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福州完成房價成本測算 揭虛高黑幕
中國網 | 時間:2005 年07 月25 日 | 文章來源:經濟參考報

日前,福州市物價部門在全國率先完成對該市市區商品房社會平均成本的測算工作,並向媒體公開發佈了測算結果:福州市市區商品房平均開發成本約2160元/平方米,社會平均利潤約1400元/平方米,地價、建安成本、配套設施費用分別只佔房價的20%、25%和14%左右,而管理費用、銷售費用和利潤則佔到房價的41%左右。

這在當地房地産界引起極大的震動。有關人士稱,其意義就在於成為第一個用準確的數據向房價虛高黑幕開戰的範本。

房價成本測算:用數據提高房地産透明度

房地産行業也許是當前最不透明的産業之一。開發商一直對項目開發成本和利潤諱莫如深,購房者則對此又毫不知情。為改變這種資訊完全不對稱的現狀,福州市物價部門決定定期測算並公佈全市房價成本。

如何對商品房的成本進行測算?據福州市物價局局長朱光華介紹,測算工作是分地段、分等級進行,此次測算共對福州市市區100多塊、合計2600多畝取得土地使用權的地塊,其土地取得費用、建安成本以及附屬公共配套設施費、公共基礎設施費等成本進行細化測算,最終得出普通商品房開發建設的平均成本、平均利潤以及房價成本結構中各自所佔的比重。所有數據均來自國土資源、房管、交易登記等部門,真實準確。

朱光華表示,一直以來商品房價格屬於企業自主定價,物價部門因此無權介入或干涉。但我國《價格法》規定,物價部門具有測算併發布自主定價商品的社會平均成本的職能,這就為在市場經濟條件下政府依法宏觀調控房地産價格提供了可能。通過定期公佈商品房社會平均成本的測算這一制度,可推動商品房價格的合理形成,提高這一行業的透明度,讓商品房價格回歸理性。

消費者期待:購房消費明明白白

“早就應該這樣了,房地産黑得太離譜了!”這是許多被採訪者在得知福州市開展商品房社會成本測算工作之後的第一反應。福建省消委會消費投訴部主任段建平認為,這一做法切實維護了消費者的知情權,值得其他地方借鑒。

福建省消委會提供的資料顯示,2005年上半年福建省消委會接到的商品房投訴多達278起,其投訴金額佔到總投訴金額的50%以上,而且此類投訴大多是群體性投訴,部分投訴件投訴人數達到數百戶。

不少消費者在接受記者採訪時都表示,其實消費者要求的並不高,只要能夠明明白白地知道商品房價格的主要構成有哪些,每一部分多少錢,利潤大致是多少就可以了。但現在很多開發商都是籠統標價,其中的利潤更是“深不可測”。

福州市臺江區一位購房者對記者説,經常聽到房地産商説土地是稀缺資源,地價佔房價的比例如何之高,真實情況不得而知。物價局對房價進行成本測算後,地價佔整個房價的比例一目了然,“房地産商想捂都捂不住”。

福建省社會科學院經濟學研究所副研究員吳德進對房價成本測算也給予了肯定。他説,資訊不對稱可能導致虛假需求,從而扭曲價格形成機制,由於開發商佔據資訊有利地位可以人為誘導需求,從而形成不真實的價格信號。房價成本測算工作則使房地産開發商的成本和利潤相對透明,使得購房者能清清楚楚消費,對控制房地産價格有積極意義。

遭遇質疑:房産成本測算行路艱難

福州物價部門對商品房社會平均成本進行測算並公佈在全國算是一個創舉,但作為福州市物價局局長的朱光華並不輕鬆。

據朱光華介紹,福州市物價局早在2004年就提出社會成本測算問題,福建省物價局在2005年下發的“關於切實穩定住房價格的通知”中將之納入其中,要求各級價格主管部門定期測算並公佈不同地段、不同等級普通商品住房開發建造的平均成本,但沒有一家公佈。究其原因,是因為房地産對地方經濟影響重大,“不少物價部門都有顧慮”。

房地産商在接受記者採訪時大多對測算結果採取了質疑的態度。東煌(福建)房地産開發有限公司分管成本核算的林經理認為,房地産開發涉及到的檔次不一樣,所以成本肯定也不一樣。另有部分開發商認為,開發有一個時間差,現在土地價格上漲的厲害,拿以前的地價測算成本顯然不準確。福建省房地産業協會有關人士認為這種測算方法“值得商榷”,福州市房地産業協會有關負責人則以“話題敏感,不好説”為由拒絕發表意見。

福建省社會科學院經濟學研究所副所長伍長南也認為,房價成本測算對消費者引導意義不大。他表示,商品房成本不是銷售價格的唯一影響因素,設計理念、建築風格、市場行銷都會影響銷售價格。另外,當前商品房市場仍然是賣方市場,開發商原來怎麼定價現在還會怎麼定價。

福州市物價局被不少消費者視為向房産黑幕開戰的勇士,但記者在採訪朱光華時卻感受到他的些許無奈。據其透露,福州市物價部門已經測算出每個樓盤的成本,在此基礎上可測算出每個樓盤的平均利潤,對購房者的指導作用更大,但沒有向社會公佈。其中原因,朱光華的解釋是“太敏感了”。(文/沈汝發)

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