□本報記者 李香才

　　《瀋陽市人民政府辦公廳關於促進房地産市場健康發展的實施意見（試行）》3月1日發佈。該意見提出對個人購買住房給予獎勵政策、加大住房公積金貸款支援力度、降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住等22項舉措。其中，支援高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房的措施最受關注。業內人士對中國證券報記者表示，瀋陽人口流失情況比較嚴重，出臺此類政策，是希望實現人口結構優化和去庫存兩個因素進行並軌操作。

　　應對人口流失

　　意見提出，對個人購買住房給予獎勵政策。凡個人購買住房契稅稅率超過1%的部分，市區兩級財政給予補貼。意見強調，加大住房公積金貸款支援力度。已取得商品房預售許可證的，即可申請辦理住房公積金貸款。首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%。家庭或個人可以使用住房公積金同時貸款購買兩套房，第二套房貸款的最低首付比例為20%。實行“認貸不認房”政策，前次貸款已還清，再次申請貸款的視為首次申請。最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。

　　意見還提到，降低二手住房交易稅費、鼓勵農民進城買房居住等。其中，最受關注的為支援高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房。意見提出，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支援，公積金連續繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品房的，給予每平方米200元的獎勵政策。同時，對高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房的，給予契稅全額補貼政策。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受中國證券報記者採訪時表示：“瀋陽出臺此類政策，實際上是希望實現人口結構優化和去庫存兩個因素進行並軌操作。瀋陽目前人口流失的情況比較嚴重，而通過鼓勵一些大學畢業生積極購房，這使得瀋陽後續人才流動會相對穩定，使得後續在促進住房消費的同時，也會使得人才結構等得到實質性改變。”

　　嚴躍進説：“此類獎勵也使得大學生後續的工作等更加穩定，從住房需求角度看有積極的一面。另外，也使得後續整個住房交易更加活躍，進而使得一些郊區樓盤可以獲得更大的去庫存效果。”

　　瀋陽一位長期關注地方經濟發展人士對中國證券報記者表示：“東北經濟表現不好，關鍵是人口紅利的缺失。而經濟結構轉型需要人才積累，瀋陽推出的政策未來有望解決畢業生住房問題，從而把人才留住，長期來講有利於經濟發展。”

　　需要提防風險

　　不過，業內人士也對中國證券報記者指出這一政策背後的風險。嚴躍進表示：“對於此類零首付的做法，也要提防一些購房風險。尤其是大學畢業生的收入水準不穩定，住房需求可能也不穩定，盲目放鬆政策，可能也會使得市場交易風險增大，各類房貸背後的風險增大，這都是後續市場需要提防的風險。”

　　中原地産首席分析師張大偉指出：“瀋陽房地産去化週期處於全國最高的幾個城市行列，出臺刺激政策有必要。”從瀋陽的市場情況看，零首付蘊涵了巨大的市場風險。瀋陽整體經濟趨緩，而剛畢業的收入穩定性差，這種情況下，即使房價不跌，對於銀行來説也是巨大的風險源頭。”

　　不過，嚴躍進指出：“零首付政策的推出，如果各個環節比較慎密，那麼風險還是可以控制。此次零首付政策是針對畢業大學生而出臺，對於此類購房者來説，通過零首付能夠讓其在工作期間積極購房，進而穩定就業條件。而對於大學生的就業等環節，可以通過各類包括徵信系統等約束其違約，此類群體的零首付政策下可能會比較理性，減少違約的情況。”