政治局部署“去泡沫” 深圳火爆樓市或告一段落

　　關於深圳樓市，最近各路媒體的報道有點怪異，6月份説深圳新房均價突破6萬元，再創歷史新高，環比上漲10.6%，這應該是近年來單月最大漲幅了。7月份，又有報道稱，深圳新房均價（56720元）下跌8.2%，創下了深圳近4年來的最大跌幅。且不説深圳樓市經歷了30年風雨，短期相對平穩是市場主基調，2個月不該出現如此大的波動。即便是政策面、資金面、城市規劃等，近兩個月也並無重大利好或利空出現。那麼，緣何媒體報道如此大的反差呢？

　　拋開類似于2015年這類極端年份，深圳每年的新房成交規模也就3-5萬套左右，僅相當於北京、上海的四分之一，每月新房成交僅30萬平米，類似于華潤城這樣的高價盤，有一兩個新開盤，房價就被拉高了。這就是6月份發生的情況，當月福田、南山、羅湖三個區的新房平均價格達到7.8萬元，成交佔比達到近40%（2015全年佔比僅20%），全市新房均價突破6萬就不奇怪了。7月份，新房均價之所以下跌了8.2%，根本原因也在於三個區成交佔比下降至24%。

　　事實上，從成交量上看，6-7月份的深圳樓市基本上回到了正常年份：月均新房成交量在3000套左右，二手房成交量在8000套左右，靠攏到過去10年月均成交量。若與“3.25”新政後的4-5月相比的話，6-7月的新房和二手房成交量分別增加32%和19%，看似“3.25”新政效應式微。但是，若與“3.25”新政前月均成交量（新房5000套、二手住房1.2萬套）相比的話，或者與最火爆時期（2015年下半年至今年1季度）相比，6-7月份的整體成交量下跌了40%-60%。因此，從這個角度看，即便房貸利率不斷創歷史新低，即便6-7月份深圳創造全國總價和單價地王，即便樓市整體貨幣環境依舊友好，深圳上一輪高度景氣或許要告一段落了。

　　從價格上講，採取同質可比（同區域、同戶型、同類型）的方法，剔除少數體量大、價格高的樓盤，現在的整體均價也達到了5.5萬元，相比去年全年均價上漲了52%，相比2014年上漲了129%。此輪樓價上漲，原因分析太多了，但總結起來，“去庫存”結構性政策刺激不斷，“穩增長”和“調結構”需要貨幣寬鬆環境（六次降息、五次降準），以及嚴重的資産配置荒，特別是匯率貶值預期下，人民幣有效資産不足。當這些遇上了創業氛圍、融資渠道最暢通的深圳，遇上了加杠桿和鼓勵改善型需求的上手工具，遇上了深圳樓市體量小、彈性足（類似于創業版）的特徵，深圳樓市就成為了資金最為青睞的對象，成為全國資金紛紛追逐的、稀缺的“安全島”。

　　但是，二季度以來，實際房價水準整體穩定。新房市場提價和降價的樓盤不多，最能反映市場走勢的二手住房市場，“3.25新政”後，實際成交價格出現了5%-10%的下跌，6-7月份，二手價格企穩或微幅回升。來自大型仲介的數據顯示，6-7月深圳二手成交均價在55000元左右。微觀調研顯示，7月份南山、福田等熱點區域的二手住房價格還出現了3%-5%的漲價。目前，之所以深圳房價堅挺，甚至有中期內微幅回升的跡象，區域地王效應、個貸利率走低、全國樓市火爆、貨幣環境依舊寬鬆，甚至近期傳言的個稅抵房貸利息等等外部環境都有影響。

　　但更重要的是，看好深圳樓市的群體很多，突出的例子就是，臨近深圳的莞惠樓市，上半年新房月均成交13800套、7500套，二者之和超過深圳5倍，60%-70%的房子被深圳人買走，可見深圳資金聚集是何等旺盛、購買力是何等強大。目前，儘管莞惠樓市分流了一部分購買力，但基於其流動性、公共配套差、升值潛力不明顯的考慮，看好深圳樓市的群體規模居高不下，一方面，長期活躍在深圳的購買力堅定看好深圳樓市；另一方面，二手房儘管成交量回落，但業主急於出手而明顯降價的不多。多數業主認為，綜合資金面、國家對樓市的態度，深圳在全國的地位，以及深圳樓市長期供求關係等基本面來看，未來深圳樓市穩中向好是大趨勢。大型仲介調研的投資客比例，儘管比今年1月份有所回落，但也達到20%-30%的佔比。

　　不過，近期政治局會議在部署下半年經濟工作基調時提出“抑制資産泡沫”，“抑制”完全不同於過去“化解”、“警惕”等表態，折射出樓市泡沫已經到了管理層需要亟待出手的地步。因此，控制樓市資金面、控制杠桿成為下一步樓市政策的基調之一，比如近期銀監會堵住理財通道，證監會堵住募資進入土地市場，以及南京、蘇州、廈門、合肥等地收緊房貸杠桿等。2015年，深圳新增個人住房貸款比2014年翻了2.3倍。截止到2015年底，深圳個人住房貸款餘額超過了7000億元，比2014年增長了近40%，餘額比北京和上海分別高出1200多億元和1300多億元。2015年，深圳個人住房貸款平均成數為6.5成，500萬元以上的房貸中，7成貸款佔比超過70%。

　　2016年上半年，深圳個貸餘額達到9928億元，同比增長了52.1%。因此，用盡、用足杠桿是2015年深圳房貸申請的主基調今年上半年。杠桿率高是樓市風險高的表徵之一，杠桿率快速上升更意味著風險。由此，如果下半年樓市政策偏向適度收緊杠桿的話，過去1年半快速加杠桿的深圳樓市，無疑會受到影響。近期，在深四大國有銀行一致收緊首套房貸優惠折扣，就是一個信號。同時，國家對於資産泡沫的關注，意味著深圳未來出地王的可能性下降了，而且還可能會順應國家政策，收緊房貸杠桿。由此，下半年穩中回調或許是深圳樓市的基本特徵。

　　（作者係深圳市房地産研究中心高級研究員）

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