商業地産，“減肥”仍需努力

　　如果以2016年上半年月均銷售速度算，杭州市區商品住宅庫存消化時間僅需5個月，酒店式公寓雖屬商業地産，但因其類住宅屬性也頗受市場青睞，消化週期在11個月左右。但與之成鮮明對比的是另兩種商業地産類型——寫字樓和商鋪，其中寫字樓庫存消化需38個月、商鋪庫存消化需39個月，均超過3年。

　　商業地産去庫存難言輕鬆。好消息是，去年年底以來，在各種利好推動下，杭州商業地産庫存正在持續減少。而即將召開的G20杭州峰會，有助於讓杭州更有效地對接全球優質資源，這或將有助於杭州商業地産去庫存。

　　雖有回暖跡象

　　但形勢依舊嚴峻

　　上半年，杭州土地市場總體處於炎夏，有一類性質的土地出讓卻不溫不火——當涉宅用地平均溢價率57.3%時，商業用地的平均溢價率僅4.3%，基本無溢價。

　　據浙報傳媒地産研究院統計，上半年，杭州市區商地成交28宗，總出讓面積48.3萬平方米，可建面積127.7萬平方米，總成交金額53.8億元，樓面均價4212元/平方米。最高樓面價為湖濱南山項目，成交樓面價31511元/平方米；最低為余杭區南苑街道商地，成交樓面價僅203元/平方米。

　　出讓遇冷，是開發商“用錢投票”的結果，也客觀反映出杭州商業地産正面臨著供過於求的現實：在上半年市區新建商品房庫存中，寫字樓佔比14.4%、商鋪佔17.4%；而在成交量上，寫字樓只佔總量的3.2%、商鋪佔3.7%。

　　不過從成交量看，從去年下半年開始商業地産已顯現回暖跡象。2016年上半年杭州全市商業地産共成交2.3萬套、173.7萬平方米，較去年同期分別上漲133.5%、110.8%，為2014年以來首次半年度範圍內呈現“供不應求”，面積供求比為0.93。截至2016年上半年，全市已取得預售證的商業地産可售庫存為893.18萬平方米，按照近12個月杭州全市商業地産的月均成交面積計算，去化週期為36.7個月，已經較去年同期減少19.9個月。

　　值得一提的是，目前的統計有值得商榷之處。有些寫字樓、商鋪的“庫存”，是開發商在領取預售證後並不打算出售，而是自持租賃的物業。“這是個動態的數據，可能一開始開發商想出售，但後來出租了，反之亦不少。”省建設廳房地産監管處相關負責人説，區分統計難度不小。

　　無論如何，雖然近幾個月杭州商業地産庫存持續減少、其中還存在開發商自持部分，但去化週期仍遠遠超出一般認為的12至24個月的合理區間，未來去化形勢依舊嚴峻。

　　整體還算健康

　　區域性供過於求

　　位於杭州拱墅區的大型城市綜合體杭州新天地，規劃用地800余畝，總建築面積150萬平方米，包括寫字樓、商場、酒店及酒店式公寓等，要打造成為杭州市次級商業商務中心。負責銷售的張經理告訴記者，現在銷售最好的是酒店式公寓，而在寫字樓方面，項目內有9幢面積達3000平方米的獨幢寫字樓，目前去化3幢；還有戶型建築面積為100平方米至2400平方米不等的甲級寫字樓，一共3000套，目前去化近700套，僅佔四分之一。但即使如此，今年5月住建部到我省調研商業地産去庫存課題時，此項目仍被作為典型。

　　據地産研究機構世邦魏理仕統計，截至6月底，杭州優質寫字樓的總存量已過336萬平方米，“還有大量在建、未建的寫字樓。”該機構杭州董事總經理馬英樞告訴記者，“不過杭州寫字樓市場在二線城市中已算健康，只是局部暫時性過剩。”

　　“過剩主要在城市擴張后的新區、新城中，大量商業地塊出讓，大量寫字樓進入市場，但因為這些地方的産業基礎比較薄弱、人口導入不足，加上交通、商業、居住配套等的不齊全，就很容易造成區域性寫字樓供過於求。”馬英樞分析説。比如在下沙金沙湖板塊，目前寫字樓供過於求矛盾突出。但是，在市中心、錢江新城等新興辦公區域，産業基礎較好，庫存去化情況就較好。

　　與住宅、類住宅不同，寫字樓不適合短線炒作，由於流動性差，市場上寫字樓二手交易很少。此外，寫字樓戶型面積較大，資金門檻、交易成本均高出住宅。所以，寫字樓的投資客很少。寫字樓最重要的客戶還是企業這個“剛需”，而這取決於企業的自身經營狀況及對未來業務擴張的判斷，取決於經濟大勢。

　　“寫字樓市場歷經波折後出現曙光，但復蘇的道路依然漫長。”馬英樞謹慎樂觀判斷下半年形勢。上半年，在樓市整體放量大背景下，在“營改增”固定資産進項稅抵扣銷項稅的利好作用下，在信貸環境寬鬆企業手頭有錢的情況下，寫字樓需求被激發出來——杭州主城區寫字樓新增供應8.8萬平方米，成交總面積為23.5萬平方米，六個月完成去年全年總量的四分之三，總銷售金額同比增加54%。大宗交易頻出，如農業銀行購買錢江新城的萬銀雙子中心整棟辦公樓；新浙控股斥資2.8億元購買了綠地中央廣場七層……隨著G20峰會在杭州召開，商業地産很可能將對接全球優質資源，吸引更多跨國公司進駐，從而給杭州寫字樓去庫存注入新動能。

　　面臨嚴重去化問題的還有商鋪。一方面在供給上，無效供給過剩，有效供給不足;另一方面需求不足，很多實體商業越來越缺乏生命力，市場飽和、商品同質化、人工成本、場地租賃成本上升、電商改變了人們的消費習慣等因素，導致傳統零售業步入一個漫長的下降通道，招商難已經持續很多年。好在商鋪是一種純投資産品，購買者都是投資客，而使用者如品牌和商戶基本不會自己購買。“作為一種投資産品，其市場表現完全取決於不動産市場的投資氛圍。”馬英樞説，今年住宅市場火爆，商鋪表現也比去年有所提升。但是分化較為明顯，與商鋪在所在區域、自身定位等有關。

　　酒店公寓熱銷

　　“商改住”推動自救

　　相較于庫存高企的寫字樓和商鋪，杭州的酒店式公寓卻表現不錯，庫存消化週期在11個月左右。

　　今年上半年，“商改住”政策利好不斷。先是國家層面6月出臺《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，允許將商業用房等改建為租賃住房。7月初，在省政府發佈的《浙江省房地産供給側結構性改革行動方案》中，針對非住宅商品房庫存又提出“對空置待售的非住宅商品房，允許房地産企業實行整體用途轉換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續。”整體用途轉換，將更有助商業地産去庫存。

　　杭州一些開發商已先行一步，把原先定位為寫字樓的物業改頭換面，轉而以酒店式公寓對外銷售。以江濱瀾廷為例，本來是以寫字樓形式對外出售。經歷長達近4年“消沉”後，今年6月16日，該項目“脫胎換骨”變更為酒店式公寓，6月26日，首開164套含裝修LOFT酒店式公寓房源當天售罄。類似的例子還有同位於濱江區的金鉑灣項目，該樓盤前身為中月創智中心大廈，也是由寫字樓改為酒店式公寓。

　　未來，更多的非住宅商品房也許會通過業態、用途轉換的方式來達到消化庫存的目的。但也有業內人士指出，用途轉換並不是那麼容易。一是取決於開發商的項目進度和改造成本，如果項目已經快建成，改造成本就較大;二是用途轉變後，路網、車輛、水電煤等涉及規劃部分均要改;第三存在博弈的關係，如果大家都去改，會不會導致這一類産品供應量突增？畢竟沒有任何一個市場，能保證持續好賣。

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