負債高居不下 萊蒙國際無奈甩賣

　　趙思茵

　　隨著史上十年一遇的霸王級寒潮陸續席捲全國，在這個呼口氣都能凝成一個大寫加粗的“冷”字的冬天裏，地産行業似乎也找不到一個溫暖的地方窩著。

　　適才成交了一宗溢價200%地塊的上海市場裏，萊蒙國際卻正在著手“賣兒賣女”。

　　1月18日，萊蒙國際公佈，向融創中國出售上海楓丹3.0558%持股，現金代價1.07億元人民幣（約1.27億港元），估計出售稅前收益1.05億港元。

　　值得一提的是，據此前公佈的全年銷售數據顯示，萊蒙國際傳統地産銷售規模正逐步下降。2015年集團錄得物業及車位合同銷售約80.2億港元，合計按年跌約22%，已售合同總建築面積約39.6萬平方米跌28%。重壓之下，萊蒙國際似乎已經受到資金寒潮的影響。

　　“賣早一步”的優質項目

　　資料顯示，上海楓丹持有位於上海市浦東新區的東郊地塊，佔地面積62.62萬平方米，建築面積為111.60萬平方米，可售面積為101.01萬平方米。

　　萊蒙國際手中的股權到手後，融創中國間接全資附屬公司上海融創睿豐還將繼續與賣方北京楓丹、深圳華順以及深圳仲山分別訂立股權轉讓協議，計劃以人民幣13.25億元的總代價拿下上海楓丹合共37.855%股權及債權。

　　融創中國收購已屢見不鮮，該公司亦表態，集團一直堅持在中國市場的區域深耕戰略，上海是集團核心戰略城市之一。“相信收購事項將進一步增加在上海的優質土地儲備，擴大集團在上海的市場份額，進一步確立集團在上海房地産市場的領先地位和鞏固品牌影響力。”

　　值得玩味的是，在近一年國內轉讓的地産項目多在成都、西安等二三線城市，如上海這樣的一線城市，常被視為“兵家必爭之地”。1月21日，總部在廈門的禹洲地産以26.3億元擊退同為閩係房企的融僑地産，奪得閔行區馬橋鎮MHC10803單元25A-07A純宅地，樓板價28972元/平方米，溢價率高達189.2%。

　　而萊蒙國際出手的項目也有不俗的市場前景。據了解，于2015年9月30日，目標公司的未經審核資産凈值約為負人民幣2448萬元。2013年、2014年近兩年的除稅後的凈利潤分為人民幣384萬元、420萬元。

　　是什麼原因讓萊蒙國際“逆流”甩開上海項目。對此，該公司並未諱言，聲稱出售上海楓丹股本權益約3.0558%的所得款約為1.27億港元。接下來還計劃將該等出售所得款項用作撥付集團的新投資及或償還集團現有借貸。

　　資金吃緊、償還債務似乎已經是老生常談，事實上這也並非萊蒙國際首次出售資金狀況甩賣優質項目股權。

　　2015年11月18日，萊蒙國際公司更是將全資附屬公司TopSpringInternational（UK）Limited全部已發行股本的銷售股份，及完成時銷售貸款的利益，以1507萬英鎊（相當於約1.76億港元）代價出售予Pure Jade Investments Limited。

　　被出售的目標公司為萊蒙投資英國房地産市場業務主體，主要業務為在英國開發房地産，其擁有Hatbox物業及MiddlewoodLocks物業。並於2014年12月31日，目標公司經審核資産凈值約為454.58萬港元。

　　巧合的是，這一項目也市場認為是“潛力股”。據英國房屋抵押貸款協會（Nationwide）數據顯示，英國10月平均樓價達19.68萬英鎊，按月升0.6%，連升四個月，按年則漲3.9%。而經緯物業國際房産部項目經理陳咏芝也建議投資者考慮曼徹斯特及利物浦市的物業。原因是，這兩地租金回報率可分別高達7%及10%，而曼徹斯特樓價雖于近兩年暴升達50%，但區內陸續有大型基建開工（中英最新合作的20個項目中，6個就位於當地），可再刺激地價房價。

　　顯然，這又是一塊肥肉，倘若持續持有將為萊蒙國際帶來不小收益。但萊蒙國際卻再次表示出售事項將確保集團可改善集團的現金狀況，還將更配合集團在物業發展業務領域的業務策略。

　　此外，2016年1月12日，萊蒙國際間接非全資附屬公司海吉星投資、海吉星建設及津俊投資交還天津靜海區三宗土地予政府，並獲3.16億元人民幣補償。2014年9月和2015年一季度，萊蒙國際先後將其萊深圳萊蒙都會40%股權、深圳水榭春天半數投資權益出售，收益分別為7793萬港元和2.06億港元。公司適時甩賣效益不好的項目被認為果斷止損，而在未達到最大收益時提前甩賣優質項目則常被戲稱為“賣早一步”。

　　資金的霸王級寒潮

　　而在萊蒙國際諸多“賣早一步”的動作背後，卻是其承諾解決的資金難題。

　　2013年萊蒙國際共花費80余億港元先後拿下杭州、南京、上海、深圳和河北燕郊等地六個項目，這導致萊蒙國際凈負債由2012年年底的67.5%上升近四十個百分點，超過100%。為此，在2014年3月底香港召開的業績會上，萊蒙國際表示2014年會將凈負債比下調至85%。

　　但隨後的高頻度擴張卻使其負債高居不下。2014年12月31日，萊蒙國際負債率為81.6%，尚在85%以下。彼時，在該公司154億港元的債務中，87.27億港元將會在一年內到期，60.23億港元則在1~5年內償還。貿易及其他應付款項為151.06億港元。現金及銀行存款賬面值為97.03億港元，較2013年減少4.7%，這其中很大一部分將可能在一年內隨時用來還款。

　　到了2015年6月30日，萊蒙國際的凈負債比率再次回到93.3%的高位。其中，流動負債和非流動負債分別高達252.7億港元和82.88億港元，但現金及現金等值項目卻由2014年同期的63.75億港元下降至29.79億港元，公司權益股東應佔也虧損約4880萬港元。

　　為了實現其兩年前許下的“降負債”承諾，萊蒙國際除了賣項目外還開始自己的融資和促銷售之路。

　　2015年5月29日，萊蒙國際宣佈了年內首個融資計劃。公告稱，萊蒙國際已于當日交易時段後與認購人訂立認購協議，擬發行本金額為人民幣9.9億元的票據。公告顯示，該筆票據年利率為10.595%，期限為三年。認購所得款項凈額約為人民幣9.69億元，將用於該集團一般營運資金及清償集團債務。

　　12月29日，萊蒙國際再次分兩批發行合共2億美元可換股債券，每股兌換價為3.8289元zb2較于最後交易日在聯交所所報股份收市價有溢價約9.4%，集資所得款項用作一般企業用途、債務再融資及或業務發展。

　　但在現金流的重要源頭——物業銷售的方面，萊蒙國際卻依舊不夠給力。

　　2015年，萊蒙國際錄得物業及車位合同銷售約80.2億港元，其中約78.2億港元來自物業合同銷售，約1.9億港元來自車位合同銷售，已售合同總建築面積約39.6萬平方米跌28%，合計按年跌約22%。

　　倘若加上認購未簽約銷售總額約5.0億港元，萊蒙國際合同銷售共約85.2億港元，但依舊不及2014年的106.8億元港元。