外來人口難支撐被豪宅住房

　　最近一段時間以來，熱點城市土地交易價格屢屢創出新高，樓面價格高出同區域存量住宅，“麵粉價格高過麵包”的現象已司空見慣，熱點城市住宅“被豪宅化”的風險凸顯。雖然“被豪宅化”可以一定程度刺激剛性及改善性需求入市，特別是外來人口剛性住宅需求釋放，但外來人口終究難以支撐“被豪宅化”住宅，高房價以及由高房價帶來的高昂生活成本，可能降低城市經濟活力。

　　熱點城市房價 有“被豪宅化”風險

　　據仲介機構統計數據，2015年1-11月，一線城市北京、上海土地出讓金累計均已超過千億元，分別達到1904億及1368億。廣州土地出讓金雖未過千億，但同比增長8.2%。當前我國房地産市場區域結構化矛盾進一步加劇，熱點城市土地和住房交易整體活躍，一線城市無疑成為熱點中的熱點。這與資金大量涌入一線城市有著直接關係。2015年11月，全國300城市合計土地出讓金2418億元，而一線城市土地出讓金就達到1053億元，佔比接近一半。一線城市地王已經司空見慣，地價已經超過同區域存量住房交易價格，意味著未來住宅建成後的市場價格將大幅上漲，將同時帶動同區域存量住房交易價格。

　　外來人口一定程度支撐了當前熱點城市房價高位運作。深入分析熱點城市住房交易結構數據，不難發現，存量住宅交易量遠遠超過新建商品房，住宅交易區位向城市邊緣運動，這些情況表明，處在住宅終端剛性需求的外來人口在很大程度上支撐了當前熱點城市房價高位運作。據仲介數據統計，2015年1-10月北京二手房住宅成交158328套，網簽套數同比翻番，遠遠超過新建商品房成交套數。

　　同時，北京新房交易重心向房山、通州、豐臺、昌平等城市遠郊區轉移。這些情況表明，外來人口作為住宅終端需求群體，通過購買城市遠郊區和二手房，支撐了改善性住房需求，以及熱點城市房價高位運作。事實上，北京、上海等一線城市動輒近千萬元一套的房産，也大多超過了城市中等收入群體的購買能力。如果不是通過住房置換鏈條，那麼今年年初以來熱點城市的高價商品房就因為潛在購買群體缺乏流動性而無法成交。這些城市存量房交易之所以如此活躍，很大程度上是由外來人口支撐起城市住房置換的鏈條。

　　外來人口 經濟實力有限

　　但應該看到，外來人口終究無法支撐熱點城市“被豪宅化”的風險。毋庸置疑，熱點城市基礎設施完善，教育醫療資源豐富，就業機會相對充裕，對外來人口具有強大的吸引力。但城市人口增長並非沒有約束，自然資源稟賦、城市管理能力、工作生活舒適度、城市生態環境等因素，都將制約城市人口流入。當前冬季北方愈演愈烈的霧霾，與特大城市人口規模過度聚集導致污染物無法及時消散存在密切的關係。不僅如此，外來人口過度聚集城市，也將對周邊城鎮形成虹吸效應，導致周邊城市發展速度滯後，加劇區域經濟發展不平衡。

　　隨著網際網路+經濟的興起，人口集聚所帶來的成本降低效應已經並不明顯。而城市生活舒適度反而成為人們考量的一個重要因素。就業機會並不依賴特定城市，通過“網際網路+”全天候無限制聯繫，降低了外來人口流入城市的必要性。同時，外來人口本身屬於受雇傭群體，經濟實力整體薄弱，對熱點城市高房價的接受程度有限，最終迫使這些人不斷向城市遠郊區移動。熱點城市建設攤大餅的結果，最終是形成多個衛星城市，“多中心佈局”所引發的住宅流動性下降，反而限制了城市房價進一步上漲的空間。

　　高房價降低了 城市經濟競爭力

　　深入分析熱點城市産業結構不難發現，房地産業和金融業是支撐城市經濟增長的兩大支柱性産業。從需求端分析，個別城市房地産開發投資佔全社會固定資産投資的比重接近50%。從供給端分析，資金大量聚集熱點城市，是金融業繁榮的重要推動力量。但以房地産業和金融業為兩大支撐的城市經濟存在脆弱性。從房地産業分析，熱點城市蓋房終究有止境。從金融業分析，容易受到經濟週期波動的影響。高房價以及由此推升的高昂生活成本，決定了從事低附加值的人群在城市生活舉步維艱，但他們提供的服務又是城市生活不可或缺的。

　　應該看到，受高房價制約，各個熱點城市經濟規劃均提出要發展高端製造業、高附加值産業。但高端製造業和高附加值産業對城市人口的吸收能力畢竟有限。事實上，很多高端製造業和高附加值産業的生産基地並不在該城市。目前熱點城市不斷上升的人口規模，並不必然是趨勢。一旦房地産業發展陷入停滯，城市就業機會也將顯著下降，外來人口流入也將見頂。可怕的是，熱點城市房地産業發展或已經陷入“自我支撐”的惡性迴圈，“人口流入支援房地産開發企業大量拿地開發住宅，而住宅開發吸引更多人口流入”，最終熱點城市也將面臨當前鋼鐵行業巨大産能過剩問題，不能不值得高度警惕。

　　進一步説，熱點城市對周邊城市資源和人口的虹吸，是否更有利於經濟社會環境發展，仍需要深入分析研究。

　　當前應該高度關注包括外來人口在內的中低收入群體的剛性住房需求。在熱點城市“被豪宅化”趨勢進一步加劇的情況下，商品房基本上超出這些人的購買力。但因為熱點城市外來人口眾多，無論是提供廉租房，還是限價房，都是件操作上極為棘手的事情。熱點城市外來人員的本地居民化，在高房價壓力下，將會是鉅額支出。可見，熱點城市房價上漲有基礎，但漲幅空間受約束。