每平方米每月4.5元，一套88平方米的剛需兩居室，一年的物業費就要交5000元——“這物業費怎麼都這麼貴？”幫兒子看房的張莉大姐在一家售樓處看到購房合同時，瞅見物業費的價格，倒吸了一口涼氣，“印象中的物業費每月每平方米也就一兩塊錢，現在這些新小區物業費幾乎都要4塊以上。新小區物業費為什麼這麼貴？”

　　市住建委官網資訊顯示，最近一段時間以來，很多新入市小區標注的物業費用都在每平方米每月4元以上。而這和本市提供同等物業服務的舊小區的費用相差甚遠。新小區物業費為啥都偏貴？本報調查發現，人工成本的上漲和灰色收入的減少是主因。

　　調查

　　新舊小區物業費差一倍

　　去年開盤、位於東五環至六環間的金帥府家園預售價為每平方米2.7萬元，小區公示內容顯示，這裡的物業費是每平方米每月3.65元。

　　而從金帥府出門向北走1公里，是與之一街相隔、規模相當的怡佳家園小區。怡佳家園2002年開盤，現在的二手房價格大約為每平方米2.4萬元。這個舊小區的物業費是每平方米每月1.98元。

　　兩個地段相近、房價接近、規模相似的小區，物業費竟然差了近一倍。而兩個小區享受的物業服務級別皆為三級，也就是説，兩個小區的居民享有的物業服務標準，是完全一樣的。

　　事實上，新小區物業費比同樣服務的舊小區物業費高，已經是普遍現象。調查數據顯示，2015年6月，北京物業服務的平均價格為每平方米每月2.81元。而通過市住建委網站查詢新開盤小區物業服務合同可以發現，新小區的物業費平均在每平方米每月5元左右。

　　探因

　　老小區物業靠啥在維持？

　　“這幾年的人力、水電資源都在漲價，物業費漲價又困難，很多老小區的物業也是在扛著。”一位已經從事物業管理服務將近20年的企業負責人説。

　　小區物業費究竟是如何確定的？據主管部門和協會相關負責人介紹，小區物業費定價需要經過專業機構評估。而在物業費的評估標準中，起關鍵作用的主要是物業面積、設備設施配套、綠化面積和出入口等多個因素。

　　可按照這種説法，相同物業服務等級、規格又相似的小區物業費價格雖然可能有波動，但也應該在一定範圍內。那麼，收取低物業費的老小區又是怎樣保證物業服務正常運作的？

　　“小區物業服務有差價是正常的，畢竟同樣是保安，雇傭一個壯小夥兒跟雇傭老大爺不大可能是同樣成本。”物業專家舒可心説。

　　舒可心還説，老小區之所以還能維持低物業費，是因為老小區物業還可以靠“灰色收入”維持。

　　什麼是灰色收入？小區公攤區域的廣告牌費用、公攤的停車位收費，都進了小區物業的腰包，用以維持公司運營。“這在北京小區物業中是普遍現象，可以説已經成為行業的一種潛規則。”舒可心説。

　　西城區一個已經入住10多年的小區，如今提供的是三級服務標準。在這個小區中，根據房型不同，分別設計了每平方米每月從1.89元到2.4元不等的4種收費標準。這個價格甚至已經低於提供同等服務的部分郊區新建商品房的物業費。

　　但是在物業費之外，物業還另有其他的收入來源。某小區業主説，一家海鮮公司會定期來此小區內做宣傳，搞活動。物業公司收取的租金是每天1000元。海鮮公司每半個月來1次，一年就是24次，以一次1天來計算，一年物業就可獲利24000元。同時，這個小區偶爾會接待一些外部的學校或者組織來小區內做公益活動，同樣是場地費每天1000元。今年上半年已經舉辦過兩次公益活動，總計2000元，費用同樣收歸物業所有。僅僅是場地費這一項收入，小區物業一年就進賬將近30000元。

　　建議

　　物業收費倡導“明收明支”

　　舒可心提到的“灰色收入”本應歸屬於全體業主，而在大多數小區卻成了不明不白的一部分。

　　“公共收益部分本可以分給業主，然後按照市場價格提高物業費標準；也可以直接衝抵物業運營成本，讓小區在保證物業服務水準的同時，降低業主實際支出的物業費。”舒可心説。

　　無論採用哪種方案，北京首一業主大會工作輔導中心主任張大憲都建議，小區應該成立業主大會，建立公共賬戶把這部分錢管起來。

　　在調查中，很多小區的業主也在向本報記者反饋，小區物業費是貴還是便宜，最好能反映在“明面兒”上，讓物業的收支變得明明白白。