深圳樓市監管風聲趨緊 主動降價二手房源增多

　　證券時報記者 吳家明

　　對於深圳房價，有人預期會一直漲上去，但現實究竟怎樣？這個3月，對於深圳樓市來説註定又是一個不平凡的月份。

　　監管風暴中的深圳樓市

　　深圳樓市監管風聲越來越緊，開始讓部分投資客的心態動搖，就連一些“私下”眾籌買房的投資者也開始産生分歧。

　　去年至今，以深圳為代表的一線城市樓市輪流瘋狂上漲，首付貸則是這一輪房價暴漲的新産物，也被認為是為樓市爆炒推波助瀾的加杠桿工具。在加杠桿炒房的質疑聲中，深圳市相關監管機構3月初對首付貸進行摸底調查，全國也拉開了清理房地産産業鏈上無序加杠桿的帷幕。

　　深圳對首付貸進行摸底排查後，隨後又將目光對準眾籌炒房。深圳市網際網路金融協會近日下發通知，要求其網際網路金融成員企業停止“眾籌炒房”房地産金融業務，並進行自查自糾和行業清理工作。深圳市網際網路金融協會認為，“眾籌炒房”不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風險，易引發“維權”事件，也涉嫌規避國家有關監管政策，讓購買力不足或由於限購無法購房的人違規購買房産，增加了房價波動情況下的違約概率。

　　深圳樓市持續火爆，業內趁勢推出眾籌炒房業務，參與者既有房地産開發商、仲介，也有眾籌、P2P等網際網路金融平臺。在國內首家二手房眾籌平臺拼房網上，證券時報記者發現該平臺已經成功眾籌了多處房産，但正在進行融資的項目已經全部下架。除此之外，深圳樓市還面臨其他方面的壓力：深圳將在4月1日起對房産交易評估價格進行更新，調整後深圳房産評估價格或將大幅提高，此次調整距離上次深圳調整房産交易評估價格僅僅過去半年時間。

　　眾籌炒房及首付貸都屬樓市高杠桿行為，清理運動的號角已在深圳吹響。監管風聲越來越緊，開始讓部分投資客的心態動搖，就連一些“私下”眾籌買房的投資者也開始産生分歧。在福田八卦嶺片區經營仲介生意的曹經理對證券時報記者表示，“之前有好幾套二手房源就是幾位合夥人眾籌買來的，現在合夥人之間分歧太大，本來還是要賣不賣的，但這幾天都決定出手。”

　　您察覺到這些信號了嗎？

　　電話轟炸、街頭舉牌、筍盤推薦、新房開盤還要請明星大腕來拉人氣。儘管進一步的調控措施還未真正落地，但深圳樓市卻已經開始進入深度博弈時期。

　　去年，搶房潮和賣家違約潮同時在深圳樓市上演，“7000人雨中排隊搶購1000套房源”、“這套不買就沒了！仲介還愛理不理！”、“就算違約到底也收回房子不賣！”這些情景成為去年深圳樓市火爆時期最真實的寫照。

　　最近，深圳樓市卻出現了一些不一樣的信號：許多深圳市民頻繁接到二手房仲介的電話轟炸，而且不再僅僅是推銷東莞惠州等臨深片區房源；街頭舉牌、筍盤推薦的現象也逐漸增多；最近新盤入市腳步也開始放緩。也有準備購買新房的市民“調侃”：不是説深圳只要有新房開盤都靠搶嗎？為什麼新房開盤還要請這麼多明星大腕來拉人氣？

　　證券時報記者近日走訪了羅湖翠竹、福田八卦嶺、新洲以及南山前海片區，許多仲介都表示最近主動降價的二手房源越來越多，例如位於福田區的旭飛花園，37平方米的單位之前叫價曾達到195萬元，現在有業主報價170萬元出售；新洲片區的祥雲天都世紀34平方米單位，此前報價都在200萬元以上，現在業主報價190萬元。南山前海片區的仲介陳經理也對記者表示，最近一些報價過千萬的大戶型房源，有業主主動降價10%左右，買家議價空間很大。

　　陳經理表示，現在的市場行情是買賣雙方相互博弈，而不再像去年那樣一邊倒。深圳中原研究中心表示，業主報價已連續三周收窄上調幅度。南山、龍華、寶安北及坂田等去年漲幅較大的區域業主報價有所下調，而後海、蛇口和科技園北等區域業主報價環比下跌3%。深圳鏈家市場研究中心表示，政策收緊的預期傳聞較大程度上影響了市場成交，加之房價處於高位，令置業者入市不積極。對於後市發展，美聯物業分析認為，因樓市調控收緊傳聞，目前深圳市場上觀望心態與著急入市心態各佔一半，預計4月1日評估價調整政策落地後，二手房市場或進入短暫的調整期。

　　在深圳房價快速上漲的背後，租金水準也應勢而升，據統計，2015年深圳市原關內區域樓盤房租均有20%左右的漲幅。不過，與房價飆升的幅度相比，深圳租金的漲幅顯然“跟不上”。最新的數據顯示，美聯物業（深圳）二手住宅租金回報率下滑至1.93%，二手住宅租金回報率的下降也顯示市場蘊含的投資風險增加。更有仲介向記者表示，最近他們都在力推網際網路O2O租房公司自如的房源，因為公司會給予他們比平常租單高出許多的佣金回扣，這或許也在一定程度上體現出擁有眾多深圳房源的自如所面臨的租金壓力。

　　由此可見，深圳樓市雖然火熱，但也非常“脆弱”——儘管進一步的調控措施還未真正落地，樓市卻已經開始進入深度博弈時期。