就在兩個月內，萊蒙國際先後向Pure Jade出售全資附屬公司、向天津靜海區政府交還3宗土地、向融創中國出售上海楓丹股份，共涉及價值約6.76億港元。彼時萊蒙國際發佈2015年中報時，“利潤為首”的原則言猶在耳，然而在房企爭搶英國資産以及國內一線城市土地的當下，究竟是什麼原因讓萊蒙國際“逆流”甩賣？

　　在樓市火熱的深圳，當地發家的房企萊蒙國際，卻正遭受凜冽寒風。

　　就在兩個月內，萊蒙國際先後向Pure Jade出售全資附屬公司、向天津靜海區政府交還3宗土地、向融創中國出售上海楓丹股份，共涉及價值約6.76億港元。

　　彼時萊蒙國際發佈2015年中報時，“利潤為首”的原則言猶在耳，然而在房企爭搶英國資産以及國內一線城市土地的當下，究竟是什麼原因讓萊蒙國際“逆流”甩賣？

　　現狀：接連“賣兒鬻女”

　　萊蒙國際最近的一筆交易是，向融創中國出售上海楓丹3.0558%持股，現金代價1.07億元（約1.27億港元），估計出售稅前收益1.05億港元。

　　資料顯示，上海楓丹持有位於上海市浦東新區的東郊地塊，佔地面積62.62萬平方米，建築面積為111.6萬平方米，可售面積為101.01萬平方米。

　　此前2015年2月，萊蒙國際間接全資附屬深圳深國投已經向融創中國間接全資附屬上海融創睿豐投資，出售上海楓丹7.855%股權連同股東貸款，代價2.75億元（約3.44億港元），所得款項約為1.34億元，擬作撥付集團新投資或償還現有借貸，錄得未經審核除稅前收益約9601.79萬元。

　　融創中國亦表態説：“相信收購事項將進一步增加在上海的優質土地儲備，擴大集團在上海的市場份額，進一步確立集團在上海房地産市場的領先地位和鞏固品牌影響力。”

　　很難想像，長期廝殺“上海灘”的萊蒙國際怎會輕易放棄這塊“兵家必爭之地”。就在今年1月21日，禹洲地産以26.3億元擊退融僑地産，奪得閔行區馬橋鎮MHC10803單元25A-07A純宅地，樓板價2.8972萬元/平方米，溢價率高達189.2%。

　　有房地産開發人士就此分析，這類收購，要麼緣于公司內部的“爛賬”，要麼是因為産品過時，沒有跟上地産形勢的變化及時轉型，因而被迫讓出了主動權。此外，對大型房企而言，並購也比“拍地王”划算得多，直接收購沒有問題的現成項目，從決定收購到完成收購，整個過程不會超過一年，且風險很低。

　　不僅僅是上海，英國項目“慘遭”拋售。2015年11月，萊蒙國際公佈，向獨立第三方PureJade出售位於曼徹斯特的Milliner’sWharf及索爾福德的MiddlewoodLocks物業25%權益，現金代價1507萬英鎊（約1.76億港元），估計出售收益1337萬港元。

　　資料顯示，這兩個項目均位於曼徹斯特，規模約25萬平方米。其中，Middlewood Locks物業地盤面積約為23.6英畝，預期將開發成為運河畔混合商業用途的中高層住宅公寓，第一期發展計劃將於2016年年底前竣工。Milliners Wharf物業地盤面積約為1.06英畝，第二期發展包括144個中高層住宅公寓及配套零售設施的規劃同意書已批出，預計該144個公寓發展項目將於股東協議日期起計12個月內展開，並將於2016年年底前竣工。

　　出售英國物業股權，讓萊蒙成為房企投資英國熱潮的逆行者。幾乎在同一時間，萬科稱為其英國倫敦項目提供最多2310萬英鎊擔保，以推動合資公司開發英國倫敦地産項目；此前，綠地集團在英國投資開發的首個房地産項目“蘭姆公館”開工，綠地集團執行副總裁許敬還在開工儀式上預期，綠地未來幾年在英國的投資累計將達到13億英鎊。

　　有機構統計，在中國人海外投資置業最喜愛國家排行榜中，英國是最受歡迎的歐洲國家。在這種情況下，孖士打律師行合夥人、房地産投資部主管黃健平僅2015年12月一個月就完成了7億英鎊的交易。

　　實際上，萊蒙國際曾在香港夏季全國媒體見面會上欣然宣佈，進軍海外市場，首站選在英國第二大城市曼徹斯特——如此看來，賣掉英國物業股權，萊蒙的高管們，大都也沒想到。

　　而天津靜海區總佔地面積約36.91萬平方米的3宗優質地塊，則是萊蒙早在上市之前就拿下的得意之作，該地塊本打算發展成為一個農業物流市場。

　　然而，因為若干開發問題而閒置，今年1月12日，萊蒙國際間接非全資附屬公司海吉星投資、海吉星建設及津俊投資將3宗土地交還天津靜海區政府，並獲3.16億元補償，雖然萊蒙國際3家子公司不需為該閒置土地擔責，但將産生虧損約2679萬港元。

　　緣由：高負債捲土重來

　　作為一家中小型房企，萊蒙國際2001年開始全面進入國內房地産市場，借勢于中國房地産黃金10年，地産業務從無到有跨越式發展壯大，從2006年的年銷售額6億多港元，發展到2011年赴港上市後的50多億港元，常州、東莞、杭州和深圳的年合同銷售面積分別佔46%、36%及18%。

　　趁著赴香港上市的東風，萊蒙國際2011年分別在天津、惠州和常州購入土地112.0105萬平方米——彼時萊蒙國際的負債率已經遠超100%（2010年底的負債率高達151%），但由於購地成本較低等因素，儘管2011年銷售額較上年還較少了15.8%，2011年底集團負債率竟只有34.1%，其股票自此也迎來一波持續上揚行情。

　　然而好景不長，2012年以後，萊蒙國際又進入了高負債的怪圈。不管是2012年減少拿地面積，還是2013年加大拿地力度，負債率卻如脫韁的野馬般一路攀升——2012年底為67.5%，2013年底達到驚人的100.6%之高。

　　一般認為，資産負債率的適宜水準是40%-60%，有利於風險與收益的平衡，如果指標大於100%，表明企業已經資不抵債，視為達到破産警戒線。

　　至此，已有越來越多的媒體和業內人士為萊蒙國際敲響警鐘。但直至2015年年中，萊蒙國際的負債率依舊高達為93.3%。

　　在這些負債之中，銀行貸款及其他借貸、應付票據以及應付非控股股東款項高達126.755億港元，其中約57.546億港元須于一年內償還、約63.766億港元須于一年後但5年內償還及約5.443億港元則須于5年後償還。

　　對於萊蒙國際來説，集團現金及銀行存款(包括受限制及已抵押存款)賬面值只有63.85億港元左右，已經較2014年12月31日減少約34.2%，而在這之中也還有很大一部分將可能在一年內隨時用來還款。與此同時，企業毛利率也較同期下跌了將近一半，為上市以來新低，可謂是雪上加霜。

　　經營企業不得不面對風險，但也不得不管理風險。如果負債居高不下，各項業務如履薄冰，僅僅靠會計處理上進行“盈餘管理”，萊蒙國際更多問題還將充分暴露，畢竟，金融市場始終有辦法讓傲慢的企業變得謙卑。

　　或許正是這負債、資金兩端的重壓，讓萊蒙國際只能售賣優質資産，讓本可以賺慢錢的大好機會，變成實實在在的現金進賬。那麼，問題來了，賣掉“嘴邊的肥肉”、提升眼前的業績之後，萊蒙國際應該怎麼走？

　　未來：不看盈虧看實力

　　當前，萊蒙國際正在用“十八般武藝”擺脫資金上的困擾。

　　除了出售資産外，萊蒙國際還於今年1月發行本金總額為1億美元的首批債券，首批投資者為英屬公司Lord Business Holding IV Limited、港企長城環亞國際投資有限公司以及外企中國東方增強收入基金，認購約2.02億股股份，佔萊蒙國際現有已發行股本約17.1%；悉數兌換首批債券後萊蒙國際經新股份擴大的全部已發行股本約14.6%。

　　而第二批投資者Lord Business與雲南省城市建設投資集團有限公司的全資附屬公司彩雲國際投資有限公司，也將以1億美元認購萊蒙國際第二批可換股債券。第二批債券將與首批債券合併並組成單一系列，可換股債券將按年利率6%計息，到期日為2019年1月6日。

　　好消息是，萊蒙國際2015年中報中的待售物業總價值為174.58559億港元，按照公司近兩年銷售速度估算，最快需要3年左右的時間，恰好是2018年底。在中小房企去庫存“壓力山大”的當下，這樣的成績算是中規中矩，但更重要的是，可以在債務到期前按時償還本息。

　　然而，對於萊蒙國際的未來，活下來之後，還需要突破自身的瓶頸，包括選擇正確轉型方向、強化內部管控等等。

　　實際上，在深圳一些地産業內人士眼中，萊蒙國際的品牌效應在深圳並不亞於萬科，由於良好的土地儲備，曾使得萊蒙國際在2006年之後取得發展良機，但當企業走向全國之後，發展方向並不明確，正處於一個轉型期。

　　萊蒙國際首席營運官陳風楊在2014年時曾表示：“從2013開始，萊蒙國際和大部分開發商一樣都在尋找新的經營模式，我們提出的口號是‘守住紅海、尋找藍海’。”

　　“守住紅海”，即指“堅持一二線佈局、主流産品、高週轉”，目前並不樂觀，隨著負債的加重，再度變賣優質資産並非沒有可能。

　　而藍海則指其將大力發展養老地産、綠色建築、旅遊地産以及商業地産等領域。萊蒙國際副總裁丁向華曾透露，萊蒙國際還將提供三大特色的健康服務，包括健康醫療服務、健康生鮮供應服務、健康休閒服務。

　　就近期的動作看，萊蒙國際在健康養老、休閒農業著力頗多，去年先後推出1000畝海洋牧場及國內首家專業級的海釣俱樂部，成立深圳市綠膳谷農業創新發展有限公司，間接全資附屬公司深圳水榭花都與祥紹、利龍、太平洋生物及磐業訂立股份轉讓協議，擴張步伐可謂不小，但這些領域對萊蒙國際來説，也多為新進的陌生領域，皆尚處於投資初期，投資額大、投資週期長，並沒有對業績和利潤的增厚做出貢獻。

　　除了深圳龍華項目外，2017年下半年可能入市的深圳龍崗舊改項目，則成為萊蒙國際高管們眼中的強心劑。

　　這主要還是緣于深圳近期火爆的樓市與不斷上漲的房價。深圳市規劃和國土資源委員會2月1日發佈的深圳1月份樓市數據顯示，新房成交均價再創新高，每平方米4.6515萬元，同比增長74.27%、環比增長9.51%，但新建商品房的成交面積同比下降了19.79%，觀望情緒趨於濃厚。

　　由於投入時間長，佔地約117萬平米的龍崗中心區舊改項目，依舊“遠水救不了近火”，未來深圳樓市走勢也充滿變數。

　　那麼，新的合作方、大股東雲南城投呢？雖然其PPP項目開發正風生水起，在資本市場上的並購也頗為矚目，但經雲南城投置業股份今年2月的初步測算，預計2015年年度實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為2億元-2.7億元之間，與上年同期相比下降38%-55%。此外，負債率、高庫存也是雲南城投歷來存在的問題。雖然去年9月雲南城投董事局主席許雷已經成為萊蒙國際董事局副主席兼非執行董事，從目前看來，萊蒙國際執行董事、主席兼行政總裁黃俊康仍然是控股股東，按照黃俊康此前表述，雙方目前沒有進一步的合作計劃，因此坊間的易主傳聞短期實現概率不大。

　　黃俊康目前依舊還是深交所上市公司天虹商場的第二大股東，長期以來被稱為左手零售、右手地産的企業家、投資人，在他30多年從商經歷中，還參與了福臨門、金龍魚、長城葡萄酒、凱萊酒店、三亞亞龍灣綜合開發項目等。

　　但就目前看，不僅萊蒙國際受電商衝擊、盈利能力持續下滑，天虹商場最近的日子也很不好過。

　　需要注意的是，即便需要共體時艱，作為上市公司仍需要警惕數據方面的不準和不實。就在公佈去年中報不久，萊蒙國際突然爆出的數據“烏龍”事件——2015年3月底止季度集團錄得1977.9萬港元虧損，而非早前公告的1.09億港元盈利。

　　按照萊蒙國際的解釋，出錯的原因是，不慎地于原應由間接全資附屬公司深圳國投出售7.855%上海楓丹股本權益獨立第三方所佔出售事項産生的收益時，並沒有就該項收益對所得稅作出撥備。

　　毫無疑問，這項解釋難以讓投資者信服，畢竟，通過合併財務報表時做賬以實現特殊目的的案例並不鮮見於資本市場。實際上，萊蒙的正面盈利預告與盈利預警也曾出現過短期內反覆的情況，原因則主要為一兩個項目銷售面積和毛利減少或增加，除此之外，投資者看不到更多令人信服的細節。

　　無論如何，模糊甚至扭曲的財務報表並不能解決企業面臨的競爭力和管理問題，只是將問題延後，甚至使得問題惡化。

　　按照同樣的邏輯，萊蒙國際需在客戶服務上回歸本心。就在不久前，杭州萊蒙水榭春天就曝出“畫錯”無障礙停車位引起的糾紛，此類細節如果處理不好，萊蒙“品質地産”的招牌也會逐漸被侵蝕殆盡。

　　“我們不僅是為了盈利，更是為了營造一種生活，提供一種服務。”在上市之前，時任萊蒙國際集團副總裁的范成東如是説。為著力打造萊蒙國際，黃俊康不惜高薪從國內知名房企挖掘人才，創建了一支豪華的管理團隊，范成東正是其從金地挖來的業內精英，但目前已經消失在公眾的視野。

　　而曾經一度離開公司的執行董事王天，此番回歸併獲1000萬股購股權，又或許是一個積極的信號。