熱門板塊新房缺貨二手房成交量大增

　　在中山主城區，一邊是每平方米均價接近萬元的一手新房，且市場缺貨嚴重；一邊是均價在六七千的二手房，市場房源也相對較多。購買者會更加青睞哪一種？

　　最新的統計數據或許可以説明一些變化趨勢。據中山國土局最新公佈的成交數據顯示，6月份中山二手房住宅成交套數為5095套，再次突破歷史最高紀錄！與此同時，中山一手住宅成交量卻連跌了四個月，6月數據顯示住宅僅成交了6199套，一、二手住宅成交量基本達到平衡。而早在3月份，一手房住宅成交為12224宗，二手房成交僅為3626宗。

　　換句話説，3個月的時間，中山二手房市場住宅成交增長41%，而一手房住宅成交則下降49%。對此，業內人士認為，主要是由於泛城區一手房缺貨所致；在下半年隨著新房供應量的不斷增加，二手房價格的持續上漲，這一局面或將得到改善。

　　現狀？？上月二手房成交量佔住宅總成交量45%

　　從年初以來，譚先生就一直在看房，在中山工作3年多的他打算年底和女友結婚，但遲遲找不到心儀的房源，“我想買東區或者石岐的房子，但一直沒有合適的選擇，作為工薪一族，接近萬元的單價還是承受不起，而價格相對低一些的樓盤位置又太偏。”到了6月底，譚先生最終選擇在西區世紀新城買下了一套130平方米的二手毛坯房，均價尚不足7000元/平方米。

　　譚先生的選擇並非個案，在中山越來越多的購房者開始考慮二手房。統計數據顯示，6月份，中山二手住宅成交量上升至5095宗，當月一手住宅成交量為6199宗，兩者已經相差無幾，二手交易在住宅總銷量中佔比高達45%，接近半數。

　　對於中山樓市來説，這一變化頗為引人矚目。在此之前，由於一手房供應充足，中山二手房交易一直比較低迷，月均成交量長期維持在3000套以內。以2015年為例，據國土局備案數據，中山一手住宅全年成交量為93604套，月均7800套；二手住宅去年成交量為24148套，月均2012套；全年二手住宅成交量僅佔總成交量的20.5%。

　　原因？？熱門板塊新房缺貨一二手價格差較大

　　“二手房成交量逐步追平新房，這是房地産市場供求關係和價格差共同作用的結果，屬於正常市場現象”，合富輝煌中山分公司市場研究部經理謝仲娟認為。

　　具體而言，一方面中山一手樓市火爆已經持續了接近一年時間，庫存被大量消耗，臨深熱門板塊（東區、南朗、港口、火炬開發區）缺貨現象比較明顯，中山樓市的整體庫存也從2015年中的7萬多套，下降到今年6月底的36701套，降幅超過50%；另一方面，中山二手房源的供應則一直比較充裕，包括世紀新城、聚豪園、奧園等大型樓盤的入住率都在五成左右，為市場提供了更多的選擇。

　　再者，隨著一手住宅價格的上漲，臨深片區和主城區的一手樓價先後逼向萬元大關，以深圳客為主的外地購房者逐漸回歸理性，從最初狂熱的“掃貨清盤”行動，轉變到現在“看地段、戶型、投資前景等”的審慎態度；而中山二手房的價格長期以來相對比較穩定，雖然經過近期的不斷上漲，目前在熱門板塊的二手房也達到了7000—8000元/平方米的均價，但與一手房相比，價格差仍然存在。

　　“其實，一手房和二手房市場息息相關。”謝仲娟表示，中山二手房市場的冷熱變化也有一個過程，在去年深圳客剛來的時候，中山的一手房供應量還比較充足，二手房的成交量和價格變化都相對不大；但隨著住宅庫存量的不斷下降，尤其是東區、火炬等熱門板塊出現無房可買的情況，深圳投資者便將目光轉向二手房市場，成交量和價格也就隨之水漲船高。

　　趨勢？？下半年一手住宅增多二手成交量將趨於穩定

　　從2月份開始，二手住宅成交量已經連續實現四個月的上漲，從2049套漲至5059套，幾乎翻了一倍。那麼在今年下半年，二手房成交是否還會按當前趨勢繼續上漲呢？

　　“二手房成交也不會一直高速增長下去，因為市場也是在不斷變化中。”謝仲娟表示，下半年在火炬開發區、港口、沙溪等泛城區預計將會有一批新盤上市，會在一定程度上緩解一手市場的缺貨現象；其二，隨著二手房交易不斷趨向火熱，二手房的價格也在不斷走高，目前東區的二手房已經趨向8000元/平方米，比如奕翠園、遠洋城等高端小區的二手房價格更高，這也會導致二手交易不會像之前一樣持續高速增長。

　　正如謝仲娟所言，統計數據也反映了這一趨勢。在行業內，有一個關鍵的指標——房客比，來衡量二手房市場的冷熱狀況。所謂“房客比”是指存量房市場中每增加一套房源，對應增加的客戶量。一般而言，這個比率指標最能直接反映市場活躍度。據鏈家地産的標準，存量房房客比超過1：6的時候，説明市場明顯過熱；在1：4-1：6之間時，市場處於平穩狀態；一旦低過1：4，那麼即説明市場進入低迷狀態。

　　據中山滿堂紅鏈家市場研究中心測算，今年上半年中山存量房市場房客比呈現“凸”型走勢，其中1—2月份分別為4.1、4.4；到了3-4月份，則上漲到5.5；進入5月後，房客比成下降趨勢，6月份數據僅為2.8，或許預示這二手市場將逐漸趨於平衡狀態。

　　南方日報記者 李鳳祥

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