高端項目遍地的大環境中，北京樓市成交結構已出現明顯變化。昨日中原地産研究數據稱，北京商品房住宅平均單套成交金額高達519萬，比去年底的379萬上漲了37%，而平均單套的成交面積也達到149平方米。“如果按照五環以內的商品房成交計算，單套住宅套均價格已經超過千萬。”中原地産張大偉表示。
部分普宅項目提價入市
截至7月5日，今年以來北京商品房住宅合計成交368.59萬平方米，共計24726套，與去年同期基本持平。但據張大偉介紹，高端項目的持續放量，令北京樓市整體進入高端年，市場成交均價明顯上漲，已經突破3萬元/平方米。其中千萬以上豪宅的成交在2016年以來已經達到531億元，佔全部樓市成交金額的41.4%。
從佔據目前北京2016年成交榜單的前15名來看，簽約均價在3萬以下的只有一個項目，而簽約均價在4萬以上的多達13個，均價在6萬以上的高端項目更是達到了6個。北京樓市整體市場進入了高端化。
業內人士指出，目前北京商品房住宅市場平均單套519萬元，二手房套均也已經接近400萬，這對於剛需項目而言入市的難度已經大幅加大，受到供需失衡的影響，剛需項目被高端化的趨勢也非常明顯。
據新京報記者了解，在近期剛剛開盤入市的項目中，多個普宅項目的報價已經出現上漲。位於昌平區的首開國風美唐項目，此次開盤均價48000元/平方米，而其去年最後一期入市價格僅34000元/平方米，漲幅高達41%。位於朝陽區的江南府項目繼上月入市熱銷之後，上周加推産品每平方米已上漲4000元。
亞豪機構市場總監郭毅表示，普宅存量以及新增供應量的減少，再加上地價的持續上漲，是支撐普宅項目價格不斷跳漲的根本動力。從今年的供地計劃中可以看出，六環外和郊區將成為未來住宅供應的主力，因此目前這些位置相對較好的樓盤雖然價格不斷跳漲，卻仍然能夠受到市場追捧。據悉，首開國風美唐開盤兩小時即售罄。
業內預計新房價格穩定上漲
多位業內人士指出，從目前的市場需求來看，普宅新盤量已明顯減少，並且地價標準不斷刷新，購房者對於普宅市場未來價格大幅上漲已有預期，受到最後一批平價老項目的吸引，購房節點普遍開始前置。
影響市場發生變化的還有二手房。郭毅表示，二手市場的成交轉向對於新房市場也將産生一定影響，一旦二手房的成交量、價雙雙下滑，必然會導致一部分“賣舊買新”的改善型客戶，因為無法以預期價格出售舊房，導致購買新房的週期拉長、支付能力下降，最終對整體新房市場的交易量形成利空影響。“然而，由於今年上半年大量房企早已超額完成半年業績，再加上地價的剛性原因，所以短期的銷量減少並不會造成新房市場的價格震蕩，北京新房價格仍將保持穩定的上漲勢頭。”郭毅認為。
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北京土地成交創歷史最低
就在商品房交易數據屢創新高的同時，北京土地市場的成交卻創造了歷史同期的最低。據北京市國土局官網數據顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億，商服類3宗成交金額為55.55億，綜合類4宗，成交金額為91.35億。
土地成交宗數、面積均為歷史最低。而上半年出讓的7宗住宅用地均受到房企的拼搶。業內人士測算，最終能夠形成成交的商品房住宅地塊中，住宅的面積只有38.7萬平方米，這些面積大約能提供3000套左右住宅，而2016年前6個月商品房住宅成交2.3萬套左右。而從未來供應看，北京已經進入城市化末期，供應量很難明顯增加，2016年供需結構緊張的形勢很難改變。
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4日，易居房地産研究院發佈的6月份住宅成交報告顯示，月內受監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2186萬平方米，環比減少2.5%，同比增長14.0%。對照近七年6月份的成交數據，數據顯示，相比2010年至2015年6年間的同期水準，2016年6月份30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了179.0%、88.8%、46.9%、42.0%、87.0%和14.0%。
從各線城市來看，6月份，一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢不一。其中，一線城市的同比跌幅由5月的10.9%擴大至11.2%，二線城市的同比增幅由4月的35.3%收窄至22.3%，三線城市的同比增幅則由5月的6.0%擴大至11.9%。6月份三類城市的同比增幅曲線中，二線城市相對表現強勢。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，6月份市場交易相比5月份有所下降，但屬於正常的回落。對比歷史數據，交易量依然處於高位。
從各線城市來看，6月份，一二三線30個典型城市成交同比增幅曲線的走勢不一。其中，一線城市的同比跌幅由5月的10.9%擴大至11.2%，二線城市的同比增幅由4月的35.3%收窄至22.3%，三線城市的同比增幅則由5月的6.0%擴大至11.9%。6月份三類城市的同比增幅曲線中，二線城市相對表現強勢。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，6月份市場交易相比5月份有所下降，但屬於正常的回落。對比歷史數據，交易量依然處於高位。
《藍皮書》認為，去年廣州新建商品住宅的成交均價並未快速上漲，是廣州新建商品住宅市場成熟穩定的一個表現，預計上半年房企仍會沿用2015年去庫存的策略，但下半年新建商品住宅的成交均價上漲壓力會大增。 先行披露的《藍皮書》數據顯示，2015年廣東商品房銷售市場總體回暖，銷售面積和銷售金額分別達1.17億平方米和1.14萬億元，均創下歷史新高。
新區規國局相關工作人員分析認為，當前房地産市場調控政策已趨向穩定，因政策帶來的影響逐步減弱，前期購房需求透支，5月新區住宅成交量環比下降，但同比仍大幅上漲；開發區新建商品住宅成交量及成交價格環比大幅上漲，拉高了新區住宅均價水準，同比環比均上漲。 “5月全市各區域住宅成交量環比均有不同幅度下降，新區環比降幅低於全市平均水準，且在全市佔比較上月小幅增加，從外地人購房情況來看，新區外地人購買住宅佔比環比漲幅...
無論是從新盤認購率水準還是從二手房成交走勢，都可以看出購房者入市意願仍較強烈。 以北京為例，截至1月24日，商品房住宅簽約2756套，成交價格繼續維持在3.2萬元/平方米以上的高位，而庫存則跌至近1年來的最低點，實際可簽約純商品房住宅。
顯示，5月份濱海新區共成交住宅75.26萬（7643套），同比上漲31.42%，環比下降27.20%，佔全市住宅成交量的21.72%，比上月增加1.41個百分點。成交價格為10321元/，同比上漲10.21%，環比上漲8.21%。 其中，新建商品住宅成交45.17萬（4164套），同比上漲41.02%，環比下降30.01%；成交價格為10598元/，同比上漲7.14%，環比上漲14.52%。 二手住宅成交30.09萬（3479套），同比上漲19.24%，環比下降22.53%；成交價格為9904元/，
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