損失5.5億元一方索賠5000萬一方只肯賠500萬

　　一個150畝的倉庫，使得兩家昔日的合作夥伴對簿公堂。

　　4月28日，深圳鴻海環球控股集團起訴京東商城一案，在上海市青浦區法院正式開庭審理。鴻海集團認為，京東商城拒絕使用為其量身定制佔地150畝的青浦二期倉庫，同時還退租鴻海集團青浦一期倉庫，連環違約造成了5.5億元的損失。

　　但另一當事方京東商城卻將責任歸咎於鴻海集團，認為二期倉庫建造標注不符合要求，一期倉庫未完成漏雨整改。

　　四年前，京東和鴻海的關係可以用甜蜜來形容，鴻海是京東在華東地區最早一批租賃倉庫的合作夥伴，京東也承諾要將鴻海倉庫租借到2018年。

　　“京東先是背著我們，偷偷把一期倉庫搬到了昆山，現在連二期倉庫也不要了。”鴻海新聞發言人、風控總監楊煌銘説道。

　　這段合作破裂的背後，則是京東出於成本考量，對自身倉儲戰略規劃的急剎車式轉型。

　　蜜月

　　京東二級倉儲曾計劃全部交給鴻海

　　在京東與鴻海的最早合作中，雙方曾有過一段時間蜜月期。

　　根據鴻海人士出具的一份鴻海與京東的談判紀要，2012年，京東CEO劉強東親自與鴻海高層進行談判，提出京東正在全國7個城市籌建單個倉儲面積超過100萬平方米的大型自有倉庫，同時還要在全國大部分二級城市建立二級物流倉。這部分戰略佈局二級物流倉儲的建設，則全部交由鴻海建設，長期租賃給京東使用。

　　“京東當時看中鴻海在資金鏈、倉儲開發運營的實力，還提出雙方共同開發建設二級物流倉，並在一定時間內回購。”一位負責與京東深度合作的鴻海方高層向記者透露，劉強東非常重視此次合作，“當時想把這個樣板打造成華東區最大的物流集散中心，甚至劉強東想以個人身份投資入股這部分物流倉儲，只是不參與日常運作與管理。”

　　在劉強東背書的前提下，鴻海的二期工程也應運而生。

　　據鴻海集團介紹，2012年2月，京東委託鴻海集團在青浦工業園區建造150畝的二期定向倉庫，雙方簽訂合作備忘錄，京東承諾交付4800萬元的定金。此前，京東曾于2011年與鴻海集團簽署租賃合同，將鴻海旗下80余畝的工業倉儲作為華東地區3C第一倉庫。

　　在簽訂合作備忘錄後，鴻海集團開始了項目建設，先後尋找多家建築單位設計規劃方案，並會同京東商城確認了初步方案和項目細節。雙方于2013年3月正式簽訂了青浦倉庫二期租賃事項的合作協議，京東商城同時承諾將一期倉庫的租賃時間延續到2018年。

　　“在項目開工後，京東以上市資金鏈緊張為由，請求暫緩支付定金。”鴻海集團新聞發言人楊煌銘對記者表示，出於前期良好的合作，鴻海開始自行墊資建設京東定制倉，“鴻海根據與京東確認的規劃設計方案，向相關政府部門進行報批報建，雙方約定在2014年8月1日交付青浦倉庫二期。”

　　糾纏

　　京東突然要求改動建築標準

　　2013年6月26日，在青浦倉庫二期的開工典禮上，京東倉儲總監董國禮與行政高級經理肖軍參加，這在鴻海看來是京東依舊認可該項目的信號。但就在2013年9月10日，鴻海開始動工基建的2個月後，京東集團突然發函要求“變更方案”，並對倉庫提出了建築結構、承載等的改動。

　　在鴻海集團與京東的重新談判中，雙方達成一致協議，京東商城保留“二、三層樓面均勻靜載2噸/平方米”的標準，其餘按照鴻海集團已報政府審批通過的方案執行。

　　楊煌銘告訴記者，協商過程中京東倉儲部門一再強調，“只要能夠達到承載標準，變更費用由京東方面承擔。” 但這個承諾卻與定金一起未能兌現，就在鴻海集團發函給京東商城，要求其承擔因標準更改帶來的1680萬元費用和延長工期30天的成本後，“京東回函拒絕承擔任何變更費用，也不接受延期交付。”

　　在鴻海方面出示的與京東往來公函中，記者注意到，京東提出了“變更園區建築及佈局，建築層高，地面承載”三大要求，按照京東的標準，青浦二期倉庫應該更改為6×22米鋼結構，一層10米、二三層4.5米的層高，其中最關鍵之處在於，要將地面承重更改為“一層3噸、二、三層2噸。”

　　在4月28日的庭審現場，這一技術標準也成為雙方爭執的焦點。京東方面堅持認為，由於鴻海建設的倉庫承重能力只達到國家強制標準，未能滿足京東集團定制化倉庫的需求，由此産生的後果應該由鴻海方面承擔。

　　但鴻海方面表示，京東提出的所謂“承載達到2噸”的技術要求，始終未能得到確認。“多次發郵件、發函給京東，要求其明確自重＋荷載達到2噸／平方米，還是純荷載達到2噸／平方米。”楊煌銘告訴記者，京東內部以涉及保密資料為由拒絕提供相關技術材料。

　　“當時地基等主要基建已經完成，一樓的基本結構也搭建了起來。”鴻海集團工程項目部負責人馬延安回憶，當時二期倉庫基本施工已經完成，京東臨時提出的要求不符合建築設計流程，“京東的標準相當於消防車承載的建築要求，在這個基礎上重新更改很困難，而且要重新報批政府部門審批，必然帶來工程延期。”

　　翻臉

　　青浦倉庫均被棄用鴻海損失5.5億元

　　2014年8月，就在鴻海集團加班趕工完成二期倉儲建設後，京東商城卻指出因“倉庫承載標準不符要求，拒絕租用青浦倉庫二期。”

　　更讓鴻海感到不安的是，此後不久，京東以青浦區一期倉庫因“建築問題導致大範圍漏雨”為由，悄悄將倉庫整體搬遷到昆山物流集散中心。本報曾在2014年9月19日對此進行過報道，當時甚至有員工為此進行抗議。

　　“京東以方便物業維修為藉口，開始大規模往外搬遷貨品與設備。”楊煌銘表示，當時漏雨維修已經完成，尚不至於讓京東騰空整個倉庫來配合，他們曾專門發函要求京東就此行為作出説明，但京東在回復將“重申契約精神”後，迅速單方面解除了青浦倉一期合約，而根據合同，一期倉庫租期要到2018年才終止。

　　為此，鴻海方面聲稱由於京東單方面毀約帶來了巨大損失，提出了5000萬左右的索賠請求。“僅二期項目建設成本、閒置成本、一期項目的閒置成本，合計共達到5.5億元。但按照雙方合同約定，京東有責任承擔6個月租金的違約款項，再加上閒置成本等，共計5000萬元左右。”楊煌銘説道。

　　但京東方面稱，由於一期未完成漏雨問題整改，二期項目未達到使用標準，雙方將按照合同約定解除合作，“同時按照6個月租金的30%承擔違約責任。“京東突然拒租，導致庫房沒有任何招商期緩衝，給鴻海帶來了巨大困難。但對方只願意賠償500萬元的損失，這是我們不能接受的。”楊煌銘説道。

　　京東對此的回應是，鴻海集團旗下上海禾美傢具有限公司交付的倉庫不符合使用要求，多次溝通後未能達成一致，目前已進入法律程式，相信法院會有公正的判決。

　　截至目前，該案件正在進一步審理之中。

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　　從租賃到自建：京東倉儲的急剎車

　　在與昔日合作夥伴鴻海攤牌的同時，京東正在加緊自有物流倉儲的搬遷與建設。

　　根據中國土地市場交易網，2014年9月10日，(京東集團)上海圓邁貿易有限公司以3445萬元的價格，獲得嘉定工業區掛牌出讓的北區興文路地塊，總面積4.6公頃(69畝)，約合49萬元/畝。據嘉定工業區方面介紹，該地塊位於嘉定工業區北區，緊鄰京東“亞洲一號”倉儲物流基地，總面積達到46000平方米，用於“亞洲一號”倉儲物流基地的二期建設。2014年12月，圓邁以5127萬元的價格獲得嘉定工業區掛牌出讓的1205號地塊，總面積6.83公頃(102畝地)，約合50萬元/畝。

　　北京時間2014年5月22日晚間，京東正式登陸美國納斯達克。據京東招股書和財報顯示，從2009年至2013年，京東物流成本投入分別為1.44億元、4.77億元、15.15億元、30.61億元、41.09億元。翻倍增長的投入背後，是大規模的圈地擴張。截至2014年底，京東已經在北京、上海、武漢、廣州、重慶等全國13個城市自建大型物流倉庫，總面積約為230萬平方米，共擁有2045個配送站和1045個自提點。

　　其中，上海物流中心佔地260畝，廣州物流項目共有258畝、武漢物流項目佔地250畝、成都物流中心佔地400畝、北京亦莊佔地200畝……京東覆蓋長三角、珠三角、環渤海灣地區的18個亞洲一號的雛形已經顯現出來。

　　“租賃倉儲的模式前期投入較少，但後期成本較高。”一位曾參與電商標準倉庫建設的人士告訴記者，在上海這樣高租金的地方，自建倉庫是更為划算的選擇。“自建倉儲的一次性投入較大，但後期基本沒什麼成本，還能借助物流園區帶動周邊服務産業，類似國外豐樹與普洛斯模式。”

　　據記者了解，以青浦區二期倉庫(150畝)為例，租金為0.8元/平方米/天，在京東與鴻海簽署的書面協議中，按照150000平方米建築面積計算(二三層坡道、花園不計算入內)，意味著每月要付出360萬左右租金成本，一年共計4320萬成本。相比之下，如果京東在嘉定區拿下同樣150畝面積的工業倉儲土地，需要7500萬元左右成本(按照50萬元/畝計算)，加上倉儲設施2500元/平方米左右的土建成本，15萬平方米意味著京東要付出3.75億元左右的建設成本，共計付出成本4.5億，相當於10年左右的租金，而工業倉儲用地的使用期限是50年。

　　該人士認為，近年來電商借助物流倉儲帶動周邊産業發展，成為地方政府最為歡迎的落地項目，而京東在上市後無疑擁有更加誘人的稅收等砝碼。

　　隨著京東“亞洲一號”的自建倉儲逐步投入運營，越來越多的租賃倉庫面臨著退出使用的結局，但這對京東昔日的合作夥伴來説並不好受。

　　“京東沒搬走之前，青浦一二期倉庫旁很熱鬧，餐飲服務業配套齊全，現在完全荒廢掉了。”楊煌銘坦承，京東放棄合作後鴻海開始了招商，但至今還未租出。同時，由於為京東量身定制的大規模、高標準化緣故，但如今在華東地區很難找到一家同等規模的電商來接盤，“將近5個多億的資産死在那裏，對鴻海來説壓力也非常大，將來有可能考慮切割後分散出租。”