張歆晨

　　[截至2015年，中國物業管理行業管理面積164.5億平方米、企業數量10.5萬家、年營業收入3500億元、從業人員711.2萬人。]

　　[彩生活提供的數據顯示，公司自2014年上市之後加大了擴張步伐，截至去年底，該公司小區管理面積達到3.22億平方米，為全國2001個小區提供服務，是全球最大的居住小區服務運營商，2015年新增管理面積1.39億平方米，其中52.8%來源於收並購，47.2%來源於全權委託管理。]

　　[而在全國擁有近400個樓盤的恒大地産則在去年通過借殼構建了其社區服務的資本平臺——恒騰網路已經植入了恒大旗下的12個社區。恒大計劃在今年底植入100個社區，到2017年將恒大旗下所有樓盤的社區服務裝入恒騰網路，並開始向社會擴張。]

　　當越來越多開發商大佬被網際網路的“平臺”思維洗腦後，房地産企業旗下依託物業管理而形成的“社區”，無疑成為最現成的線下“平臺”。

　　因此，一場圍繞社區平臺而展開的掘金運動拉開序幕。物業管理，這個曾經捆綁在開發商身上的雞肋，卻在不知不覺中搖身變成當紅炸子雞。

　　據不完全統計，除了已經上市的彩生活(01778.HK)、中海物業(02669.HK)、中奧到家(01538.HK)以及恒騰網路(00136.HK)幾家公司以社區服務作為主營業務之外，萬科、綠城中國、碧桂園、雅居樂等地産公司都已經開始整合社區資源，在物業管理的基礎上深度挖掘利潤增值空間。

　　跑馬圈地

　　社區服務的蛋糕到底有多誘人，能讓習慣了“暴利”的開發商趨之若鶩。彩生活日前披露的2015年財報可提供參考。

　　彩生活的年報數據顯示，去年，該集團實現主營業務收入人民幣8.28億元，調整後利潤人民幣3.28億元，分別同比增長112.6%和50.7%，整體毛利由2014年約人民幣3.1億元增加46.7%至約人民幣4.55億元，整體毛利率由2014年的79.6%減少24.7個百分點至54.9%。

　　雖然彩生活2015年的毛利率因為一項大宗收購而下降，但超過50%的毛利率，奠定其“暴利”的特性。從財務數據上看，目前罕有房地産公司的房地産開發業務還能保持超過50%的毛利率。

　　當然，並非所有社區服務的企業都能擁有彩生活那麼高的盈利能力。數據顯示，彩生活2015年的銷售凈利率高達22.07%，但中奧到家僅有2.53%，中海物業也僅有4.60%。

　　因此，社區服務這座金礦，也不是那麼容易挖，但這並不妨礙開發商和資本市場對這個故事的極盡想像。

　　截至目前，已經有多家房地産巨頭將社區服務提升到全新的高度。5月6日，雅居樂地産便高調宣佈，旗下基於社區服務的新品“雅管家”全新上線，並提出了物業管理4.0概念的全新商業模式。在此之前，萬科、碧桂園、恒大、綠城、保利地産等若干地産公司，早已經在社區服務這項業務上進行了佈局，將其逐漸從房地産開發中剝離出來，引入網際網路+概念，以社區O2O作為新的業務模型。

　　不獨開發商看中這塊業務，資本市場也對此抱有極大的熱情。繼彩生活、中海物業、中奧到家等社區服務平臺登陸香港股市後，預計綠城物業、碧桂園物業等也將在不久之後敲開資本市場的大門。

　　而在全國擁有近400個樓盤的恒大地産則在去年通過借殼構建了其社區服務的資本平臺，目前，該平臺恒騰網路已經植入了恒大旗下的12個社區。恒大計劃在今年底植入100個社區，到2017年將恒大旗下所有樓盤的社區服務裝入恒騰網路，並開始向社會擴張。

　　無論是彩生活、雅生活還是恒騰網路，其目標都是希望不斷做大市場蛋糕，不但要管理開發商自己的樓盤，還要將生意做到其他社區。開發商之間一場全新的跑馬圈地正在上演。

　　彩生活提供的數據顯示，公司自2014年上市之後加大了擴張步伐，截至去年底，該公司小區管理面積達到3.22億平方米，為全國2001個小區提供服務，是全球最大的居住小區服務運營商，2015年新增管理面積1.39億平方米，其中52.8%來源於收並購，47.2%來源於全權委託管理。

　　單從彩生活管理的社區規模來看已相當驚人，但放到全國的維度，其市場份額仍然是九牛一毛。

　　截至2015年，中國物業管理行業管理面積164.5億平方米、企業數量10.5萬家、年營業收入3500億元、從業人員711.2萬人。

　　中國物業管理協會會長沈建忠認為，物業管理的春天來臨了，因為眾多企業的理唸有了新的提升，充分認識到社區資源是巨大的寶藏。

　　盈利模式有待挖掘

　　從外部市場環境上看，無論是大型的網際網路巨頭還是創業團隊都在積極佈局小區和家庭消費，競相追逐新的線上+線下發展機會。而對於本身就管理著大量社區的房地産企業來説，由於天然掌握了豐富的線下資源，自然成為各類希望進入小區、提供小區服務的企業的成長快捷方式。因此，房地産企業勢必成為社區O2O服務中最大的資源整合者。

　　“物業不只是房地産的售後服務。”這是彩生活的理念，同樣也是雅生活的理念，也是若干地産商在最近兩年思考的結論，但到底要怎麼做，還是個並不十分明晰的問題。

　　林沐(化名)是就職于一家上市社區管理公司的中層管理人員，在他看來，“物業管理在引入社區O2O之後到底怎麼做，大部分公司都還在摸索，真正形成一定思路並擁有了理想盈利空間的，還是只有彩生活。”

　　林沐介紹，大多數公司會首先搭建一個網際網路平臺或APP，然後吸引客戶到APP上活動，以最簡單的繳納管理費水電費為切入點，並提供社區活動和互動，來增強用戶使用的黏性，並在此基礎上，開拓其他新的服務項目。

　　在沈建忠看來，物業管理的變化是個好趨勢，企業能夠充分利用社區的資源，實現社區價值最大化，這不但符合國家的共用經濟、共用發展的理念，又為社區居民提供增值保值的服務。

　　去年，彩生活線上下服務的基礎上推出了其線上平臺“彩之雲”，並提供了若干業務的嘗試。截至2015年12月31日，線上平臺彩之雲APP的註冊用戶數為200.3萬人，活躍用戶為85.8萬人，分別同比增長了100.3%和112.5%。

　　增值服務方面，如截至2015年12月31日，彩之雲平台下的E師傅的日均單量為6000單；E理財全年累計投資總額達到人民幣5.33億元；E租房在2015年完成了從線下向線上的轉型，為集團貢獻收入人民幣2360萬元。

　　當然，在社區O2O的構想裏，可以開拓的空間遠遠不止於此。目前更多公司還處於搭建平臺、探索盈利模式的階段。

　　按照雅居樂控股集團副總裁兼雅生活集團總裁葉翔的構想，該公司提出的所謂物業管理4.0版本，就是“把權益回歸業主，讓物業管理真正進入良性可持續發展狀態下的商業增值模式”。

　　在雅生活這個平台下，物業管理的一切都將變得非常透明，社區的每一筆錢該不該花，花到哪，都將由社區居民來集體決定，物業公司只扮演管家角色，收取服務費用。

　　在葉翔看來，服務是根本，而搭建純商業的社區O2O平臺並不是關鍵，只有在做好傳統物業管理服務的基礎上，整合物業管理基礎服務包括社區周邊商業、政務、公共配套等資源於一體，滿足社區業主全方位需求，為社區業主提供便利的O2O平臺，才能獲得巨大的成長空間。

　　截至目前，雅生活雖然擁有了明晰的運營模式，但還處於試行的早期階段，其效果仍有待檢驗。

　　葉翔透露，“雅居樂截止到去年年底，物業管理營收規模是12個億，包括今年新簽的合約，到目前為止規模是可以突破15億到16億左右。今年我們的目標是希望能夠做到年營收規模達20個億，這是對市場的一個預測，應該是一個健康合理的盈利水準。”

　　看起來，雅居樂在物業服務這個業務上的掘金才剛剛開始。而更多的公司，目前仍然沒有找到清晰的運營思路，也沒有完成專業的團隊建設，只能選擇大而全的經營思路，先構建APP平臺，然後在平臺上多線作戰，盡可能多地開展業務，其間做到一半中途而廢的也不在少數。

　　“什麼都去做，最後到底哪項業務能爆發，誰也不知道。”林沐稱，金礦擺在那裏，至於怎麼挖，就看各家的本事了。