上週四,三鄉雅居樂嶺峰小區業主盧小川報料稱,他將該小區內的4名“業主代表”告上了法庭,案件在8月5日已完成第一次開庭。而此前,在2014年嶺峰物管方提高物管費後,包括盧小川在內至少7名業主,已因拒按新標準繳費被物管公司告上法庭。
事實上,近年來作為“主人”的業主和作為“管家”的物業公司,因為物業管理問題已産生了不少矛盾糾紛。在這個難題前,中山醞釀著物業費的市場化定價改革,並於去年在部分鎮區6個樓盤實行試點放開非保障性住房物業費定調價。在中山對物業費定價規範化不斷作出探索的同時,雅居樂嶺峰小區的物業費提價糾紛案繼續發酵。
●伍傑 李鳳祥
糾紛起因
物管費漲價,部分業主拒按新標準繳費
“系列糾紛的導火索是雅居樂物業管理公司于2014年5月著手對物管費進行調整,將物管費從每月1.6元/平方米漲至2.2元/平方米。”盧小川告訴筆者,在小區未成立業主委員會的情況下,物管公司不知通過何種途徑遴選出4名業主代表,並在相當一部分業主並未完全知情的情況下,召開了業主表決大會,以業主總人數、面積總數雙雙超過70%的得票率通過了物管費分兩階段提價的決議。有十多名業主因對投票結果抱有疑問,從2014年7月起就拒絕按新標準繳費。
盧小川提供的一份小區公告顯示,2013年末物業管理公司發起了關於物業費提價的業主表決大會,業主大會以書面徵求業主意見的方式進行,表決期從2013年12月1日至2014年2月28日。該公告稱,物業費調價“須經專有部分佔建築總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意,並由物業服務企業與業主重新簽訂合同確定”。
“這裡不少單位的面積較大,140平方米與200平方米的單位都有,每個月多交一百多元並不算太多,但提價過程並不尊重我們業主。”C2幢17樓的業主李小姐告訴筆者,最令業主她氣憤的是大部分人對物業費漲價的原因和過程並不知情。“之前有保安和物業管家僅以口頭形式諮詢過我的意見,但我都明確表示拒絕漲價。”
筆者在小區內隨機走訪了約10位住戶,基本與李小姐所述情況相似,大部分住戶都聲稱沒有簽字投票,只是口頭上拒絕提價。
2014年5月8日在多個管理部門、物管方、業主以及小區所屬村委等多方代表的監管下,舉行了業主大會,對提價表決進行開箱唱票。唱票結果讓不少業主感到“驚訝”,提價議案以佔專有面積的71.74%業主,佔總人數71.19%的業主同意率獲得通過。新的收費標準在2014年7月1日開始分階段執行,前兩年按2.2元每平方米收取物業管理費,2016年7月起按2.8元每平方米的標準收取。
由於對投票結果和過程存疑,盧小川和不少業主拒絕按“新標準”交費。提價至今,已有至少7名業主因未交物業管理費而被雅居樂物業管理公司告上法庭。“我們有按照購房合同中約定的1.6元交費,只是雅居樂拒收。”盧小川説。
業主再訴
業主代表身份存疑,未履行維護業主利益責任
在雅居樂狀告7名業主的案件當中,業主被判敗訴。判決書稱,案件屬物業服務合同糾紛,雅居樂對物業費進行調整有充足材料證明,並經過主管部門中山市發展和改革局(以下簡稱“市發改局”)審批。法院認為,業主無證據證明關於調整物業服務費的程式和記錄虛假不真實,業主大會表決結果有效。判決盧小川等人按新標準補交物業管理費和違約金。
針對業主大會表決結果的有效性,7月28日盧小川以《物業管理條例》第12條第5款:業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷為由。將幾名參與提價表決的業主代表,告上了法庭。
採訪中不少業主認為,這幾名業主代表並未履行維護業主利益的責任,甚至業主代表的身份存在疑問。C1幢19樓的嚴先生告訴筆者,“業主代表有4名,平時見不到他們(並不住在小區內)。我們懷疑他們是雅居樂公司的員工或者相關利益人員,也無法核實他們到底有沒有房産證,是不是真正的業主。有業主查證,代表之一的李幼玲就是雅居樂會計部的工作人員。”根據材料顯示,業主代表之一的名字叫做李幼玲,而網上蒐集的廣東雅居樂集團電話表顯示,雅居樂財務部也有一名員工叫做李幼玲,但無法核實是否是同一個人。
該4名業主代表在答辯狀上回應稱,在嶺峰物管費調整過程單中,自己只是以業主的身份參與並見證驗票的過程。4人只是行使正常的業主管理權和監督權。除了對業主代表身份存疑外,對於唱票過程、計票結果,業主們也有不少異議的地方。筆者致電業主代表之一劉宇明瞭解事情經過,劉宇明表示自己與雅居樂公司並不存在雇傭關係,是自發作為代表參與業主大會。
矛盾焦點
計票結果混亂,73個車位擁有獨立業主票
A1幢的艾先生告訴筆者,他在2012年購買的房子,于2015年才購買的車位。“根據雅居樂公佈出來的投票結果,我的房子是反對票,我的車位當時卻被投了贊成票。”艾先生提供的資料顯示,他的車位於2015年從開發商雅居樂處購得,而根據他提供的業主表決大會計票統計結果顯示,他的車位在表決當中投了物業費提價贊成票。“開發商作為未賣出物業的所有者,他們本身就不應該擁有表決權。而即便可以投票,按照規則,一個人名下如果擁有多套物業的,也應該只有一個表決權。而表決結果顯示,部分未賣出車位在當時都被賦予了表決權,並全數投了贊成票。”
雅居樂嶺峰小區共有491個住宅、384個車位。而艾先生提供的計票統計結果顯示,有73個車位參與了投票,其中60個投贊成票,11個棄權票,反對票數為2票。
根據當時的《中山市物業服務收費管理辦法》規定,物業費提價須經專有部分佔建築總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。而在表決過程當中是以業主佔有建築面積(面積票)和業主數量(業主票)兩個組別分開計票。“車位的投票權,已反映在面積票別當中。車位業主和住宅業主一般是同一個人,而同一業主名下有多個物業的,只擁有一張業主票。但投票結果顯示,70多個車位有獨立的業主票。這七十多名業主,只是在嶺峰購買了車位而沒有房産,這在一般小區當中並不常見,因此我們對計票結果抱有疑問。”
D2幢15樓的譚先生説:“我沒有簽名、確認,只是以口頭形式拒絕了物業的提價諮詢。但在計票當中,我被算作了贊成票。”與譚先生類似,包括A1、C2、B1、D2在內的近10多名業主向筆者反映,他們的“投票”沒有正確反映到計票結果當中。B1幢12的業主阿琴就在當天唱票現場,“我明確投了反對票,但在唱票當中業主代表卻將我的房號報成同意。我當場表示異議,卻被告知是我聽錯了而不能再次核實。”
雅居樂回應
2013年小區物管虧損超過70萬元
7月28日筆者接到業主報料,在初步了解情況後,即于8月1日通過電話聯繫雅居樂總部,對方將該問題轉接到雅居樂物業管理公司處理,並告訴筆者一名負責人鄭達雲的電話。
資料顯示,鄭達雲是雅居樂物業管理服務有限公司的副主任。當天下午,筆者致電鄭達雲,其在電話中表示:“嶺峰小區物業費提價程式由多個政府部門見證、參與、指引,包括三鄉鎮住建局、物價管理部門及小區所在村委,全程合法合規。”
對於業主代表身份的疑問以及車位擁有獨立業主票的問題,鄭達雲以書面形式作出了部分回應。鄭達雲強調,該4名業主代表是自願參與,行使業主監督管理的義務。4每人平均與雅居樂不存在雇傭關係。而針對車位擁有獨立業主票的問題,鄭達雲稱程式合法合理。“物業服務費標準調整的程式理據充分,合法合理合情。調整工作的程式合法、全是在相關主管部門的指導與監督下進行的,公開公平公正,符合法律規定的相關程式。”
雅居樂認為,從2009年起嶺峰小區已經按照每月1.6元/平方米的標準收費,至2014年該收費已低於雅居樂管理的其他組團物業服務費標準及中山同類小區物業服務企業的收費標準。2013年中山市香山會計師事務所有限公司對小區管理費收支進行審計發現,該年度小區物業虧損716391.29元,因此進行調價。
管理部門回應
業主大會無備案但符合規則
就嶺峰小區出現的物業費糾紛問題,包括物價管理部門和住建部門分別給出了回應。
市住建局表示,目前物業管理相關法規沒有明確要求召開業主大會需要向有關部門備案,因此住建局沒有該小區業主(表決)大會備案的相關資料,並建議業主向價格主管部門諮詢。
三鄉鎮物價檢查所回應稱當時參與監督嶺峰物業費調價唱票過程的員工目前正在休假,而物價監管部門的回復以市發改局的對盧小川的訴求復函為準。該復函稱,嶺峰物管調價是由全體業主決定的,並非三鄉鎮物價檢查所審批。而根據雅居樂物業提供的資料顯示,調價程式和要求符合規則。如果業主對表決結果的真實性有異議,可向有關司法機關申請開箱驗票。
(責任編輯:羅伯特)
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