜入下行通道,房價下挫、成交低迷、觀望情緒濃厚。

  近日,杭州官方宣佈,從7月29日零時起,購買杭州市蕭山區、余杭區住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。購買主城區140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。

  “取消限購並不意味著樓市不用調控,而是要用市場手段重構供給、需求模式,推進房地産稅立法、不動産統一登記等制度建設。”採訪中,專家向《瞭望》新聞週刊記者提醒,當前要防範“雙向調控”變為單邊調控——市場的手段沒跟上,行政的手段取消了。

  杭州樓市處於下行通道

  如今在杭州説房價,人們討論的不是降沒降,而是降多降少的問題。但在半年前,降價依然是能引發全國關注的話題。正如已經報道過多次的那樣:今年2月底,杭州城北樓盤“德信北海公園”的一聲降價,吸引了全國甚至不少外媒的目光。此後不久,同區域有兩個樓盤跟進,3月開發商“屏住呼吸”,4月“悲傷”來臨,降價延伸到其他板塊,5月、6月、7月杭州樓市在“跌跌不休”的道路上漸行漸遠。

  自杭州出現樓盤大幅降價後,有關樓市泡沫、風險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證。本刊記者走訪發現,杭州樓市多個板塊的樓盤價格出現較大降幅,而隨著降價樓盤擴容,購房者等待觀望情緒更加濃厚,進一步拉低了成交量。世邦魏理仕杭州董事總經理馬英樞為本刊記者解讀説,“以價換量”本身就是一個矛盾,價格鬆動了,購房者大多會選擇觀望,成交量難以上去,從杭州樓市實際情況看,降價換量的效果並不理想。

  當然,跌穿板塊底價的“徹底低開”以及只求走量以樓面地價賣房的“裸奔”,還是能換來不少成交量。在這“甩開膀子”賣房的激烈競爭中,樓盤品質、開發商口碑越來越成重要考量,愈演愈烈的交付糾紛讓購房者開始關注低價買進的樓盤品質以及能否按時交付。

  國家統計局最新公佈的“2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,杭州新建商品住宅價格在5月環比下降1.4%之後,6月繼續以環比下降1.8%的數據“領跌”全國。儘管同比房價仍為增長0.7%,但與四年前相比,杭州房價下降了1.5%。這意味著杭州房價已經“陰跌”了四年,當然這裡面有樣本選擇、統計口徑的問題,但也能一窺杭州樓市調整的深度。

  杭州本地的統計數據或許更具説服力。今年上半年,杭州市成交商品住房22723套,同比下降34.1%,成交均價15195元/平方米,下降13.2%。據杭州市住房保障和房産管理局統計數據,上半年,市區二手住房成交13113套,成交面積119.4萬平方米,成交金額179.7億元,分別下降49.4%、48.6%、51.2%。

  “現在可以説,杭州樓市出現了普跌,真正進入了下行通道。”長期研究當地樓市的快房網首席評論員程偉明説。統計數據顯示,今年前6個月杭州市新建商品房銷售面積同比下降22.0%,降幅比一季度收窄4.4個百分點。

  供求格局悄然變化

  杭州樓市為什麼會率先調整?一直以來,人們對瘋漲的樓市以及“十年九調、屢調屢漲”的調控政策頗有微詞,然而,當限購限貸這一“下猛藥治沉疴”的調控堅持下來之後,樓市最終起了變化。本刊記者調查發現,除了樓市起步早、市場化程度高等原因外,杭州樓市在本輪調控中最明顯特徵是,抑制需求與增大供應“組合拳”。

  抑需求對杭州樓市有區域特色的“需求類型”特別有療效。過去十多年,杭州吸引了省內各城市居民,民營經濟發達以及遍地“老闆”,讓杭州樓市的有限供給難以滿足全省的巨大需求,加之彼時“炒房團”肆意炒作,杭州樓市一飛沖天“領漲”全國。限購限貸抑制住了投機以及外來需求,需求端重壓得以緩解。

  從供應來看,2013年,杭州市區共出讓土地225宗,面積為12216.9畝,總成交額為1326.9億元,土地出讓收入緊隨北京、上海之後位列全國第三。土地供應就是潛在的商品房供應,據估算,自2010年以來,杭州土地供應量“變現”為商品房的潛在供應量約為2000萬平方米,即20萬套左右商品房。

  拋開潛在供應不説,數據顯示,當前杭州樓市庫存已超過13萬套,創下歷史新高,每月銷售套數為六七千套。在此情況下,專家認為,房價鬆動、下跌是需供此消彼長的市場機制在發揮作用,“面對這一局面,‘千方百計去庫存、把房子賣出去才是硬道理’會成為下半年樓市的基調。”

  從現時來看,包括杭州在內的許多城市房地産供需關係發生了結構性變化,由供不應求到供需逐漸平衡,但這並非意味著房價會單向度波動,更關鍵的因素是預期。

  信貸政策也是重要的影響因素,與成交乏力並行的是個人住房按揭貸款收緊,即使在人民銀行召集商業銀行開會研究金融支援住房事宜後,首套房個人住房貸款利率優惠也很鮮見,二套房貸利率則普遍上浮10%以上,一些銀行仍停發住房貸款。開發商的降價、優惠全部或部分被銀行的利率上漲抵消、吞噬,阻礙了“剛需”人群下單。

  政府站在“中間地帶”

  風傳已久的杭州樓市限購“鬆綁”消息近日落地,新規解除了對主城區大戶型項目的限購,以及蕭山、余杭地區所有戶型的限購。

  從“市場的歸市場”這一點上看,不應簡單把當前風起雲湧的“解禁限購”看作“救市”,這是樓市重回市場軌道的必由之路。當然取消限購並不意味樓市不用調控,而是要用市場手段重構供給、需求模式,推進房地産稅立法、不動産統一登記等制度建設。當前的確要防範“雙向調控”變為單邊調控——市場的手段沒跟上,行政的手段取消了。

  限購“鬆綁”將帶來什麼?萊茵達置業董事、總裁陶椿表示,限購取消以後,其實只是給房企一個信號,也就是市場已經觸底了,不會奢望取消限購後對成交量帶來很大的反彈。景瑞地産集團副總裁吳煒認為,限購和限貸都徹底退出舞臺,整個社會的信心才會更足。

  正如中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出的,在抑制投機和堅持地方政府責任制上,中央政府的態度是一以貫之的。限貸仍在,投資需求無法借助金融杠桿掀起大風浪,而在投資房産獲利減少、機會成本增大的當下,又有多少人願意全款去“炒房”?

  伴隨著中國經濟由高速增長向中高速增長的新常態轉變,房地産行業從投資佔主導向居住基本屬性轉變。“放水”救樓市刺激增長的做法已成過去。不打壓也不刺激,政府站在“中間地帶”,房地産業才能健康發展。□

  (原標題:杭州:賣出去是硬道理)

  成都主城區樓市價格仍面臨下行壓力,開發企業資金鏈緊張加劇。而開發商所期待的“政策市”,無疑是水中望月

  文/《瞭望》新聞週刊記者胡旭

  2014年上半年,在全國樓市不景氣的大氣氛中,成都亦未能倖免,銷量、供應量雙雙下降。就在上半場艱難畫上句號之時,全國颳起的“住房限購鬆綁潮”波及成都。7月中旬,鬆綁的消息迅速刺激了當周成交量,創出了年內新高。

  採訪中,專家為《瞭望》新聞週刊記者分析説,由於微調政策刺激,成都樓市購房者和開發商信心將短暫回籠,進而帶來成交量的緩慢回升,但下半年價格大幅波動的可能性極小。下半年政策層面沒有很強的預期,即使有也只能是局部的、個別的常規動作,不會出現所謂的全面救市,不應期待“政策市”再現。

  成交小高峰難改房價頹勢

  7月17日,成都主城區住宅成交量達到519套,與前一天相比漲幅近兩倍。同時,據中指院監控數據,當周成都主城區商品住宅成交面積24.83萬平方米,環比上漲達100%;成交套數2132套,環比上漲也達到87%。而世家機構的監控數據顯示,當周成都市主城區商品住宅戶均成交面積達107平方米,成交均價11671元每平方米,均創年內新高。

  到目前為止,成都官方沒有正式確認住房限購政策已經取消。顯然,開發商絕不會放過這最好的行銷時機,不少看房者這些天都陸續接到銷售顧問的短信,大意多為“限購取消,房價反彈概率增加,建議出手”。連本地“銷冠”藍光地産也在傳聞出現後第一時間釋出旗下品牌樓盤優惠資訊,試圖搶佔政策變化後的第一波市場。

  中原地産華西區總經理莊澤寶表示,若真的取消限購,短期來看,會在一定程度上刺激購房者預期,減少觀望情緒,開發商也會乘機加推房源,加大行銷力度。

  事實上,對已經低迷半年的成都樓市而言,此時不管“限購鬆綁”是一劑強心針還是安慰劑,都足以點燃開發商掩蓋不住的推盤熱情。用銳理數據品牌行銷中心總經理郭潔的話來説,上半年成都樓市“量跌價穩”,開發商比誰都著急。

  嘉聯地産發佈的數據顯示,上半年成都主城區住宅總供應面積271.68萬平方米,環比下降44%,同比下降45%;總成交面積405.13萬平方米,環比下降25%,同比下降10%。

  不少人注意到,成都樓市上半年多個高端樓盤相繼出現大幅降價,引發市場熱議,甚至有人預言“拐點”將現。來自四川省住建廳的最新報告在強調成都整體房價較為穩定,未出現大面積、大幅度價格下降情況”的同時,也指出,房地産企業的銷售壓力進一步增大。

  據統計,6月末四川省商品房待售面積為2016.95萬平方米,同比增長15.7%。莊澤寶也表示,從他了解的情況看,雖然均價表現不明顯,但上半年成都樓市價格下行壓力相當大,對資金鏈緊張的開發商來説十分困難。

  調控政策中性特徵

  實際上,在6月下旬,成都市就出臺“關於促進當前經濟平穩增長的二十二條措施”,其中明確提出,支援居民合理住房需求,優化房地産政策,促進居民首套房和改善性住房消費。有分析稱,相關部門可能在為下半年放鬆樓市調控做鋪墊。

  但莊澤寶則並不認同,他認為,成都近來關於樓市的一些調控都是常規動作。比如,將提高買房落戶條件到90平方米,實為重新調整災後重建政策,而且是收緊方向;又如推出存量房線上交易服務平臺,實為規範市場秩序;而限購的取消,似乎預示著行政限制手段的退出,長期看來,這些措施都不會對下半年樓市的供應和價格産生實質影響。

  世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文也坦言,房地産市場以及房價的走勢,會同時受到多重因素制約,在考量限購政策變化是否一定會對市場産生利好的同時,必須注意到是否有負面因素産生抵消。

  莊澤寶指出,下半年成都樓市的走向還是需要從市場屬性來觀察,一個最基本的事實是,成都目前仍然是一個剛需驅動的市場。嘉聯地産的數據顯示,上半年成都主城區成交面積為70~90平方米的佔比達到44%,印證了他的觀點。

  而剛需市場最大的影響因素是購買者的支付能力,直接相關的不是限購而是銀行房貸政策,包括貸款利率和首付成數。莊澤寶分析,一方面,預計央行下半年會繼續堅持定向調控原則,另一方面,銀行也會繼續堅持多套住房的差別化貸款政策。因此,不能期待流動性全面放開來觸動房價反彈。□

  (原標題:成都:“下半場”難有“政策市”)

  伴隨交通等旅遊配套日益完善,以旅遊地産為核心品牌的海南地産業,在動蕩中迎來了品質提升的破局關鍵期

  文/《瞭望》新聞週刊記者鄭瑋娜魏驊

  海南樓市在全國具有一定的風向標意義。2014年海南樓市整體跌宕下行,粗略統計較前兩年高位下跌近4成。

  近日,《瞭望》新聞週刊記者在調查中發現,受限于國內實體經濟持續走弱,內地資金投入放緩,海南國際旅遊島旅遊地産難以短期內提振。業界專家建議,宜通過合理的政策性調整,促進國際旅遊島旅遊地産的轉型升級。

  市場遭遇艱難盛夏

  受房地産市場限購及信貸緊縮政策的持續影響,今年以來,海南省房屋銷售面積與銷售額雙雙下降。上半年,全省累計房屋銷售面積為464.58萬平方米,同比下降18.8%,降幅比一季度擴大12.6個百分點。累計房屋銷售額為488.08億元,下降12.5%,降幅比一季度擴大3.6個百分點。

  “海南樓市的承載力相對較弱,所以在大環境低迷時,海南樓市迎來了十分艱難的盛夏。”海南錦誠房地産諮詢策劃有限公司董事長王路説,雖然部分樓盤依託海南得天獨厚的環境資源優勢和價格優勢頻頻“出招”,但旅遊地産作為“非必要性消費”的關注度正在下降,尤其是瓊海等基礎設施配套相對薄弱的區域,2012年之前樓市泡沫的水分基本被“擠光”,甚至出現了超過70%的下跌。

  三亞灣紅樹林度假世界行銷總監車旭説,粗略統計旅遊地産在海南樓市的比重應超過8成,無論是廣義的旅遊地地産還是旅遊地産,其針對的購買群體都是非剛需群體,“海南的剛性住房需求主要集中在海口市,儘管海口市已經放開限購政策,但現行的限貸政策、投資環境都會對非剛性需求産生強烈的抑制性作用。”

  兩極分化致樓市加速洗牌

  由於銷售額和銷售量持續下滑,海南房地産企業的資金鏈趨於緊張,導致海南房地産企業加速洗牌。從今年初開始,萬科收購香水君瀾項目剩餘開發和銷售、廣物收購海南之心三期、中信收購紅磡香水灣二期、碧桂園通過收購部分股份形式注資澄邁海南歐洲風情小鎮。王路認為,一系列收購完成後,2014年下半年各名企將逐漸展開注重品質的競爭。

  專家認為,剝離資金週轉壓力的競爭,將讓企業有時間和精力深耕項目本身的品質,這也正是旅遊地産的實質。“躺著掙錢”的房企格局已經漸行漸遠,除了基礎性的配套設施,旅遊地産將注入養生、養老、購物、國際論壇等更為多元化的旅遊體驗。

  在業內人士看來,大企業需要考慮的不僅是項目回報本身,而且是思考整個區域的發展潛力和未來數十年的發展預期。比如,王路認為,樓市洗牌的同時,隨著海南省陸海空交通等主要配套設置的陸續落地,也讓國際旅遊島迎來了旅遊地産全島競爭階段。

  期待補齊服務短板

  經歷了多年前樓市泡沫彎路以及國際旅遊島政策出臺後的大起大落,海南地方政府一直在努力探索一條房地産業持續健康發展的路子。

  王路、車旭等業內人士認為,由於海南自然條件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素,海南宜區分剛性需求與投資性需求的限購政策,根據國際旅遊島的定位鬆綁限購限貸等政策,針對三亞、海口等核心區、旅遊區進行細緻的區分定位,在保證剛需人群不受整體房價影響享受保障性住房的同時,適度放開旅遊區域的購房指標、面積標準及貸款限制,避免“一刀切”的政策對市場健康運作造成負面影響。

  “海南東線一些地方政府受制于土地財政壓力被開放商‘綁架’,開發商在沒有依照合同同步開發旅遊配套基礎設施的情況下,政府卻缺乏有效手段予以監管,致使所謂的旅遊地産再次淪為難以可持續發展的旅遊地地産。”王路説,因此在這一個環節上,除了市場本身的作用,地方政府也應當夯實自身的監管能力,提高行業準入門檻,提振國際旅遊島的旅遊地産附加值。

  再比如,海南得天獨厚的自然環境和氣候為養老地産帶來了廣闊的市場前景。本刊記者走訪調研發現,由於部分地方政府工作人員對“養老”等概念的曲解,致使各地對“養老”型旅遊地産及配套設施的跟進力度“參差不齊”。

  車旭等人建議,目前市場行為的自我凈化功能相對有限,政府宜負起監管責任,通過政策把關讓人力、物力流向旅遊和養老等高附加值地産,逐步轉變低附加值和投機性地産的發展路徑。

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