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2015年一線城市房價難逃向下趨勢 市場調整將繼續

  • 發佈時間:2014-12-08 09:20:00  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  2014年以來,我國國房景氣指數逐月下滑,房地産投資增速顯著放緩,房地産銷售面積和銷售額同比大幅下滑,70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地産市場調整的不斷加深,各地地方政府從6月開始取消限購,不斷放鬆調控,央行也最終放鬆首套房認定政策,釋放改善性需求。2015年,房地産新常態下的投資增速預期會進一步下降,房地産市場持續調整,房價會繼續進行合理回歸,開發商應繼續以量換價,加快去庫存化。在長效機制未完全建立前,差異化行政調控政策不應完全從一線城市退出。地方救市應考慮長期效果,讓市場在資源配置中發揮決定作用。

  □國家資訊中心宏觀政策動向課題組

  一、2014年以來房地産市場運作特點

  史上最嚴房地産調控政策執行到2014年,房地産市場終於開始由局部地區調整蔓延到全國,國房景氣指數一再下滑,一、二線城市也開始進入調整狀態。投資增速持續放緩,且大大低於去年同期,銷售額和銷售面積均呈現負增長,且增幅不斷擴大,房價下降趨勢也不斷從三、四線擴展到一、二線,從新建住宅擴展到二手房。

  (一)國房景氣指數逐月下滑,但下滑幅度大幅縮小並趨穩

  有房地産業溫度計之稱的國房景氣指數,是一個全國房地産開發的綜合指數。本輪國房景氣指數于2010年3月觸頂後整體處於下滑趨勢,2011年11月下滑到100以下的不景氣區間後一直處於100以內,2014年2-9月逐月下降,從2月的96.91下降到9月的94.72,但從6月開始下滑的幅度顯然大幅縮小,7、8、9月基本平穩,到10月受寬鬆政策的影響,國房指數小幅提升0.04。

  (二)房地産投資增速低於固定資産投資,住宅投資增速下降更快

  2014年房地産市場在前期限購、限貸調控政策整體不放鬆、信貸政策不斷趨緊情況下,住宅市場低迷,需求觀望情緒嚴重,房地産投資的增速明顯下滑,1-10月,全國房地産開發投資77220億元,累計同比名義增長12.4%,比去年同期下降6.8個百分點。房地産中的住宅投資比重下降幅度更大,1-10月住宅投資完成額52464億元,累計同比增長11.1%,比去年同期增速下降7.8個百分點。投資增速除2月外,一直低於全國固定資産投資增速,並不斷擴大,到9月擴大到3.5個百分點。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯,僅2月高於固定資産增速0.5個百分點,隨後開始下降,到10月低於固定資産投資增速4.8個百分點。

  (三)房地産開發資金增速大幅下降,利用外資增長較快

  整體看,2014年1-10月房地産資金來源增幅大幅下滑,僅2月資金來源增速是2位數。1-10月份,房地産開發企業到位資金100241億元,同比增長3.1%,增速比1-9月份提高0.8個百分點,比去年同期低24.1個百分點。其中,國內貸款17735億元,增長11.1%;利用外資489億元,增長17.6%;自籌資金42232億元,增長13.8%;其他資金39786億元,下降9.0%。在其他資金中,定金及預收款24213億元,下降11.2%;個人按揭貸款10895億元,下降4.3%。國內貸款、其他資金等仍在繼續下滑,但是國外資金從9月出現快速增長。

  (四)商品房和住宅銷售均為負增長,且跌幅不斷擴大

  今年以來,商品房銷售額和銷售面積均呈現負增長,而且呈現逐月擴大的趨勢,住宅銷售額和銷售面積下降的幅度更大。1-10月份,商品房銷售面積88494萬平方米,同比下降7.8%,也就是10月降幅比1-9月提升0.8個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.5%,辦公樓銷售面積下降9.9%,商業營業用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元,下降7.9%,比1-9月上升1個百分點。其中,住宅銷售額下降9.9%,辦公樓銷售額下降20.4%,商業營業用房銷售額增長8.3%。

  (五)70個大中城市房地産價格指數指標不斷惡化,市場整體下行趨勢明顯

  反映房地産市場最重要的指標房地産價格在2014年也出現一定的鬆動,下行趨勢明顯,房價下跌趨勢從個別城市擴展到全國,房價下跌從一手房擴展到二手房。到9月份,70個大中城市商品房價格從環比來看,新建商品住宅(不含保障性住房)環比價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。環比價格變動中,最小降幅為0.4%,最大降幅為1.9%。二手住宅價格環比全部下降。環比價格變動中,最小降幅為0.5%,最大降幅為2.0%。

  從同比價格數據看,9月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市個數分別為58個和52個,分別比8月份增加了39個和20個;上漲的城市個數分別為10個和17個,分別比8月份減少了38個和20個。新建商品住宅價格同比上漲的城市中,除廈門上漲4.9%,其餘城市漲幅均在2%以內;同比下降的城市中,最大降幅為7.9%,比上月擴大2.3個百分點。

  (六)保障房建設提前完成年度任務,總投資量高於去年同期

  根據住建部公開數據顯示,截至2014年9月底,全國城鎮保障性安居工程已開工720萬套,基本建成470萬套,分別達到年度目標任務的103%和98%,完成投資10700億元。這意味著,今年的保障房建設提前3個月完成了年度任務。而2013年,全國計劃新開工城鎮保障性安居工程630萬套,基本建成470萬套。截至當年9月底,開工620萬套,基本建成410萬套,分別達到年度目標任務的98%和87%,完成投資8200億元。顯然,相比2013年同期保障房開工數據來看,這一進度快於去年同期,總投資量也高於去年同期。

  雖然今年全國保障性安居工程建設進展良好,但同時也存在一些問題。有的省份資金還沒有完全落實,一些項目還沒有開工;一些地方已建成的保障性住房出現部分閒置;一些地方保障性住房的規劃設計、使用功能、品質存在問題;公租房運作體制、機制尚不完善。

  二、房地産市場調控的效果及存在的問題

  (一)房地産市場調整幅度加大

  房地産市場在經歷多年的快速增長後,在始於2010年的最新一輪史上最嚴厲的限貸限購調控政策影響下,調整開始不斷加深。由於房地産調控長效機制建設即將完善,嚴重改變市場預期,如果説前期房地産市場投資投機性需求受到限貸限購的影響,那麼近期很多放開限購的城市並未出現反彈,很大程度上就是與這種預期改變有直接關係。

  此外,經濟下行壓力與貨幣政策從緊,也是加劇房地産市場調整的重要因素,經濟下行帶來人們對收入預期的改變,降低對房地産需求的釋放。而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地産市場企業借款能力,進而影響投資的擴大;另一方面影響購房貸款資金需求的擴大。這些因素都不斷加劇房地産市場無論是投資還是銷售的調整幅度都在不斷擴大。

  (二)雙向調控和分類調控的政策得到貫徹

  隨著限貸、限購調控政策影響的加深,房地産市場一直低位運作,改善性需求遭到遏制,一刀切的調控已經無法適應差異化的房地産市場。新一屆政府在逐漸改變以往“一刀切”的調控方式,去行政化,放大市場權。去年底政府工作報告就指出,未來將針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有産權住房供應,抑制投機投資性需求。今年年初住建部也表示今年房地産調控思路傾向於“雙向調控”,即不但注意遏制投資、投機性需求,也主要加大熱點地區的土地供給。在市場低位運作大半年後,地方政府頻繁貫徹中央的各城市“分類調控”精神,全國46個限購城市,目前僅剩下北上廣深4個一線城市和三亞,限購令逐步在各地退位,“一刀切”的行政調控也逐漸見底。而限貸政策也在9月30日隨著央行對首套房認定政策的改變而有所放鬆,目的是刺激一部分改善性需求。

  三、房地産市場發展進入新常態

  隨著中國經濟發展由兩位數增長進入個位數增長的減速換擋期,經濟發展進入提質增效新階段,經濟發展進入新常態也必然影響房地産業發展步入新常態。

  (一)房地産市場進入成熟和理性的常態

  我國房地産市場自1998年商品化以後,連續十多年進入快速發展、價格快速上漲階段。如今,隨著經濟發展進入減速換擋期,房地産市場預期也發生一定變化,那種房地産市場全面繁榮,開發商拿地就賺錢,房地産投資收益飆升的時代顯然一去不復返。現在,無論是房地産開發商拿地和住房需求者購房都相對成熟和理性,尤其是房地産長效機制建設將大大增加房地産持有環節稅收,有效遏制房地産投機需求。另外,政府加大保障房建設和棚戶區的改造等措施,從遏制投資、投機需求和擴大供給雙向發力,雖然當前受“限購”解除和信貸放鬆政策雙重影響,各“解限”城市成交略有回升,買賣雙方的預期、心態正在發生變化。但只能説隨著此次樓市調控政策“見底”,此前持續“向下”的樓市將進入“緩衝期”,即使現在房地産市場完全放開,也難現當年火爆行情。

  (二)房地産市場的差異化將成為一種常態

  隨著中國經濟進入新常態,房地産市場也進入新常態,尤其是房地産市場差異化會更加突出。1998年房改以來全國房地産市場普遍快速發展,價格快速上漲,如今也步入了一個新階段。住房普遍短缺的時代已經過去,不少城市房地産市場出現了明顯的供大於求。住宅供求的區域化差異明顯。近兩年來,我國房地産市場分化趨勢越來越明顯。一線城市房價上漲較快,但一些二、三、四線城市,房地産去庫存化週期明顯拉長,庫存壓力不斷加大。根據上海房地産研究院研究報告顯示,9月全國新建商品住宅庫存量再創新高,為近五年來最高。截至9月底,35個城市新建商品住宅庫存總量為28013萬平方米,環比增長4.0%,同比增長23.8%。一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬、20167萬和4052萬平方米,環比分別增長8.8%、3.5%和2.2%,同比分別增長39.6%、21.8%和21.1%。4個一線城市庫存已保持連續8個月環比正增長,且9月增幅有所擴大。但是,10月份一線城市新建商品住宅庫存量環比減少0.9%,同比增長36.7%。繼9月份庫存量創新高後,10月庫存出現下跌。這也是近9個月以來首次出現環比下跌的現象。這和10月份一線城市改善型需求積極釋放的因素有關,政策的利好也更利於一線城市房地産庫存的釋放。

  (三)房地産窄幅調整將成為一種常態

  從整體市場情況來看,受到限購放鬆、限貸放鬆兩輪政策調整的積極影響,成交量從9月下旬開始回升,黃金週期間繼續出現明顯上升。政策調整給市場帶來的最大改變是消費者對房地産市場的預期,房地産市場低迷,除了供需因素之外,也在於市場預期下降,使得一些剛需客戶也推遲購房。而這次房貸政策的放鬆,很大程度將釋放一部分改善性需求,同時,通過市場預期的改變激發積攢了大半年的剛性需求,這些需求有望成為四季度市場回升的主力軍,加快商品房去庫存化的進度。但是,目前改善性需求主要以工薪階層為主,較富裕的人群改善性需求都已解決,目前房地産價格對工薪階層來説仍然偏高,政策放鬆只會釋放那部分急於改善的需求,中期看房地産市場還需要調整,但刺激政策的推出會使得調整的幅度有限。

  (四)房地産市場調控需要建立長效機制

  房地産市場發展進入新常態,房地産調控思路也正在發生轉變,“去行政化”無疑是大方向,取消限購等手段只是時間問題,而全面取消限購後房地産市場必須建立起適應新常態的長效機制。房地産長效機制實際就是將房地産涉及的金融、土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地産市場發展目標的前提下,更加重視政策的系統性、穩定性和可預期性,確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標,形成政策合力,而不是相互掣肘。當前保障性住房建設力度較大,土地出讓制度改革也在各地推進。按照國土部提出的時間表,2014年基本完成各級職責整合,建立基礎性制度;2015年健全配套制度,平穩有序實施;2016年全面形成制度體系,正常有效運作;2017年實現資訊共用,依法公開查詢。

  四、2015年房地産市場繼續調整

  2015年的經濟發展註定具有很多的不確定性,但隨著經濟進入新常態,房地産調控思路也更清晰,既不會將房地産“妖魔化”,繼續過度打壓;也不會繼續將房地産“工具化”,採取過度刺激政策以拉動經濟。中長期來看,政策會從“過緊”回歸到“常態”,非常規的大規模刺激政策不會再現。

  (一)房地産市場調整繼續,房地産銷售以量換價

  前幾年房地産需求購買力透支,影響房地産市場需求進一步釋放。隨著經濟進入新常態,購房需求會進一步受到遏制。前期過度投資的房地産隨著長效機制建立的預期,將會逐步從投資中釋放出來,形成二手房供給。同時,金融市場和國企改革將會吸引資本投資方向的變化。另外,較高的待售面積以及較謹慎的貨幣政策在短期都會難以改變,在政策不會出現大的變動下,房地産市場不具備大幅反彈的空間。預計2015年上半年可能會延續2014年第四季度去庫存化的積極影響,房企也會抓住改善性住房需求釋放機會,以價換量加快去庫存步伐,2015年下半年需求在沒有政策刺激下將會重新陷入低迷。房地産市場暴利時代已經結束,房地産銷售應該繼續以量換價。

  (二)房地産投資會繼續下降,投資同比將會在8%左右

  2014年受房地産調控政策和貨幣政策等因素影響,房地産投資和銷售量下滑明顯,房地産市場也明顯進入新常態。1-9月房地産投資同比增速12.5%,低於去年同期7.2個百分點。房地産和住宅銷售面積分別下降8.6%和10.3%。與之相對的是房地産待售面積繼續攀升,三季度末同比增幅達28%,較1-8月份上升1.4個百分點,加劇去庫存的進度和降低房地産開發投資速度。這種銷售局面直接導致房地産開發商拿地熱情大幅下降,1-9月全國300個城市土地出讓金總額為17109億元,同比減少20%;成交面積78333萬平方米,同比減少24%。這將直接影響明年開發投資力度。因此,2015年房地産開發投資在房地産市場進入新常態下投資應該會進一步下降,投資同比在8%左右。

  (三)房價整體將會繼續向下,各地差異較大

  繼2014年房價的調整從三四線城市波及到一二線城市,從新建住宅波及到二手房,2015年的房地産市場雖然政策從“過緊”回歸常態,但是像2008年那種強刺激政策不會再現。雖然不斷釋放的改善性需求、城鎮化及資産保值增值等因素成為促進房價向上的動力,但人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房産稅及不動産登記制度等預期將帶來房價向下壓力,兩種力量的交互作用將極大影響房地産市場的整體預期和需求,房價繼續進行調整的趨勢難以根本改變。房價調整的區域差異較大,一線城市也將難逃向下的趨勢,各地的價格變化與庫存量關係密切。

  五、合理引導市場預期 保障房與商品房建設並重

  (一)做好房地産市場預期引導

  我國房地産當前發展已經進入新常態,除了房地産市場的幾大主體——房地産企業、金融機構和購房者,還有一個重要主體就是地方政府,都必須要進行房地産市場預期的合理引導。一方面,我國的房地産市場投資、投機需求當前雖然得到極大遏制,但房地産市場需求還有巨大的市場潛力;另一方面隨著長效機制逐步建立,房地産市場將主要靠市場機制來調節,房地産市場的波動會縮小。房地産市場應該是一個與其他産業一樣的正常盈利行業,而不是一個暴利行業。因此,對待房地産市場既不必過分悲觀,也不要再將房地産市場作為投機場所。地方政府應該主要轉移到依賴有競爭優勢的産業發展,而不是盯著房地産土地轉讓金。

  (二)做好區域房地産市場細分需求研究

  我國房地産市場發展到今天,已經不再是全國一盤棋狀態,如果任由市場盲目發展,將會出現嚴重經濟和社會問題。針對當前各地“鬼城”報道不斷、地方集資者跑路等現象,應加大對各地爛尾樓或者空置房的調查。雖然最終是讓市場機制在房地産市場中起基礎作用,但針對我國房地産市場日益分化的狀況,政府還是非常有必要加強對房地産市場細分需求研究,有效引導區域房地産市場供需平衡以及房地産結構平衡。各地在進行房地産市場研究中,家庭結構、年齡結構、收入、職業、宗教、民族等均可作為房地産市場細分的變數,加強對未來房地産市場更精細化發展的引導。這既是房地産市場健康穩定發展的需要,也是節約資源和保護環境的需要。

  (三)繼續貫徹保障房與商品房市場建設並重

  中央提出,“十二五”期間建設3600萬套保障房,根據這一數據,2015年棚戶區改造規模不低於2014年的470萬戶以上,林區、墾區棚改力爭基本完成。繼續加大保障性安居工程建設力度,合理確定建設任務;進一步研究完善已建成的保障性住房使用和管理體制機制;做好保障性安居工程的資金、土地等方面準備。

  健全保障房的長效管理機制,對於當前種類繁多的保障房,有必要逐步進行科學簡化和歸併;應根據各地不同狀況適當調整住房保障方式,以租金補貼方式為主提供住房保障,進一步提高住房保障的針對性和實效性;發揮市場機製作用,引導更多社會資金參與投資建設、運營、管理保障性住房;還要建立健全動態管理的準入退出機制和住房保障資訊系統,並儘快將住房保障全面納入法制化管理軌道,為住房保障長期穩定健康和可持續發展提供法律保障。

  (四)合理引導高中低端住房市場供給

  房地産市場雖然主要交給市場,發揮市場在資源配置中的基礎作用,但由於社會各階層對於住房需求存在差異,導致住房供給應滿足不同層次的需求。完全都交給市場,經濟主體的逐利性會讓市場出現一定的失靈。因此,除了政府對於最低端的人群進行保障房供給外,對於中低端人群的住房需求滿足也應該有一定的政策,尤其是通過房地産市場源頭的土地供給環節,對中低端房地産市場進行合理引導,避免對這部分土地供應的變化引起房價急劇波動。對於高端市場,比如別墅用地,應充分考慮我國人多地少的國情給予較嚴格的控制,主要通過土地供給和稅收環節影響其供給。從中長期看,我國中低端需求市場在很多城市化水準較低的區域還具有一定空間,因此要加強這部分需求的引導和合理滿足。

  (五)在長效機制未建立前,區域性調控政策還需貫徹

  當前房地産市場雖然比較低迷,但房價整體上並未呈現大幅下降,尤其是一些前期漲勢迅猛的一、二線城市。如果當前因為經濟下行重新回歸到對房地産經濟的依賴,那麼轉變生産方式和轉變經濟結構就不可能實現。當然有些地方的房地産市場限購限貸已經沒有必要,但很多一、二線城市當前房價與居民收入水準還是不相適應,在房地産長效機制還未建立之前,這些地區的調控政策還需貫徹。

  (六)地方政府救市應綜合考慮短期和長期效果

  毫無疑問,地方政府救市行為對於樓市的短期激勵作用是明顯的。通過降低購房門檻或成本,刺激市場需求,改變購房者心理預期,使得一部分人放棄觀望,積極入市,實際也相當於提前透支一部分人的需求能力,從長遠看對房地産市場影響有限。

  地方政府救市除了考慮近期效果外,更應考慮遠期效果。托住房地産價格可以維持高地價,對支援地方財政確實有利,但高地價必然提高當地實體經濟投資和經營成本,制約經濟長期發展,必須統籌考慮好地方經濟近期效益和遠期效益的關係。(執筆:鄒士年)

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