□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　正在召開的“兩會”，明確了2016年國內生産總值增長目標為6.5%-7%。GDP增速目標首次以區間的形式出現，既順應經濟下行趨勢，給政府在推進改革與轉型中以更大空間和主動性；又順應保障社會就業、防範金融風險，需要經濟穩定增長的客觀現實。使政府在“穩增長”和“調結構”的協調上爭取主動，有更大、更靈活的迴旋餘地。這中間，通過投資和消費，房地産連著“穩增長”，通過新型城鎮化，房地産又連著我國最大內需和發展新動力，因此房地産受到更多重視。

　　從政府工作報告及同步發佈的“十三五”規劃綱要草案看，“十三五”期間，我國對於房地産的政策基調，就是“供給側攻堅、需求側托底”。房地産“供給側”改革的重任，是遵循農業轉移人口市民化的新型城鎮化路徑，讓外來人口“紮根”城市。報告把房地産置於新型城鎮化框架下，在講房地産之前，報告首先指出，城鎮化是現代化的必由之路，是我國最大的內需潛力和發展動能，並提出了今年市民化的兩個重點，即建立健全“人地錢”掛鉤的落戶政策和提高居住證的含金量。

　　事實上，《城鎮化發展規劃綱要（2012-2020）》已實施數年。去年中央也明確，要在外來人口市民化的過程中“去庫存”。但是，地方在農業轉移人口落戶上的積極性並不高，在“去庫存”策略上，仍依賴財稅信貸刺激下的短期利好，市民化和“去庫存”仍舊是兩張皮。此次“人地錢”掛鉤的明確，不僅讓落戶政策具體化、可操作，而且在財政赤字擴大、專項債券的保障下，加上靈活的用地激勵，地方積極性會提升，預計隨後配套的用地政策、中央轉移支付等將先後落地。

　　提高住房供應效率也是“供給側”改革的內容。報告第一次提出，建立租購並舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。一方面，這是適應農民工和新移民房價負擔能力不足、以租為主的住房消費現狀；另一方面也是高房價背景下，培育“先租後買”梯度消費、壯大租賃市場的需要。同時，大力發展鋼結構和裝配式建築是改變過去經濟增長導向下，以“鋼筋混凝土”和高成本、高消耗為特徵住房供應模式，向更低成本、更好品質、居住屬性的新型建造方式轉變。

　　此外，報告明確從今年5月1日開始，房地産全面實施“營改增”，18項行政事業性收費免征範圍擴大到所有企業，企業新增不動産所含增值稅納入抵扣範圍。這是史無前例的房地産減稅，一方面給盈利高的企業更大激勵，有利於企業兼併重組和“強者恒強”，提高行業集中度；另一方面，以減稅提高房企的利潤和活力，激勵企業增加新開工和拿地的積極性，穩定房地産開發投資，也騰出降價空間來“去庫存”；最後，“營改增”和企業不動産增稅抵扣利好專業化租賃，完善住房供應體系。

　　“供給側”攻堅的力度確實很大，“需求側”作用也很重要，但不搞“大水漫灌”式強刺激，“需求側”更加強調針對性，更加尊重市場規律。相比2015年，在支援居民住房消費方面，更強調要完善稅收信貸政策；棚改方面，相比2015年強調要提高棚改貨幣化安置的比例。這兩個方面的表述，或意味著在未來樓市下滑超出預期時，將繼續降成本和提杠桿，激勵潛在需求釋放，加快“去庫存”進程。也就是説隨時可能會從工具箱裏拿出利器來。

　　製造業“去産能”、“去杠桿”不可阻擋，銀行為保持利潤水準，從製造業分流出來的貸款將會轉向個人消費領域，即“加杠桿”從企業轉向個人是大趨勢。目前，三、四線城市貸款買房佔比很低（40%），二線城市對房貸需求也很大，個人金融市場空間可觀。居民“加杠桿”疊加轉型期貨幣政策寬鬆，大類資産配置偏向樓市確定無疑，這是全球規律。同時，購房成本繼續降低、杠桿繼續提升，貨幣寬鬆力度會加大（今年M2增速目標提至13%），短期內“去庫存”會有明顯效果。

　　同時，“需求側”和“供給側”管理更加尊重市場規律，最明顯的是，針對近期各界關注的一線城市樓市火爆，住建部部長陳政高提出了增加土地供應。事實上，近年來對於包括北上廣深在內的特大城市，國家一直堅持“劃定永久性開發邊界”。但近年來人口流向表明，單純“堵”解決不了問題，還加劇“城市病”。時隔37年後召開的城市工作會議上，國家提出了尊重和順應城市發展規律，事實上是從供給側的角度看待城市問題。與其堵不如疏，近期流傳較廣的一篇文章《人口密度極高的日本為什麼有那麼多獨棟民居？》，事實上道出了人口多並非“城市病”的根源。因此，順應人口流向規律，積極增加土地，解決特大城市居民的住房需求，發揮城市集聚效應、規模效應，將是未來特大城市房地産“供給側”管理的主題之一。

　　2015年，上海常住人口近十幾年來第一次減少，揭示了特大城市包括住房在內的公共産品、準公共産品供給緊縮，生活成本上升，倒逼人口逃離，威脅到了城市集聚效應，威脅到國家以城市群來推進城鎮化的戰略。因此，不管是上海重拾“90/70”的戶型政策，還是深圳要填海造地55平方公里，並非地方主政者單方行動，而是貫徹國家“供給側”改革精神，尊重城市發展規律的表徵。同時，重點城市加大供應將增加投資、新開工的有效性，緩衝開發投資和新開工下滑，緩減因“保投資”不得不逆人口和資金流向規律，刺激三、四線城市的樓市。