房産仲介貓膩多 政府監管要強化

　　□ 謝媛媛 本報記者 傅江平

　　對很多城市人口來説，租房和購買二手房是解決住房問題的重要渠道，接觸房産仲介成了必經之路，其中遭遇房産黑仲介的市民不在少數。

　　今年六月初，國家住建部開展房地産仲介專項整治活動，北京、上海、深圳等大城市已查處一批違法違規的房地産仲介機構及從業人員。所涉及的主要違法違規行為有：仲介機構隱瞞抵押資訊、偽造納稅聯繫單偷逃稅費、違規代理銷售商品房、違規代理出租經濟適用房、不按規定備案，以及仲介人員以個人名義違規承攬業務收費、違規參與出租“群租”房等。記者調研之後了解到，房産仲介市場存在的貓膩遠不止這些。除上述違規違法行為以外，房産仲介常用的手段有以下3種：

　　一、仲介把控大量房源，暗箱操作，操縱房價，如隱藏手中部分房源，帶多人同時看房，造成人多房少的假像，從中謀取暴利。如此前鏈家房産仲介發生的糾紛就是因此所産生的。

　　二、由於二手房交易週期長，價格變化頻繁，導致一房二賣。買房人在簽訂購買房屋仲介合同並交付定金和收付款後，未完成過戶手續，房産仲介再將該房産以高價二次出售，獲得更高的佣金，仲介的違約會導致前買家出現錢房兩空的狀況。

　　三、仲介將意向金強制轉為定金也是近幾年常見的手段。從法理上説，意向金買方隨時可以拿回來，但從實踐來看，買方能夠從仲介處拿回意向金的並不多見。鍾先生通過仲介公司看中一套房屋並在“購房意向書”上簽字，繳納意向金10000元。後鍾先生不願購買且希望取回意向金。仲介偽造收據欺騙説意向金已交給賣方，使意向金成了仲介的囊中之物。還有更為明目張膽的方式，如先約定好簽約時間，隨後謊報簽約時間推遲，若買方以此時間為準，仲介則會以買方未按照約定為由扣留意向金。

　　對上述幾種手段，律師和網友紛紛支招：首先，提醒市民在進行二手房屋買賣時，要識別房屋的産權，抵押，房屋登記時長及房産真實價格等資訊，防止上當受騙。其次，關於房屋的稅款要自行繳納，防止仲介從中獲得利益。在購房過程中，要與賣方面談確認房産真實價格，防止仲介吃差價，明確每一筆款項的走向，之後若存在問題時，則有據可查。最後，若仲介要求在看房過程中繳納意向金時，簽訂三方協議，限定意向金轉定金生效期限，保存收據證明，以此保障權益。

　　二手房交易市場中，房産仲介為謀求利益，違規操作不斷。同樣，在房屋租賃上，房産仲介的“十八般武藝”也欺騙了不少的市民。

　　仲介往往會在租房合同上做手腳，租房合同上條款多是約束乙方（即租戶），但約束甲方（仲介）的條款少，並且模糊。常見的房租繳納形勢為押一付三，而仲介會將合同付款時間問題寫為提前弎拾日交下一季房租，即住兩個月交下一季房租，這樣相當於押二付三，若租期內向仲介退房或中途轉房則可能出現經濟損失。所以一定要認真研讀租房合同，建議到當地住建委的網站上查詢租房合同範本，和仲介溝通時記得錄音，在簽訂合同後妥善保管好合同和收據，防止被騙。

　　前面提到了合同中的押金問題，許多市民表示在退房時無法拿回押金，這又是怎麼回事呢？據了解，一些黑仲介在退房時以物品損壞、折舊、保潔費為由扣下押金。對此，建議最好租房的時候將物品連仲介一塊拍照，註明日期。若需要對房屋有所改動，給仲介出書面申請並蓋章，防止仲介以此為由扣押金。

　　更令人防不勝防的是，由於資訊不對等，一些消費者常常會被仲介的一些虛假資訊所騙，造成一定的經濟損失。在租房前，仲介在網上發佈虛假資訊，吸引客戶，看房時隱瞞房屋品質，物業費繳納情況等資訊。在租期內也不要對仲介掉以輕心，一些黑仲介以房子轉賣為由，要求租戶提前搬離，搬離後往往會損失剩餘的房租和押金。所以不論是在租房前還是租房後，都應通過其他渠道，如社區綜管部門、小區物業等等了解房屋的各方面資訊。獲取的資訊越多，被騙的風險就能有所降低。

　　除了上述幾種常見手段以外，還需注意看房期間被仲介忽悠交定金以及租期內由於未按時繳納房租交滯納金等等細節。最後要提醒消費者的是，有租房和買房意向時，前期多花一些時間在選擇房産仲介上，登錄當地企業信用資訊網站查詢仲介公司資訊。後期也要多加小心，如果遇到仲介欺詐，請及時投訴到當地工商局、住建委等相關部門。如果損失金額過大，可以進行法律訴訟，最大限度將自己的損失降到最小。

　　不論個人在租房和買房上如何細心謹慎，還是有可能上當受騙，防止被騙的根本在於政府完善的監督和管理仲介行業。

　　首先，要完善仲介市場管理的法律法規，例如很多公司都號稱零佣金，但是實際在其他地方暗中收費，這一類灰色地帶監管目前還是空白。應按照“適度超前、易於操作、便於落實、規範管理”的原則，制定出臺一系列與房産仲介市場管理相適應的政策，將房産仲介管理工作納入到法制化、規範化的軌道。如明確規定買賣雙方及仲介行為，明確規範合同範本，明確處罰措施，使法律法規更具有可操作性，明確二手房屋交易及房屋租賃交易管理範圍。

　　其次，要建立適應市場需要的房屋仲介管理體制。建立房屋仲介管理的“兩級政府、三級管理”的縱向管理網路。在市房産管理部門設立“房屋仲介管理辦公室”，鄉鎮和社區設立基層房屋仲介管理所（可與其他部門合署辦公），形成三級管理體系，相應增加管理人員，落實有關費用，保證房屋仲介管理工作的開展。