製圖 李麗雲

　　位 置：離二環還有四個環

　　物業費：高過商品房

　　“明明是針對中低收入家庭推出的惠民政策，可三四元的物業費，已經遠遠超過我們這些‘夾心層’的心理承受範圍。”這樣的“吐槽”道出了不少自住房業主的心聲。

　　物業費在自住房購買成本中是一筆不小的支出。記者調查發現，22個已經完成選房的自住房項目，前期物業費的定價能相差1.9元。最貴的南六環外金科天籟城項目，4元/平方米/月的前期物業費，普遍高於周邊的商品房小區，被購房人戲稱“堪比別墅”。

　　 南六環外自住房物業費4元

　　在地圖上，位於地鐵4號線生物醫藥基地站向南200米路東的金科天籟城自住房，藍色標注點已落在了六環以外。這個離“二環還有四個環”的項目，前期物業費定價為4元/平方米/月，被購房人戲稱為“堪比別墅小區”，甚至被質疑為開發商盈利的第二手段。“自住房的售價便宜了，開發商賺得少了，莫非就拿物業費變相增加收入？”

　　大興生物醫藥基地，曾是多年前的熱門地塊區域，周邊商品房項目扎堆。記者諮詢後發現，住總萬科橙、熙悅春天、雲立方三個商品房項目的物業費分別是3.21元/平方米/月、3.04元/平方米/月和3.66元/平方米/月，均低於金科天籟城。只有龍湖時代天街項目的物業費較高，為4.7元/平方米/月。

　　以金科天籟城和熙悅春天比較，同樣是90平方米的三居室，自住房購買家庭一年將比商品房業主多支付1036.8元物業費。

　　22個項目

　　價差最高1.9元

　　記者統計發現，在北京目前已經完成選房的22個自住房項目中，前期物業費的價格是參差不齊。其中，價格定在2元/平方米/月到3元/平方米/月的項目有16個，定在3元/平方米/月到4元/平方米/月的項目有6個。最貴的金科天籟城自住房和最便宜的首創悅洳匯自住房，前期物業費的差價達到1.9元/平方米/月。一套90平方米的房子，一年的物業費就能差出2052元。新國展滿庭芳項目物業費定價3.15元/平方米/月，明顯高於周邊小區。

　　物業費列表

　　（按從低到高順序）

　　（數據由記者根據各項目公示的前期物業合同整理，表中預售價格為元/平方米，物業費為元/平方米/月）

　　項目名稱區域預售價格物業費富力惠蘭美居通州區160002.68北京城建·暢悅居昌平區190002.7華遠和墅雅園大興區130002.76金地悅景臺順義區190002.99中國鐵建·順新嘉苑順義區160002.99恒大禦景灣朝陽區220003新國展滿庭芳順義區190003.15保利首開麗灣家園朝陽區220003.3建工動力苑朝陽區220003.37魯能豐和臺豐台區220003.58金科天籟城大興區150004項目名稱區域預售價格物業費首創悅洳匯平谷區110002.1首創悅樹灣順義區140002.18首創悅樹匯順義區140002.18金隅匯景苑朝陽區220002.32金隅匯星苑朝陽區220002.48中國鐵建·原香嘉苑房山區105002.48住總眾邦·長安生活港門頭溝區180002.5中弘·由山由谷平谷區110002.6當代採育滿庭春MOM∧大興區95002.66海淀嘉郡海澱區200002.68首創悅都匯大興區130002.68

　　購房人感嘆定價看不懂

　　“一個三級資質的物業公司，為何物業費定價竟高於一級資質的物業公司？”在採訪中，不少購房家庭都對物業公司的資質等級和物業費高低之間的關係提出疑問。

　　“我們想弄明白小區物業費為什麼這麼貴，可看了前期物業合同，什麼也沒弄懂。”市民許先生購買的魯能豐和臺自住房，前期物業費是3.58/平方米/月，僅低於金科天籟城。

　　在魯能豐和臺公示的《前期物業合同》中，唯一能體現定價依據的“物業服務費用評估報告摘要”中，只寫了“經北京嘉業陽光物業服務評估監理有限公司評估測算，榴景秀苑項目住宅收費標準為3.58元/平方米·月”。而對如何測算出3.58元，並未做任何説明。

　　評估報告明細不公示

　　小區的前期物業費究竟如何確定？記者諮詢了一位業內評估專家。專家介紹，小區物業費的評估，與物業企業資質等級沒有任何直接關係，與物業服務標準級別的高低也不完全一致。在物業費的評估中，起關鍵作用的主要是物業面積、設備設施配套、綠化面積和出入口四個因素。

　　比如，同樣是10萬平方米，別墅區的物業費是普通住宅的一倍，原因就是別墅的綠化面積多，綠化相關費用在物業費構成中佔比較重。或者，其他因素基本相同的情況下，10萬平方米的住宅小區要比30萬平方米的住宅小區物業費定價高，因為10萬平方米的小區可分攤的面積小。

　　“在物業費的評估報告中，費用都是按項列明。但由於業主看到的只是報告摘要，看不到明細，所以很難弄明白物業費從何得來。”

　　提醒

　　物業費並非“一次定終身”

　　《北京市物業管理辦法》規定，新建商品房小區由開發商承擔前期物業管理的責任。除了出現籌備組成立滿3個月還未召開業主大會等四種情形之外，在成立業主大會、與開發商完成物業共用部分交接之前，前期物業費由開發商支付，業主並不用掏錢。然而，購房人卻很擔心，前期物業費高，代表著自己入住之後交的物業費也高。

　　對此，該專家告訴記者，前期物業費並不完全等同於業主入住後所交的物業費。按照北京市物業費評估的管理辦法，前期物業費的有效期是兩年。之所以規定有效期限，一是前期物業費是第三方評估機構根據開發商提供的規劃方案測算的，開發商在建設過程中，方案可能會有所改變，比如一梯2戶改為一梯4戶，綠化率增加，都會影響物業費的測算。二是人工成本等也會隨著物價調整。

　　“無論業主入住時前期物業費是否到達有效期限，都可以選擇第三方評估機構對物業費進行重新評估。當然，也可以選擇延續原有的收費標準，由物業公司和業主協商。”然而，對於前期物業費並不必然是入住後的物業費價格，許先生毫不知情。“銷售員介紹時，只説了物業費是3.58元/平方米/月，從沒提入住前和入住後。”（記者 趙瑩瑩）

　　 相關閱讀

　　 ·11個自住房變商品房銷售 1825套剩餘房源苦等購房人

　　 ·自住房銷售冰火兩重天 平抑房價作用明顯

　　 ·