□上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭

　　11月的中央財經領導小組會議上，提出在適度擴大總需求的同時，重點加強供給側結構性改革，並部署四項措施。四項措施中，非常罕見地包括房地産業。那麼，房地産業與“供給側改革”有何內部聯繫？當前最重視的房地産去庫存，又與房地産供給側存在什麼關聯？

　　從改革歷史進程來看，我國房地産業的改革慢于多數其他行業。上世紀90年代開始推進，1998年“23號文”的頒布才標誌著房地産實質性改革。其後，住房市場需求持續而快速的釋放，而住宅的生産與供給亦同步大幅增長。在2011年之前，全國住宅總體呈供不應求的態勢，供給側的矛盾主要在於總量，因此也導致房價持續而快速上漲。

　　2011年是我國房地産“供給側”的拐點，兩個因素導致了這一拐點的出現：一是長期因素。2011年全國城鎮居民的平均住房面積為32.7平方米，相比1998年房改時的23.3平方米大幅增長，相比1978年的6.7平方米更是飛躍式進步。我國小康生活的住宅標準是35平方米。如果算上城中村及郊區的小産權房，則2011年時多數城鎮已達到35平方米。住宅告別短缺時代。二是短期因素。即政策劇震所引發的市場供求巨變。2008年四季度至2010年一季度，國家大力救經濟救樓市。一方面，房價大漲，開發商急於擴張賺錢；另一方面，信貸超級寬鬆，銀行求著開發商發放低息貸款。因此全國各地房地産開發熱情高漲，導致之後2-3年住宅供應暴增。

　　2010年房地産政策突然轉向，由之前的過度寬鬆，一步步轉為過度緊縮。這又造成了兩個影響：一是一二線城市實行限購之後，2010年下半年至2011年，很多大中型開發商，紛紛向三、四線城市進軍，結果進一步推漲了這些城市的住宅開發熱與供應量；二是多次出臺新政、持續打壓之下，2011年下半年全國樓市趨於降溫，其後廣大三、四線城市的需求增長勢頭減弱，而之前拿地與動工的項目仍在源源不斷地製造大量房子出來。

　　結果是，全國住宅庫存快速增長至今。國家統計局數據表明，截至今年10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，同比增長18%。這一指標只包括現房，而期房庫存量更大。從歷史走勢看，更能説明問題。2003至2010年間，全國商品房待售面積增長緩慢，其中2004年和2007年甚至出現負增長，正好對應房價大漲。但從2011年開始，待售面積突然加速增長，對應房價趨弱。

　　化解房地産高庫存與供給側改革何干？與眾多行業相似，2011年以來我國住宅供應總量出現一定量的過剩，而結構上則仍有不足之處。

　　從區域來看，一方面，部分二線與多數三四線城市供應過剩，庫存壓力大；另一方面，一線城市和部分二線城市供不應求，房價仍在顯著上漲。從産品來看，商辦類庫存壓力大於住宅。住宅當中，別墅和超大戶型公寓庫存壓力較大。另外，部分地區的保障房建設規模較大，也存在一定分配難的問題。從企業來看，全國9萬多家（2013年數據）開發商，多數都處於規模萎縮、效益下滑，甚至虧損、倒閉的狀態，進而導致在建項目出現難交付、停工、爛尾，或者偷工減料等現象。而少數大型優質開發商，尤其是央企，則加大拿地力度，拼搶地王，繼續擴大經營，但企業利潤率同樣連跌。

　　化解房地産高庫存，如果著眼于短期效果，主要還得從需求側制定措施，比如貨幣、金融、財稅等，刺激需求有助於消化存貨。如果著眼于中長期改革，從供給側改革考慮，則有兩點建議。

　　一是從總量上考量。嚴格控制三、四線城市宅地供應，庫存去化週期大於20個月，暫停供地。一線和少數庫存規模小、去化週期短（低於12個月），應增加宅地供應，受制于建設用地緊張的一線城市，應加快改革，使部分工業用地轉變為宅地，加大城市舊改力度，提高地塊容積率。

　　二是從結構上考量。一線城市著力加大中小套型住宅供應量，適度控制大戶型與低密度産品。少建或停建保障房和安置房，將貨幣化被償和補貼，作為主要方式。收購少量商品住宅用作保障房、安置房。放鬆或解除之前對開發企業的種種限制，引導開發企業優勝劣汰，在融資等方面加大對優質企業的支援力度，促使這些企業擴大生産力、創新産品、提升品質，更好地滿足人們對於優質住宅、創新型住宅的需求。