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李宇嘉:修訂住房公積金管理條例讓政策性住房銀行漸行漸近

  • 發佈時間:2015-11-27 07:38:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  11月20日,國務院法制辦公佈了《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)的修訂送審稿,這是《條例》時隔13年之後再次修訂。

  首先,住房公積金的繳存和提取範圍擴大了。個體戶、自由職業者等群體也可以繳存、提取公積金,申請公積金貸款;除購買、建造房屋外,裝修、租房、物業費繳交等也納入公積金提取範圍。其次,針對公積金結余量大但城市間“餘缺不均”的現狀,公積金中心可發行或購置公積金貸款支援證券。第三,閒置公積金可投資大額存單、政府或金融債券、貸款支援證券等固定收益産品。最後,淡化公積金中心行政職能,強化其公積金流動性、保值增值、風險管理的決策能力。

  傳統的公積金政策是基於人口不流動設計的,但過去10年,我國的人口流動、住房情況以及公積金運作發生了前所未有的變化,這就需要公積金流轉起來,充分利用低成本資金來實現居民住房需求。過去10年也是我國房價快速上漲的10年,但政策性住房金融機構建設滯後,老百姓住房難也與此有關。

  未來,改善型住房需求將會爆發,棚戶區改造也將推進,城市新移民“先租後買”的住房消費體系越來越清晰,特別是“以人為本”的新型城鎮化,將著力解決2.6億外來人口的住房需求。在高房價背景下,需要公積金扮演政策性住房金融的重要角色,而其在繳存、提取、用途、流動等方面也需要作出全面調整。

  近年來,住房需求與公積金結余的“區域錯配”越來越嚴重,儘管國家也發佈了相關政策,但由於公積金中心行政職能較強,以及其“屬地化”的管理原則等原因,公積金政策邊際上修繕的效果並不好。

  修訂後的《條例》將政策規章化,這無疑是完善公積金運作的首要保障。更重要的是,《條例》將閒置公積金投資範圍擴大到有價證券,明顯提高了公積金投資收益,改變了公積金長期投資于存款、國債,跑不贏CPI和一年期存款利率的“詬病”,有利於從根本上打擊違法提取的“地下市場”,提升繳納和歸集的積極性。而且,公積金“水位”告急、排隊“等貸”的城市,也可以通過發行資産支援證券,以高收益吸引閒置公積金。這樣,異地流轉也就水到渠成了。

  根據近期發佈的“十三五”規劃建議提出,戶籍人口城鎮化率加快提高是“十三五”時期經濟社會發展的主要目標之一。因此,實現外來務工人群的本地化,將是新型城鎮化的主要目標。本地化的首要訴求就是“住有所居”,但農民工規模大、收入水準較低、現有居住形式亟待更新,單靠財政投入、銀行貸款無力解決。

  同時,伴隨著資金來源短期化、存款理財化、利率市場化,對於商業銀行而言,不僅個人住房貸款的收益越來越低,期限錯配風險也越來越突出。特別是在不良貸款進入新一輪高發期、流動性管理能力成為銀行核心競爭力的情況下,未來不能指望商業銀行行使政策性功能,也就無法靠商業銀行來支援新型城鎮化住房需求。

  因此,擴大公積金投資和融資範圍、區域,公積金繳存和貸款覆蓋外來人群、實現“類銀行”的資金流動、淡化公積金中心行政職能、增強風險準備實力等,事實上是公積金中心逐漸向住房銀行轉變的政策舉動。

  此外,借助於政府財政的幫扶,就可以實現個人、單位和國家“三家抬”,提高外來人口的購房支付能力,助推外來人口本地化,這是降低城鎮化融資成本的路徑。

  根據住建部發佈的最新數據,截至2015年7月底,全國住房公積金繳存餘額3.97萬億元、貸款餘額2.88萬億元,在資産負債上相當於一家中等股份制銀行的規模。未來,如果能夠擴大繳存群體範圍、提升繳存和歸集激勵、實現異地流轉,全國公積金繳存和貸款餘額有望達到大型商業銀行的規模。

  公積金若能向政策性住房銀行轉型,並借助於財政支援和發債融資,建立全國性的、有規模的政策性住房銀行體系,這對於支援外來人口的剛性住房需求,創新新型城鎮化投融資機制,夯實以消費為主的內需,無疑具有重要的作用。

  (作者為深圳市房地産研究中心研究員)

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