北京自住房面臨斷頓 房價將脫韁？

　　有人會相信嗎?中國指數研究院剛剛發佈的7月份百城住宅價格指數，北京以38307元的樣本均價排名全國21位。在全面進入豪宅時代的北京樓市，38307元/平方米的價格在六環沿線都買不起房，這個均價是如何得出的?“難道又是我們低收入者拖了後腿?”網路上調侃聲又起。沒錯，北京平均房價為什麼看著如此“親民”，而且在穩房價的當口屢屢獻上“穩中有降”的漂亮數據，恰恰是因為具有“北京特色”的自住商品房的存在。

　　“低於周邊房價30%左右，面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政”的自住型商品房在這幾年對平穩北京房價起到了不可磨滅的歷史貢獻。但是，這塊兒北京高房價的遮羞布很快就要被扯掉了，隨著建設指標的逐年減少，入市項目遲遲不見動作，自住型商品房或許很快將退出樓市舞臺，北京房價，露出本來面目的時候到了……

　　兩萬人搶購1500套自住房 剛需苦守最後陣地

　　上週末，房山自住型商品房恒大濱河左岸入市，價格是17500元/平方米，主力戶型為64-67平方米一居、56-84平方米兩居和85-87平方米三居。據該項目代理公司負責人告訴北青報記者，此次推出1500套房源，當天售罄。20000多人進行了申購，最終符合條件的6000多人入圍選房。為了控制現場局面，恒大方面還調集了旗下其他項目的各大代理公司前來幫忙。

　　該負責人介紹，任何一個自住型商品房入市，都是這樣的場面。就如恒大濱河左岸這個項目，周圍的商品房價格基本都在25000元/平方米至30000元/平方米之間，房山最貴的樓盤已經破4萬/平方米。17500元/平方米的價格明顯低於周邊房價30%範圍，對於剛需買房人來説，無疑頗具殺傷力。“這樣的項目越來越少了，用地指標也快沒了，剛需最後一塊兒陣地也該失守了”，該負責人對記者説。

　　目前，自住房土地供應量只有6.65萬平米，抑制北京房價上漲的“定海神針”變細了，自住房土地2013-2014年，是供應高峰期，從數據看可以説是天量，分別達到了187.4萬平米、295.4萬平米，2015年52.8萬平米，而到了2016年只有6.65萬平米。北京的住宅土地稀缺，在推動市場高端化，隨著北京自住房供應的減少，北京200萬以內的成交部分銳減。

　　除了已經成交的房源，剛需買房人落袋為安，而不少還未入市的自住房項目卻讓等待者心急如焚，網申時間變得遙遙無期。還有一部分自住房，從拿地之初到現在不要説上市，甚至其他具體消息都杳無音訊，讓人不得不懷疑是在等待時機。

　　據相關媒體報道，目前允許上市的自住房中，萬科天地在今年3月份的時候被告知會在上半年入市，然而目前網申時間也不能確定。該項目主推80-90平方米兩居，均價21000元/平方米，預計2016年下半年毛坯入住;首創·悅榕匯從去年9月開始發出或許入市的聲音，但是至今仍未有動作，項目戶型面積90平方米以內，均價22500元/平方米，總價在200萬元以內，房源約700套;保利首開常營鄉自住型商品房地塊自住房，至今沒有上市的聲音，首開常營鄉自住房位於朝陽常營鄉黃渠東路與朝陽北路交口西北角。該地塊普通住宅樓面價約6.7萬/平方米，配建3.6萬平米自住房，限價22000元/平方米……

　　在過去四年，自住房合計供應了540萬平米左右的土地，截至目前已經成交了439萬平米，未來能夠上市的只有100萬平米左右。大約只有1萬套上下，讓剛需人群恐慌不已。

　　網申難度加大還不是最主要的矛盾，而未來價格才是剛需買房人最恐懼的事情。已經連續兩次申購失敗的裴女士告訴記者，北京市住房建設管理部門曾經表示過，自住型商品房價格不會長期“封頂”，還將遵循最初設定的“比周邊商品住房低30%左右”的定價機制，銷售價格將隨行就市。這就意味著周邊房價漲得越快，自住型商品房的價格也會水漲船高，雖然仍然會比周邊房價低30%，但很可能會超出她的購買能力，她很懷疑開發商在故意等待周邊樓盤漲價。

　　北京樓市 還需要自住型商品房嗎?

　　北京市房協秘書長陳志在談起自住型商品房時表示，2013年，北京市住建委在《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》中提出了“自住型商品房”這一概念。意見中指出，推出自住房的目的是重點解決自住型、改善型購房需求。其中，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭;購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政。

　　數據顯示，2013年-2015年，北京市共推出自住房10.3萬套，從已入市和待入市項目來看，最高售價已達到每平方米2.9萬元，最低售價僅為每平方米1.05萬元。其中，朝陽、大興、順義分佈項目最多。

　　據一位李姓房地産行銷總監介紹，從銷售上説，基本每個地段好的自住房項目都引起大規模搶購，中簽率都出現了的100:1，甚至288:1的超高比例。而位置不好的自住房銷售極慢，甚至有的自住房最後轉為商品房進行銷售，不再對購房人群進行限制。除此之，自住型商品房屢屢爆出不和諧的聲音。

　　首先，申購程式、選房程式存在不公的情況。《北京市自住型商品住房銷售管理暫行規定》第八條要求，開發企業按照搖號確定的選房順序，組織購房家庭選房，並在選房之日5個工作日以前，在銷售現場和市住房城鄉建設委官方網站發佈選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。但是規定中並沒有明確區分如遞補選房是否也得遵循，因此，一個北京南城自住房項目，就出現了當初申購的優先家庭質疑遞補選房程式不公，呼籲開發商公開選房結果。此事一度鬧得沸沸颺颺，人們對選房公開性提出質疑。

　　其次，自住房變出租房。距離北京市住建委發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》已過去幾年。按照意見，自住房的初衷是支援剛需，平抑房價，但在首批自住房交房後“自住”的屬性卻出現了分化。

　　據不完全統計，目前已經交房的自住房共有5個，分別是金隅匯星苑、金隅匯景苑、當代滿庭春苑、華遠和墅雅園以及中國鐵建環保嘉苑。但不同地段的項目表現出來的居住屬性並不一樣，其中地段好、位置好的自住房出現大範圍出租以及翻倍售賣的現象，而在偏遠位置的自住房業主基本是以“自住”為主。

　　據了解，朝陽路某自住型商品房一套58平米的一居室，整套租金在5000-5500元/月左右，而二-三居室的單間的租金在2000-2500元/月。如此算下來，按照當初22000元/平方米價格購買一套58平方米的一居室，總價在130萬元左右，每個月出租5500元，每年為66000元，相當於每年5%的回報率，已經遠遠大於目前北京商品房的回報率(當前的房價，能到3%已經很高了)。

　　“如果這樣的話，自住房入市的房價雖然低於市場價30%，但出租的租金卻跟市場價一樣，尤其是地段好的自住房租金高、收益大，在巨大的利益輸出下，自住型人群也可能會選擇出租，而且還會出現，投資客千方百計也要殺入自住型商品房市場，如此一來，政府有關部門的初衷就會大打折扣。”一位房地産專業人士提出警告。

　　北京房地産業協會秘書長陳志接受記者採訪時表示，關於自住房交房後表現的種種市場反應，行業協會正在跟政府在反映溝通，等調研意見統計出來後，預計自住房會有更加規範的管理。

　　有人將自住型商品房與當年的經濟適用房相提並論。兩者都是為了平穩房價，解決低收入者的住房問題，但共同存在的問題也是相通的。

　　一、真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開發建設經濟適用房以及自住型商品房，是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是在這兩類人群中，部分高收入者卻進入了購房者行列。

　　二、産品品質比不上商品房。經濟適用房的房源一般有兩個:新建與由積壓商品房轉化為經濟適用房。新建的經濟適用房雖然政府給予房地産開發商一定的財政補貼，但由於補貼是隱性的，使得一些房地産開發商的積極性不高，影響了經濟適用房建設的品質。房齡不過幾年，就出現諸如墻體脫落，外表破舊等問題。同時，為了處置積壓房，並加快經濟適用房的建設，很多地區都實行了將積壓商品房轉化為經濟適用房的政策，但也大都存在工程品質低的問題。而自住型商品房雖然在這方面有了大大的改觀，但總體説來，由於往往是幫助政府進行代建，利潤也不高，因此開發商積極性也不高，品質顯然比不上一墻之隔的商品房。

　　三、難以避免的盈利工具。無論是此前的經濟適用房還是現在的自住型商品房，都存在大量出租行為，與“自住”的初衷大相徑庭，尤其是不少經濟適用房，位置遠遠好于自住型商品房，天通苑、回龍觀、百子灣等區域的經濟適用房，甚至租金都遠遠高於購買時的價格。

　　沒了自住房這塊“遮羞布” 北京房價離脫韁野馬還遠嗎?

　　北京房地産市場在2016年房價上漲加速，平均房價也開始飆升，原因很簡單——自住型商品房越來越少了。原本應該計入統計的自住型商品房也因為遲遲不入市而拉高了北京整體房價，當然，入市了又是另一番景象。但是有一點可以預見，這些盤入市售罄後，失去“遮羞布”的北京房價很可能成為脫韁的野馬。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，2013年年底北京市政府宣佈:兩年將供應7萬套自住房的土地供應，現在看，這個指標基本完成了。2014-2016年，自住房合計供應了54624套，疊加上未來還有1萬套上下的潛在供應，基本可以説，當時7萬套的確是完成了。這7萬套本來可以賣出3-4萬的商品房住宅，按照實際低於市場價格超過30%，接近50%入市了，數字上，相當於北京用1000億的財政收入損失，換來了北京房價漲幅低於其他一二線熱點城市的結論。

　　作為北京房價的定海神針，過去3年，張大偉計算了一下，自住房對房價的上漲影響多大?

　　在過去三年，含自住房的商品房住宅均價與不含自住房的商品房住宅均價，價格差距分別為1922、2758、1549。折算成價格漲幅比例也就是2014年，自住房讓北京房價下調了7.7%。2015年，自住房讓北京房價下調了10.3%。2016年，自住房讓北京房價下調了4.6%。

　　自住房土地2013-2014年，是供應高峰期，從數據看，可以説是天量，分別達到了187.4萬平方米、295.4萬平方米。而到了2015年只有52.8萬平方米。2016年截至目前更是只有6.65萬平方米。

　　這就意味著，指標即將用盡，隨著未入市項目的不斷入市，自住型商品房很可能如經濟適用房一樣退出房地産歷史的舞臺，畢竟，隨著土地價格的不斷升高，這種形式的房源即使低於周邊30%，在日益豪宅化的今天，旁邊的商品房賣10萬一平方米，自住型賣7萬一平方米，不説普通買房人負擔不起，即使可以購買，那也將成為自住型豪宅。

　　此外，由於自住型商品房的價格也隨著周邊房價上漲，對有大量庫存的商住房形成了強烈的衝擊，尤其在房山、大興、石景山等地。在國家“去庫存”政策方針指引之下，再推出大量自住型商品房，看來已經是小概率事件了。

　　本版文/本報記者 張艦

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