商業地産變革與整合中的成都機遇——2016年中國商業地産行業發展論壇會于成都召開

　　當前中國商業地産正處於轉型創新的關鍵時期。作為已經躋身全球行列的國際化商業地産城市，成都一直在商業地産與樓宇經濟領域不斷努力。

　　3月16日~18日，一場主題為“創新突圍，洞見未來”的中國商業地産行業發展論壇2016年會在成都舉行。藉此機會，成都的商業地産行業與眾多的商業研究機構、商業品牌、資深業內專家等深入交流，併為成都引入了豐富的商業資源。

　　本次中國商業地産行業發展論壇年會由中國商業地産聯盟發起，出席的政經名流與知名企業高層包含紅星美凱龍董事長車建新、萬達金融集團總裁曲德君；美國好市多會員店亞洲開發總經理柯泰瑞、法國老佛爺百貨中國區總經理柏鵬威；著名房地産專家顧雲昌、著名財經評論家水皮與袁岳、著名導演、影視體驗空間創始人尤小剛等等。論壇為成都與其他城市、政府與市場、行業與行業、企業與公眾之間搭建一個交流與對話的平臺。

　　獲評“傑出貢獻獎”，成都更加“宜居”、宜商”、“宜業”

　　在論壇期間，“天府之夜”頒獎典禮也同時在成都舉行，成都憑藉樓宇經濟發展的喜人成績，獲得中國樓宇經濟發展傑出貢獻獎。

　　成都樓宇經濟發展成績亮眼。2011年至2013年間，市域內億元企業數量由1502家增長至2333家，納稅億元以上商務樓宇已達22棟。隨著企業經營的不斷發展，企業對辦公物業升級、擴租的需求也不斷增長。目前，該類需求在成都高端寫字樓需求結構中佔比已達半數以上。成都樓宇經濟目前形成了第三産業市場主體高度集聚、産業門類日益多元、産業能級持續提升的産業發展格局，樓宇經濟已成為推動成都發展持續騰飛的“新引擎”。

　　成都市商務委相關負責人表示，下一步，成都將推動樓宇政務服務體制創新，推進政務大廳進服務業集聚區和政務服務進樓宇的“雙進工程”，在市級重點樓宇設立“樓宇服務站”，在樓宇經濟相關規劃引導、招商宣傳、金融服務、行政審批等環節提供規範的政務服務。

　　此外，成都還將整合行政管理資源，搭建市級樓宇經濟公共服務系統，實現集資訊監測、統計分析、招商宣傳和政務服務功能于一體，服務於樓宇業主、企業和公眾，支撐政府決策，推動城市管理的“可衡量、可操作、可監督”。

　　隨著深化改革、統籌城鄉的深入推進，成都已經擁有強大的經濟韌性、廣闊的迴旋餘地和開闊的市場腹地，輻射四川9000多萬人口和西部近3億人口。今天的成都是不僅“宜居”，更加“宜商”、“宜業”。

　　在論壇現場，成都市人民政府副市長傅勇林在介紹成都市産業格局現狀時表示：“在打造國際化城市的進程中，成都已同歐洲、東盟、南亞、中亞、西亞及港澳臺地區等228個國家和地區建立經貿合作關係；外國駐成都領事機構達15家，緊跟上海、廣州，成為‘中國領館第三城’；世界500強企業進駐，物流體系成為中國五大鐵路樞紐之一。”

　　成都的新能源、新材料、生物醫藥等戰略性新興産業規模居西部領先；證券業務成交量僅次於上海、深圳，位列全國第三；金融機構、金融業務成交量在中西部城市中執牛耳。同時加快推動傳統服務業高端化、新興服務業項目化、服務業轉型本土化；已成為商務服務功能更全，商業國際化程度更高的城市之一，被評為“全球最佳新興商務城市”。

　　成都已獲批國家全面創新改革試驗區、國家創新型城市試點和國家自主創新示範區，同時也是國家內貿流通體制改革發展綜合試點城市、國家跨境電子商務綜合試驗區、國家服務貿易創新發展試點城市，並積極爭創內陸自由貿易試驗區；積極拓展金融服務、現代物流、資訊服務、科技服務、商務服務、健康服務、文化創意等領域的交流與合作。

　　在複製上海等自貿區成功經驗基礎上，成都市政府在簡政放權和轉變政府職能方面已走在西部前列，是全國同類城市中建立了與自由貿易區試點要求相適應的管理制度的城市之一，也是保留行政審批數量最少的城市，世界500強企業落戶成都269家，引進了80%以上的國際知名商業品牌；航空通航城市達192個，開通國際國內航線250條，其中國際航線85條，成為中國航空第四城；開通“蓉歐快鐵”國際鐵路貨運直達班列，擁有亞洲更大的鐵路集裝箱中心站和直通歐洲的鐵路交通，為成功參與全球競爭，承接國際、國內産業分工打下堅實的基礎。

　　如今的成都實際利用外資金額超過100億美元，在15個副省級城市中吸引外資排名第二位；國際一線品牌引進率超過85%，成為西部地區高端國際品牌投放“首位度”更高的城市；百貨及購物中心等商業設施規模已達到540余萬平方米，初步形成天府新區、中心城區“兩核聚集”、6大城市核心商圈輻射、28條特色街區支撐的雙中心、多組團的城市商業發展格局。

　　解讀2015商業地産行業現象——進入大變革、大整合時期

　　中國商業地産聯盟在年會上發佈了《中國商業地産行業（2015 / 2016）年度發展報告》（以下簡稱報告）。報告顯示，過去一年裏，包括奢侈品與大眾消費品店舖在內的傳統實體商店閉店情況比較突出，創客、康體、體驗等新興業態則開店活躍，線上與線下從火拼開始出現了融合，商業資産拋售與並購趨於活躍，由此表明中國商業地産行業正進入大變革與大整合時期。

　　報告認為，主力店上演關店潮，轉型創新勢在必行。2015年，百貨業態出現集中關店潮，繼百盛、天虹、 王府井 等業內領先百貨公司關閉部分門店之後，萬達百貨也集中關閉了多達40多家虧損門店，轉型為電器專賣店與購物街。緊隨其後，另一零售主力業態大賣場也陷入業績下滑的困境，兩大傳統主力業態同現衰狀為多年未見。傳統主力店本身如何創新升級，以及商業地産尋找新的替代性主力店已成為行業緊迫課題。

　　與此同時，據財富品質研究院統計，2015年超過八成的奢侈品牌在中國有各種形式的關店行為，高端商業定位更多轉向中等收入人群的品質與品味消費。另外報告還認為，2015年初，在“大眾創業、萬眾創新”政策號召下，國內企業借鑒WeWork等國外聯合辦公模式，紛紛打造創客空間。創客空間也成為了商用物業招商的新型主力業態，但創客空間在中國的盈利模式及市場空間仍有待檢驗和探索。

　　變革時期的標誌還包含：輕重資産出現分工，商業地産擴張呈新路徑，標誌性事件就是萬達商業地産重大轉型。據悉，2017年以後，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資産項目。業界主流看法是：商業地産領域出現分水嶺，今後專業的事應由專業公司做，行業進入專業化時代，市場格局開始洗牌。也有人認為，這是商業地産重資産風險加劇的標誌。

　　2015年，O2O線上線下融合實現了象徵性突破，代表性事件是阿裏入股蘇寧、京東投資永輝。線上巨頭阿裏、京東從過去的正面衝突，一夜間將戰場轉向了線下商業資源爭奪。

　　而在2015年頻繁出現的並購案則表明：資本大鱷正蓄勢待發，行業洗牌加劇。受電商衝擊、消費需求縮減等影響，多個傳統商業項目經營或銷售情況惡化甚至持續虧損。與此同時，一些具有專業運營能力的集團、基金卻順勢發展壯大，並伺機收購，擴大並鞏固疆土，行業洗牌愈演愈烈。目前市場上有拋售意願的商業物業數量明顯增加，但由於開發商對商業物業價值不切實際的高估，導致大量的項目待價而沽，有價無市。但業界普遍認為，未來商業地産資産洗牌的高峰期即將來臨。

　　REITs，特別是股權REITs作為一種將房地産資産進行證券化的金融産品，可以提供給投資者更具流動性的地産投資工具，亦可以為開發商提高週轉率。2015年，REITs興起重燃商業資産證券化熱情。2015年是國內REITs發展元年，未來可成為一種有效的房地産投融資工具。

　　中國商業地産聯盟還研究發現，商業業態正不斷跨界融合，體驗性向更高的層次邁進。近年來，商業項目紛紛加大餐飲和娛樂比例。但是，體驗業態並不等於體驗商業，體驗商業的品質、場景與服務是體驗的重要組成部分。一些領先企業開始嘗試商業與文化、旅遊、科技的跨界融合。蘇州誠品打造成一個集結文化、表演、藝術、商業、觀光于一體的跨界創意平臺，給了消費者全新體驗。上海大悅城二期運用摩天輪、藝術街區、創意裝置等場景激發想像空間，營造立體和精神層面體驗。早期的商業地産的創新更多的是停留在建築外觀設計的創新上，這種創新不僅不能夠直達消費者的內心，而且有時候還弄巧成拙，給商業業態在運營上造成了一些硬傷。

　　成都服務業展望——打造國際化營商環境生態城市

　　成都作為國家“西向開放”的前沿陣地，將全面落實中央在新時期對區域發展所做的戰略部署，充分發揮“一帶一路”和長江經濟帶建設的戰略支點城市作用，加快完善區域性國際綜合交通樞紐功能，逐步提升在全球創新鏈、産業鏈、供應鏈、價值鏈中的地位，加快建設國家中心城市、門戶城市。

　　談到成都未來服務業的發展，傅勇林市長表示：“未來的成都，將站在‘新常態、萬億級、再出發’歷史新起點上，全力推進城市化進程與産業發展的深度融合，拉大城市發展框架，引導區域産業功能間錯位發展，全力推動城市空間結構由單中心向‘多中心、組團式、網路化、集約型’轉變，向‘雙核共興、一城多市’網路城市群為特徵的大都市區轉型，打造美麗中國典範城市。未來的成都，將繼續深化政府體制機制改革，以轉變職能為抓手，積極有效地履行好公共服務、市場監督、社會管理、環境保護職能，以提高經濟品質、效益為前提，以資源節約和生態環保為支撐，以推動科技創新和技術進步為手段，進一步營造公平寬鬆的投資環境，以更加積極開放的姿態，打造內陸改革開放合作先行區和制度創新試驗區、貿易發展轉型示範區、國際化營商環境生態城市。”（文/周宇）