搭上國企便車 萊蒙國際負重轉型

　　正當房企扎堆爭搶國內一二線城市的土地之際，在深圳發家的萊蒙國際卻逆勢而行，在今年5月一連甩賣了估值高達200億元的項目。

　　5月下旬，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權。

　　萊蒙國際首席財務官陳競德在接受時代週報記者採訪時表示，出售上述項目給融創，將為公司帶來40多億元的現金回籠，而等8月底這筆錢入賬後，萊蒙國際的負債率將會大幅度降低。“2016年第一季度，萊蒙國際凈負債率約90.8%，公司內部希望凈負債率控制在100%，90%是安全線。”

　　這一舉措只是萊蒙國際尋求轉型的縮影。提出“地産＋健康”理念、引入國企雲南省城市建設投資集團有限公司(以下簡稱“雲南城投”)、重資佈局物流、養老、海洋地産並加大海外投資力度。自2013年開始，萊蒙國際嘗試轉型高週轉模式，並加快多元化佈局。

　　不過，僅從當下的數據來看，萊蒙轉型並未立竿見影，其物業銷售仍在總銷售中佔據絕對比例，在2013-2015年均超過90%，其中2015年的數字更高達94.95 %。

　　改變迫在眉睫

　　牽手國企雲南城投，或將為萊蒙國際的改變提供更多的“槍支彈藥”。陳競德向時代週報記者透露，接下來，萊蒙國際在澳大利亞、香港陸續會有項目落地。“而未來公司與大股東之間的配合，將會逐步拓展至旅遊及健康領域。”

　　債務壓力引發大甩賣

　　“一個老實本分的港商”，正如萊蒙國際董事長黃俊康定位自己一樣，現在的他，也正在學習李嘉誠大舉出售旗下物業。

　　5月下旬，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權。

　　對於這樣一筆交易，連一向認為融創過於激進的海外評級機構也表示，此次融創收購萊蒙國際項目的價格合理，估計可銷售總樓面面積達120萬平方米，預計平均售價達2萬元/平方米，將可為集團提供200億元合約銷售收入。

　　一方面強調2016年主力發展一二線城市，重點落在深圳、上海、南京、南昌，但另一方面，萊蒙國際為何又變賣其位於深圳、上海等多個一二線城市項目？

　　陳競德對時代週報記者坦言，在出售的七個項目中，公司位於杭州的水榭山項目由於去化不理想，長期處於虧損狀態。加上運營成本高昂，如果不出售，該項目將成為公司未來發展的一個負擔。“我們曾想過單獨將杭州項目出售，一是沒人願意接手，二是有買方出價遠遠低於我們的預期，所以我們想到把深圳、上海、杭州等項目‘打包’出售給融創。”

　　出售項目對於萊蒙國際而言是解決資金吃緊不得已的辦法。公開數據顯示，2016年第一季度，萊蒙國際的高凈負債率較2015年底增長了18.3%，高約90.8%。

　　此前過於穩健的發展模式，曾一度導致萊蒙國際過於依賴單一樓盤，以此撐起全年銷售業績。幾經轉折，眼下的萊蒙國際似乎仍在轉型路上不斷探索。

　　出售項目、優化城市佈局，僅是萊蒙國際轉型的一部分。這家企業從2013年便開始尋找新的經營模式，甚至一度提出“守住紅海、尋找藍海”的口號。

　　“守住紅海”指的是萊蒙國際未來將“堅持一二線佈局、主流産品、高週轉”。數據顯示，萊蒙國際快週轉的項目數量佔比從2011年的22%升至2014年的50%。而養老地産、綠色建築、旅遊地産以及商業地産等，則被萊蒙國際歸屬到藍海領域。

　　“無論是藍海戰略，抑或是海外地産，涉及企業轉型，難點在於，在企業決策過程中，專業人士或職業經理人的建議，老闆判斷不了，那麼就有可能出現老闆對事情誤判並作出錯誤決策，這種風險無法避免。”資深房地産金融人士黃立衝向時代週報記者表示。

　　牽手國企

　　引入雲南城投，被視作萊蒙國際欲解決資金難題、探路休閒與健康産業走出的關鍵一步。

　　2015年7月，黃俊康以每股3.8港元的價格，向雲南城投出售3.25億股萊蒙國際股份，佔萊蒙國際已發行股本約27.62%，雲南城投進而成為萊蒙國際第一大股東。

　　作為雲南省最大的國企和雲南省國資委旗下A股上市平臺，雲南城投手下資源包括基礎設施建設、水務、房地産、風景區、目的地旅遊、醫療，以及醫藥等，其自身豐富的資源將為雙方合作提供很多可能性。2015年，其實現營收40.13 億元，實現歸屬於母公司股東凈利潤2.79 億元。

　　對萊蒙國際而言，這家企業已經在業務發展上盡可能地向大股東靠攏。其2015年年報顯示，萊蒙國際計劃收購或將會與交通及基礎設施發展緊密連接的土地儲備。

　　而在新業務的拓展上，萊蒙國際也試圖找到與大股東的契合點。

　　萊蒙國際在其2016年展望中表示，未來將積極發展大健康産業，為本集團之房地産開發項目提供綜合配套和增值，並培值新的利潤增長點。而這其中便包括與國內大型房地産開發商和創新業務的相關産業，首先將在健康生鮮、健康醫療、休閒旅遊等産業領域建立全方位的戰略和業務合作關係。

　　時代週報記者查詢全國企業信用資訊公示系統發現，目前雲南城投在健康及旅遊産業上的佈局積極廣泛，其于2016年1月26日成立廣東雲景旅遊文化産業有限公司，負責旅遊資源開發和經營管理；2007年5月18日成立雲南城投健康産業投資有限公司，涉及健康醫藥和醫療産業投資；2007年5月18日，在騰衝成立瑪禦谷溫泉投資有限公司，涉及溫泉旅遊投資、開發及房地産開發、經營；2012年11月21日，成立雲南民族文化旅遊産業有限公司，涉及旅遊基礎設施投資、開發及經營。

　　“與雲南城投的合作，將為萊蒙國際多元化發展奠定資金基礎，我們不擔心現金流方面的問題。”陳競德向時代週報記者透露，自去年雲南城投成為萊蒙國際大股東後，為數不多的舉動便是買了公司5000萬美元的可轉換債券。“接下來，萊蒙國際在澳大利亞、香港陸續會有項目落地。不排除我們會通過海外基金的方式來投資。而未來公司與大股東之間的配合，將會逐步拓展至旅遊及健康領域。”

　　深圳項目試行跟投制度

　　兵馬未動，糧草先行。為了給公司中高層更多的發展空間，萊蒙和萬科一樣，開始在公司內部實行跟投制度。

　　在時代週報記者獲得的一份萊蒙國際地産開發類項目跟投管理制度(試行)方案顯示，為促進集團與員工及利益相關方通過共同創業、共同經營、共擔風險、共負盈虧的方式共同成長，促使各級經營者從項目價值最大化的角度經營項目，萊蒙內部制定項目跟投制度並於2015年起適用所有地産類新拓展項目。

　　時代週報記者了解到，跟投人員限為本集團員工，分為強制跟投和自願跟投兩類。強制跟投類適用於一線公司總經理及管理班子全體成員項目負責人及操盤核心團隊、拓展部門第一負責人集團投資拓展、行銷、工程、成本、設計、財務分管領導；拓展部門第一負責人。自願跟投類適用於項目所在一線公司員工集團副總監以上員工。

　　此外，單個項目所有跟投人投資總額原則上不超過該項目股權總份額的5%-10%(具體跟投資金峰值比例由項目啟動會決策)。集團投資拓展、行銷、工程、成本、設計、財務分管領導，項目所在一線公司總經理及項目負責人等強制跟投人員認購金額不得低於50萬元；其他強制跟投人員認購金額不得低於25萬元。自願跟投人員認購金額不得低於10萬元。

　　據悉，每當項目簽約銷售面積達可售物業面積80%時(若有自持物業，則扣減自持物業後)，即可進行跟投結算。未售部分以項目最後一期的銷售價格為基礎，核算整體項目開發完畢後項目的各項經營指標。項目跟投結算週期一般不超過3年。

　　對於跟投制度，陳競德對時代週報記者表示：“我們深圳有一個項目已經開始做跟投了，未來跟投制度一定會逐步推行落實。”