住房儲蓄制度本質上是一種互助合作的非盈利性組織，其呈現形式可以是一個集體內部成立的互助合作社，也可以是國家範圍內的國家住房銀行。互助合作本身就要求個人出資、集合資源、存取權利對等的內涵，形成個人資源和集體資源在時間維度上的調配。根據其他國家的發展經驗，住房儲蓄銀行需要按照合同約束、先存後貸、利率固定、專款專用的原則來運作。

　　運作模式的選擇。德國的住房儲蓄制度是封閉性運作的，即住房儲蓄銀行的資金只能夠用於向自己的參與人發放貸款，不能挪作他用，這樣使得住房儲蓄銀行不受資本市場波動的影響。法國的住房儲蓄制度則採取開放性運作模式，並沒有專門的國家住房儲蓄銀行，而是由商業銀行和儲蓄銀行提供住房儲蓄貸款業務。並且參與人的存款資金可以用於貸款需求，也可以用於直接投資于資本市場（如法國的抵押債券市場）來獲得收益。根據我國的實際情況，建議住房儲蓄制度應主要學習德國經驗，建立封閉的專業性的國家住房儲蓄銀行，保證我國中低收入居民的購房需求。

　　基本運作機制。參與人根據自己的住房需要和儲蓄能力與住房儲蓄銀行（比如國家住房銀行）簽訂協議，協議的主要內容包括參與人按時交納款項達到一定期限，住房儲蓄銀行承諾在參與人達到交款期限後在將來的某一時間為其提供住房貸款，即住房貸款的獲得是以事先的存款為基礎。住房儲蓄合同額由存款額和貸款額兩部分組成，其中存款額包括參與人存款、存款利息以及政府獎勵額三部分，規模約佔合同額的50%。住房貸款的利率一般低於資本市場利率，並且固定，並不隨著貸款期限的長短而不同。

　　合同執行的三個階段。對於參與人來説，住房儲蓄合同的執行應該分為三個階段。首先是獲得貸款資格前的存款階段，參與人需定時足額繳納合同約定存款額度。然後是獲得貸款資格後、取得配貸資格前的等待階段。所謂配貸，就是住房儲蓄銀行將住房貸款合同額發放給參與人。配貸資金的來源包括存款、利息、補貼資金、還款額，以及在必要的情況下從商業銀行拆借來的資金。可以説資金量在一定時間內大致有限，所以參與人需要在取得貸款資格後排隊等待，住房儲蓄銀行按照既定規則按序發放。最後一個階段是參與人獲得住房貸款，用於住房消費。在這一階段，參與人應該同銀行再簽訂一份正式貸款合同，按照貸款擔保要求，採用所購住房抵押或其他抵押、質押等方式對住房貸款進行擔保。這份合同不等於住房儲蓄合同。

　　合同的不同類型。在實踐中，應該根據不同參與人的能力和需求，設計不同的住房儲蓄合同。以月度存款比率（月度存款佔合同額的比例）為基準，根據存取權利對等原則，設計有差異的合同條款，在達到配貸條件時間、最早得到配貸時間、評價值系數、月度還款比例、最長還款期限等指標上做出區分，適應不同人群需求。月度存款比率越高，則達到配貸條件時間越短，最早得到配貸時間越短，評價系數越高，月度還款比例越高，最長還款期限越短。但是，不同類型合同的貸款利率是一樣的，不存在任何差異。還需注意的是，不同合同類型間是否可以轉換是要根據合同類型而定，應該確認某些合同間可以轉換，而某些合同間不能轉換。

　　參與人的或有權。參與人同住房儲蓄銀行簽訂的住房儲蓄合同還賦予了參與人或有權。參與人在滿足申請貸款條件後，可以根據自身情況自行決定是否申請貸款；並未申請或者未接受住房貸款時，參與人可以自願取出存款，並獲得相應的存款收益，用於自身其他消費，存款利率也應同貸款利率一樣為固定利率。放棄配貸的參與人應根據合同向住房儲蓄銀行支付一定費用（比如合同服務費），除此以外，並無其他限制。根據他國經驗，參與人還應可以在合同存續期內將配貸資格通過合同轉讓給予他人，達到合同執行靈活，具有較好流動性的目標。

　　政府的激勵政策。在建立國家住房儲蓄制度的過程中，政府起到了非常重要的作用。與公積金制度不同，政府的作用並不是體現在通過法律手段保障強制繳費上，而是在住房儲蓄銀行的運作中，通過多種鼓勵政策，激勵個人為解決住房需求而主動積累資金。政府的激勵政策應該包括對中低收入人群的住房儲蓄基金獎勵以及相關稅費的減免或補貼。比如德國對於需納稅的年收入不超過25600歐元的住房儲蓄參與人，根據其繳納存款及利息額發放一定比例的獎勵金，鼓勵個人多交存款多使用住房儲蓄。除此以外，政府還應該對存款利率進行適當補貼，以激勵個人參與住房儲蓄。在這裡需求特別注意的是，政府激勵政策是否會對宏觀經濟，特別是資本市場産生影響主要取決於資金運作模式。如果是法國開放式運作，那就必須重視政府政策的影響效應，德國封閉式運作就不存在這個問題。（執筆：鄒蘊涵）