四年前20多個樓盤同時建設,如今遭遇樓市困局——荊門屈家嶺庫存商品房消化需百月
“2011年底,拿出全部積蓄20萬元,在屈家嶺買下一套住房,現在想保本賣都賣不掉。”7月初,讀者李飛(化名)向本報反映,荊門市屈家嶺管理區住房嚴重過剩。隨後,楚天金報記者通過調查了解到,在國內樓市一片喊漲的形勢下,城鄉戶籍人口僅7萬多的屈家嶺,正經歷著一場前所未有的樓市困局。
7月20日,楚天金報記者趕赴當地探訪,發現有五六個樓盤不同程度處於爛尾狀態。有的樓盤建到中途停工,有的樓盤主體完工但達不到交房條件。
記者了解到,自2012年開始,一大波開發商涌入,屈家嶺的房地産開發進入高峰期,最多的時候,20多個樓盤工地同時建設。但到了2014年下半年,形勢陡然急轉直下,房價和銷量雙雙受挫,並引發一系列連鎖反應。一些開發商遭遇資金鏈斷裂等問題,不少樓盤建設變成爛尾工程。“去庫存壓力的確很大!”荊門市屈家嶺管理區人大聯絡組副組長付荷仙坦言。現有庫存到底有多少,去庫存有多難?今年5月初,荊門當地媒體刊發的一篇文章顯示,截至2015年底,屈家嶺管理區累計庫存商品房達58.8萬平方米,根據測算,這些房需近12年時間來消化。
對此,湖北省住建廳住房保障處相關負責人表示,今年上半年,湖北省商品房去庫存效果顯著,庫存消化週期超過36個月的縣,已從十幾個減少到幾個,像屈家嶺這樣庫存消化超過100個月的,屬於罕見的個例。
付荷仙説,荊門當地相關部門都在積極想辦法,希望儘快走出困局。
供給過剩 屈家嶺多個樓盤成“爛尾”
當地政府多手段積極去庫存
區域面積220平方公里、城鄉戶籍人口僅7萬多。從這兩項基本數據看,荊門市屈家嶺管理區的實際規模就相當於一個普通鄉鎮。就是這樣一個地方,累計庫存商品房達58.8萬平方米,需近12年時間來消化。
在國內商品房形勢一片大好的情況下,是什麼樣的原因讓屈家嶺陷入樓市困局?近日,楚天金報記者對此進行了調查。
【探訪】
禦景新都:沒裝一部電梯的電梯房
記者走進屈家嶺管理區中心,放眼望去,一幢幢高樓林立,儼然到了一座頗具規模的小城市。可一番探訪發現,這裡的房子已大量過剩。
禦景新都小區位於屈家嶺五三中路和工業園東路交會處,是當地的問題樓盤之一。該項目整體規劃用地2.3萬方,總建築面積7.79萬方,由5棟11層小高層和5棟18層高層組成。項目2012年開始建設,2014年初主體基本完工後,就因為開發商資金鏈斷裂,導致收尾工程停滯兩年多。
按照規劃,小高層和高層都得裝電梯,可記者發現,小區10棟樓裏,沒有一棟安裝了電梯,做好的電梯井都是空的。為了防止人員意外跌落電梯井,每層樓的電梯口或用鐵絲或用木頭板擋住。
房管部門稱,該小區住宅共有592套,現只售出120套。記者看到,不少心急的購房者已經入住或正在裝修。由於沒有電梯,業主裝修時只好找來小型吊機,往高樓上吊沙、水泥等裝修材料。
據了解,禦景新都2012年10月開盤,當時樓市紅火,最高價一度漲到2200元/平方米。2014年後,價格逐步下探,但直到去年上半年,價格還在1800元/平方米。可到了現在,售樓部對外價格1300元/平方米。據知情人士透露,開發商資金鏈斷裂後,該小區未售賣的房子基本上處於抵押、查封狀態。一些債權人低價甩賣,內部價每平米甚至跌到千元以下。
五三豪庭:高檔樓盤封門已兩年
離禦景新都數百米遠,就是五三豪庭樓盤。該樓盤品質一度被認為是當地最好的。項目于2010年開建,2014年開發商資金鏈斷裂,收尾工程無法完成。
資料顯示,該樓盤佔地面積3.38萬方,建築面積9.4萬方,共有8棟,規劃住宅620套,小區內都是小高層。記者現場探訪發現,小區大門和一個側門被圍擋封住,無法進入小區。門口的告示上寫著:工程尚未完工,不符合入住條件,非本單位工作人員禁止入內。
據知情人士透露,小區主體工程已建設完成,只剩下綠化等小部分收尾工程。2014年6月,為了防止外人進入破壞小區設施,留守人員用施工擋板封住了兩個門。沒想到,這一封就是兩年。
此外,位於屈家嶺五三大道與發展路交會處的徽商國際城,曾被定位為當地首個一站式綜合體項目。2014年12月,因資金鏈斷裂而全面停工,荒草長至齊腰深。探訪發現,當地不同程度爛尾的樓盤有五六個。
【探因】
密集開工 供給過剩吞苦果
屈家嶺一位房産仲介人士稱,2010年前,屈家嶺核心區域跟其他鄉鎮無異。到2011年,還只開發了五六個樓盤,供求基本平衡。2012年開始,屈家嶺大力招商引資,修路建廠房,當地房地産迅速升溫,地産開發建設進入高峰期。“當時上得太快了,高峰時20多個樓盤同時開工。”該人士稱,當時房子賣得很火,附近的鐘祥都有人到此買房。
沒想到,從2014年下半年開始,樓市就開始急速降溫。隨之而來的是,需求驟降,房價下跌。不少項目因資金鏈斷裂或債務糾紛停工。
據當地一樓盤的開發商介紹,2012年左右,屈家嶺城鎮人口只有3萬多人,如果城區人口凈增10多萬,按一家三口計算有近4萬戶,目前庫存的58萬多平方米樓盤只有6000套左右,還是供不應求。然而,眼前的現實是,屈家嶺城鎮人口還一直徘徊在三四萬人,城鎮人口的“缺口”,成了開發商心中最大的痛。
華中師範大學經濟與工商管理學院副教授陳峰認為,住房與就業具有共生性,在縣城投資購房的是極少數,中青年人是城市購房的絕對主力。有了中青年人的就業,才會有對住房的剛需。因此,房地産的開發和建設,需要有産業支撐。
【建言】
增加當地就業 促進去庫存
對於去庫存週期12年一説,不少業內人士認為這還是保守估計,“按照現在的人口情況,又沒什麼聚集人氣的産業,消化週期可能會更長。”屈家嶺北京城一名售樓人員説。
在採訪中,屈家嶺管理區多名人士均表示,在整個荊門市甚至湖北省的縣級區域,屈家嶺的庫存壓力是最大的。每個月初,屈家嶺都要直接向湖北省住建廳上報去庫存進度。
屈家嶺人大聯絡組副組長付荷仙説,一方面政府已于去年就實施,棚戶區改造貨幣化安置方案,不再給拆遷戶蓋房子,而是給拆遷戶房票或貨幣,引導他們消化現有庫存,今年預計引導1800戶。另一方面,當地也正在爭取資金,希望儘快讓爛尾樓續建。
去庫存是一方面,供給側也在收緊。據了解,當地政府自2014年6月,就全面停止批地,一些已獲得土地單位開工的項目,也一律暫停批准開工。
陳峰認為,開發商為了適應市場,降價促銷是常見手段;當地政府可以給予補貼,畢竟學區房、結婚用房還是有一定的潛在需求。此外,可在延長農業鏈條的縱深上下功夫,不僅包括農産品深加工,打造頗具影響力的品牌,增加當地的工業就業,還可大力發展觀光和休閒農業,吸引外來遊客,促進當地服務業的發展。
(責任編輯:吳起龍)
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