瑞安房産負債高企 中國新天地IPO被擱淺

　　2016年6月6日下午，瑞安房地産有限公司(以下簡稱“瑞安房産”)發佈公告稱，公司2016年5月合約物業銷售額達48.53億元，而前5個月累計合約物業銷售額及其他資産處置額達134.06億元，與去年同期相比增長415%。

　　業績增長並沒有影響公司“賣賣賣”的進程，今年5月20目瑞安集團主席羅康瑞在出席股東會後表示，繼去年出售上海企業天地3期項目，以及5月出售武漢天地兩物業後，公司于上海的其中一個商業項目獲多個境內外企業洽購。

　　羅康瑞坦言，項目的出售利潤不多，但可以減輕債務。未來瑞安房産還將繼續出售旗下商業項目，維持其輕資産發展戰略。

　　一邊是內地繼續拋售物業，另一邊是中國新天地上市進程暫時擱淺。根據瑞房公告披露，中國新天地職能部門將被合併。在業內人士看來，中國新天地上市的暫緩，也使羅康瑞的資産整合計劃再次被推遲。

　　對於瑞安房産內地拋售物業、上海舊改項目推進情況等問題，《中國經營報》記者致電致函瑞安房産企業傳訊部相關負責人，截至記者發稿時，對方回應稱瑞安房産于2015年開始積極優化業務策略，採取輕資産策略，釋放優質商業資産的價值，提升資産週轉率。此前出售武漢天地A1、A3商業物業的交易與瑞安房地産加快資産週轉之策略一致。而瑞安房産在公告中表示出售物業所得款項，將用於償還銀行貸款及作為企業營運資金。

　　賣賣賣 內地持續套現

　　羅康瑞日前在出席股東會後表示，今年下半年將於上海推售兩個重點住宅項目，全年有信心達成240億元人民幣的銷售目標。對於上海房地産市場，他指出，即使上海土地現價偏貴，但市場需求存在，如有好地段，仍值得投資。他表示，目前公司旗下用地早于十幾年前便已買下，而公司于內地尚有1100萬平方米的土地儲備，足夠未來幾年的發展。

　　在繼武漢天地項目近日成功套現45億元之後，同屬於瑞安集團的瑞安房産兄弟公司——瑞安建業此前已經先後將佛山、潘陽、貴州的項目賣掉，套現了約24億元。

　　對於瑞安係公司持續套現的舉動，可以從公司年報中窺得端倪。“我們將採取輕資産策略，尋找合適機會出售商業物業。根據不斷轉變的市場把握機遇，以求獲得高回報。”

　　瑞安建業年報顯示，公司去年虧損11.26億港元(約合9.4億元人民幣)。瑞安建業表示，去年三四線房産庫存量過剩，這些城市的房産項目價格低迷。而瑞安建業在這些城市的項目不少，業績也因此受到較大影響。

　　瑞安建業表示，將餘下的房地産資産變現令瑞安建業降低債務水準的同時，也將精簡架構，重整公司的業務和定位。

　　易居智庫研究中心研究總監嚴躍進分析表示：“瑞安係企業通過賣掉週轉速度緩慢的城市綜合體項目，希望能達到為公司減負、提升業績的目標。”

　　“瑞安集團面臨的償債壓力，是其售賣相關物業的直接原因，尤其是一些三四線城市週轉週期較慢的商辦項目。”嚴躍進補充表示。

　　當然，瑞安房産方面對於自己在內地的發展似乎依然充滿信心，去年年底，瑞房的資産週轉率由9%上升至18%。羅康瑞表示，今年年底資産週轉率可望升至20%以上。他又稱，截至去年年底，公司負債比率為81%，有信心今年能降低比率，目標在2017年底減至五成。

　　但在易居中國執行總裁丁祖昱看來，雖然去年以來國內融資環境整體向好，但不容忽視的是仍有部分中小企業在激烈的行業競爭中表現不佳，融資規模相對較小，如瑞安房産、路勁基建等銷售不振的企業，都面臨再融資難題。

　　相關數據顯示，2015年瑞安房産凈借貸增加了53.02億元，但融資性現金流依舊呈現負數狀態，這主要是償還債務、支付利息以及分派股息方面的支出增加。通過分析其2015年融資明細，我們發現，在房企發債如火如荼的2015年，瑞安房産在境內公司債方面也並無動作，融資規模因此也受到了極大的限制。

　　或受累舊改項目

　　根據瑞安房産年報顯示，公司營業額由102億降至64.7億元。而毛利率從2014年的34%下降至26%；毛利則從2014年的34億降至16.8億元，下降近一半。

　　對於公司毛利率等指標下滑，在上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦看來，除了受人民幣貶值等原因的影響，瑞安房産搞舊改，拆遷成本吞噬利潤也是重要的因素之一。此外，去年上海樓市表現很好，但在擴張方面一直比較謹慎的港企瑞安房産卻沒能很好地把握拿地擴張的節點，所以業績上也會有些吃虧。

　　記者從一位接近瑞安房産上海項目的人士那裏了解到，即便是大賣的日光碟“瑞虹新城”，實際上給瑞安房産帶來的利潤率並不是很高。

　　隨著房地産的快速發展，一線城市主城區的地塊愈發稀有，土地價格越炒越高，著實令人唏噓。為此，一些企業將目光鎖定在舊改項目上。朗詩、新湖中寶等房企也在舊改項目上發力。當然，新湖中寶閘北不夜城項目開發十餘年進度緩慢也遭到了業內外的詬病。

　　在克而瑞研究機構分析人員看來，參與舊改是企業獲得核心城區地塊的一個捷徑。但自佳兆業事件後，眾人皆知舊改項目這個燙手山芋很難獲得，也很難運作。尤其是作為四個一線城市中人口密度最大、歷史較為悠久的上海，其城區舊改項目一般具有體量大、人口多、持續週期較長、搬遷成本頗高等難點。

　　公開資訊顯示，瑞安房産在上海虹口區的瑞虹新城項目，包括住宅、商業在內的總規劃建築面積高達54萬平方米。其銷售均價從2014年的5.4萬元/平方米，漲至目前的6.88萬元。

　　雖然項目前景可觀，但拆遷成本難測，投資週期也被拉長。瑞虹新城項目中的167A及617B地塊用於住宅和商辦項目的拆遷計劃和時間表，到目前為止仍沒有確定。

　　對於瑞虹新城項目涉及到的地塊的拆遷計劃以及相關進度，瑞安房産相關部門並沒有直接回復記者的採訪。只是回應表示：得益於上海市政府前幾年推出的“陽光動遷”政策，瑞虹新城項目加快了動遷進程，並按計劃推進開發工作。

　　中國新天地IPO被擱淺

　　對於中國新天地的IPO計劃，如今已被暫停，中國新天地的各項職能部門正在進行新一輪的整合。“瑞安房産力求儘快改善業績數據，對二三線城市不理想的項目，瑞安房産果斷剝離，對旗艦項目上海新天地，還在繼續增加投入，力保中國新天地2015年下半年IPO。”對於中國新天地上市，羅康瑞一度躊躇滿志。

　　中國新天地是瑞安房産旗下全資附屬公司。其分拆上市計劃最早可追溯到2012年5月，彼時該公司已向香港聯交所提交上市申請。當時披露的首批確定注入項目，包括上海新天地、企業天地、虹橋天地、武漢天地、重慶天地等商業物業，預計涉及資産總額680億元。

　　按羅康瑞此前的資産整合計劃，瑞安集團擬將瑞房和瑞建兩家公司旗下估值較高但週轉較慢的優質商辦項目，統一裝到中國新天地這一平臺上進行打包上市，作為商辦項目的獨立運作平臺。瑞安房産則專注于住宅項目的開發，以幫助公司進行減負。

　　對此，分析人士稱，原本把中國新天地獨立出來就是為了分拆上市，但是目前這個平臺上的優質資産已經被陸續出售，從而擱置了上市計劃。加上瑞安房産此前遇到的問題就是資産重，回報慢，出售資産加速變現，提升公司週轉能力，從運營角度而言，也並非不合理。

　　羅康瑞的公開解釋則是鋻於瑞安房産目前的主要任務是出售成熟的商業資産來獲得高額回報，最大化實現資産價值，因此瑞安集團決定短期內不會為中國新天地進行首次公開招股。

　　對於瑞安集團目前的發展狀況，嚴躍進表示：“瑞安集團面臨的壓力，實際上和目前行業盈利水準收窄也有關係，不能夠簡單地歸咎於其企業競爭能力下滑的因素。另外，從其業務推進節奏看，對於一些城市的項目試圖去複製上海的經驗可能效果一般。部分項目的招租和出售會面臨相對大的市場壓力。這都可能壓縮盈利空間。”

　　當然，也有分析指出，瑞安集團將核心物業出售，物業的減少自然會影響租金收入，保持集團現有的盈利水準並對現有股東進行交代，才是公司的當務之急。