“最近經常接到朋友的電話，諮詢來中山買房的事情，因為放眼珠三角，中山平均不足7000元/平方米的房價似乎還處於低位。但真想以單價7000元的價格，在主城區甚至一些鎮區的核心地段，怕是都很難買到房了。”12日，從事地産行業接近十年的秦銘表示。目前他在火炬一樓盤從事銷售工作。

　　據合富輝煌（中國）中山市場部數據顯示：2015年4月至今年3月，中山成交商品房144342套，月均成交1.2萬套；而在2016年第一季度，中山商品房市場成交4.05萬套，平均每天賣出445套房。筆者通過公開渠道檢索發現，在珠三角九個城市中，中山一季度中山商品房成交量高居第一位。

　　而在筆者近期的走訪中，對於房價和成交量變化的感受更為深刻。火炬開發區中山六路一樓盤，3月19日開盤，不足一月，4棟均價超過1萬元/平方米的新盤已經銷售一空。對此業內專家表示，由於成交火熱，新增不足，中山的樓市庫存進一步下降，成交量應該會趨向穩定，而價格或將穩中見漲。 ●南方日報記者 李鳳祥 實習生 伍傑

　　數據商品房成交量躍居珠三角第一

　　近一年來，樓市早已成為中山人關注的焦點和每天茶余飯後的談資，而每隔一段時間，總有不斷的利好消息傳來，讓焦點不斷聚集和放大。從上周以來，隨著一季度樓市成交數據的發佈，中山樓市再度成為區域焦點話題。

　　合富輝煌（中國）中山市場部數據顯示，2016年第一季度中山市商品房成交40505套，日均銷售445套房，成交均價6434元/平方米；同比去年套數上漲88%，面積上漲91%，均價上漲5%。日均銷售445套房，是一個怎樣的概念呢，筆者通過檢索公開數據，並加以橫向和縱向對比，來展現這一成交量的經緯坐標。

　　縱向來看，今年一季度中山商品房成交量，為五年內同期成交量峰值，並且是最低值的三倍。筆者查閱中山市國土局網站發現，從2012年至今，一季度都是商品房銷售淡季，最低成交量出現在2012年，前3個月供銷售13152套商品房，日均銷量為145套，僅為今年一季度成交量的三分之一；除去今年，近五年內一季度的最高成交量出現在2015年，共成交22651套商品房，日均成交252套，尚不足今年一季度成交量的六成。

　　橫向來看，一季度中山的商品房成交量不僅高居珠三角九市第一，並且大於廣深成交量之和。筆者通過檢索公開報道發現，一季度廣州商品房成交22396套，同比上升34%；深圳一手商品房房成交15318套，同比上漲8.4%。珠三角兩個一線城市相加，一季度成交量為37033套，尚不及中山一市一季度成交量。此外，同樣受廣深投資者青睞的佛山、東莞和惠州，雖然一季度成交量同比都有所上漲，但總量均不及中山。統計數據顯示，一季度佛山商品房成交量超3.5萬套，成交面積超395萬平方米，同比大漲六成；東莞一手商品住宅成交26946套，同比上漲130%。而據惠州市房管局統計，今年前三個月該市總共預售了40163套一手商品房，同比增長127.99%，同樣不及中山一季度成交量。

　　“其實，長期以來中山樓市的成交量都比較大，以前也有多次位居珠三角前列，但一季度成交量衝到榜首，也表明中山樓市目前的狀態確實不錯，深中通道帶來的利好在成交量上的影響已經凸顯。”合富輝煌中山市場研究經理謝仲娟表示。

　　探訪有樓盤開盤不足一月，四棟樓已售罄

　　“我們3月19日開盤，到目前尚不足一個月，1、3、5、6棟已售馨，目前在售的是2棟和8棟的部分樓層。”14日上午，位於中山六路一熱銷樓盤的置業顧問鄭先生表示。四月份第一週，中山環比成交套數、面積、均價都有不同幅度的下滑，但筆者走訪發現，中山樓市熱度只增不減，而不少開發商各施奇招吸引買家，甚至出現了同一樓盤內，86平方米的房子成交價竟然比110平方米要貴的“怪現象”，只因小戶型更受深圳客歡迎。

　　14日上午，筆者首先來到了東區長江路的天奕國際售樓部，對比周邊樓盤，該樓盤的區位優勢明顯，位於長江路與中山六路交界，其規劃中的商業配套也被附近的樓盤銷售稱為該板塊內最齊全。據該樓盤銷售人員楊女士介紹，目前起售價為1.1萬元/平方米起，最高售價接近1.5萬元/平方米，而且售價1.1萬元/平方米的低層140大戶型僅剩1套，其餘戶型面積從86—120平方米不等，售價從1.2萬元/平方米起。

　　令人頗為不解的是，售價最貴的是最高層的86平方米小戶型，高達1.6萬元/平方米，總售價達137.6萬元。而120平方米的大戶型售價從1.2萬元/平方米起，107平方米的普通戶型售價要1.3萬元/平方米起。按此種演算法，購買107平方米普通戶型需要139.1萬元，僅比86平方米的小戶型售價高出1.5萬元。

　　對此，天奕國際的高級置業顧問嚴小姐表示，“定價都是根據市場決定的。對本地市民來講，購買大戶型當然更合適。但對購買力超強的深圳客來説，他們偏愛于90平方米以下的中小戶型，所以越稀缺價格就越高。”

　　天奕國際往東，是3月19日開售的東方名都，該樓盤銷售鄭先生告訴筆者：“我們基本沒有做過任何宣傳，紙面、網路媒體、公路T牌廣告都幾乎沒有做過，但每天仍然有很多房客來到府看房。”該樓盤3月19日開盤，目前已經有四棟新樓售罄，雖然前期有認籌活動，但其短期內的實際成交量仍不可小覷。

　　筆者沿中山路一直向東走訪，單價最高的萬科·柏悅灣已經逼近1.8萬元/平方米，並且無房可售。“現在，南區的悅盈新城等樓盤，價格也已經逼近1萬元/平方米，更別説東區和火炬，就目前來看，除了鎮區，在核心城區已經很難找到單價8000元以下的現房了。”秦銘表示。

　　分析數據或有滯後性，市場需謹慎看待

　　“一季度中山成交量位列珠三角第一，這樣的一個成績單或許可以説明前一階段中山樓市的成交量的確有所上升，但還無法全面反映當前的市場情況，數據統計具有一定滯後性。”謝仲娟表示。“比如，現在統計的市場均價是7000元左右，但很多樓盤的價格是過萬的，現在的數據並不完全反映現在的市場情況。”

　　同理，在成交量方面也是如此。謝仲娟介紹，前期有一些沒有拿到預售證的樓盤“偷跑”賣“樓花”，現在的檢測數據可能更多説明的是幾個月前，甚至去年成交的情況。“另一方面，在當前新增不足的情況下，上周的成交量便出現了一定幅度的下滑，一季度火熱的成交量或許也會掩蓋一些問題。市場或許還是很好，但開發商和業界還是要密切警惕可能出現的風險，數據可以反映前一階段的情況，但並不能完全反映當下的市場現狀。”

　　在中山市經濟研究院院長梁仕倫看來，對一個區域房地産而言，不能只看短期的交易量，需要看一個長期的發展態勢。“中山與深圳的情況不同，目前市場應該不存在過熱的問題，從去年的情況看，中山的商品房均價並無大幅上升，總體水準在珠三角還處於低位；此外，中山目前不同鎮區間冷熱不均的情況仍然存在，並非全面性、全局性的量價齊升。”

　　“不過，從支撐因素來看，目前中山樓市火熱的支撐因素還比較單一，從某種程度上來説主要還是深中通道的利好。”梁仕倫認為，“接下來，中山尤其是火炬開發區，更加需要把城市配套做好，把産業經濟發展起來，只有這樣才能豐富中山樓市的支撐因素，這個市場才能更加健康地發展。”

　　梁仕倫的觀點也得到了部分開發商的認同，東區一名不願具名的開發商在接受採訪時表示，“目前，據我所知，東區、火炬、港口等樓盤的業主中，深圳客佔比超過一半，甚至更多，在快速去庫存的同時，也面臨如何讓這些賣掉樓盤避免變身‘空城’的問題，作為開發商或許不太關注二次接盤的問題，但必須關注這個樓盤以及附帶的商業、環境的人氣問題，而這就需要政府和企業的共同努力。”

　　“祥”解樓市

　　話題1.深圳客刷新房産司法拍賣紀錄意味著什麼？

　　4月8日，中山市東區奕翠園某房在網上一經拍賣，即引發熱潮，吸引超過1.5萬餘人圍觀，設置拍賣提醒169人，共有17人提交報名保證金參與競拍，起拍價948000元，最終成交價1766000元，溢價率86%，其間664次的競拍，刷新歷史紀錄。

　　同日，東區萬科朗潤園1期11幢2座，起拍價256萬元，最終以371萬元的成交價競拍成功。其間9人報名，17100余人圍觀，116次競拍，33次延時。據悉，這兩套房産最終競拍成功的都是深圳籍居民。

　　點評：注意！關鍵在於“這兩套房産最終競拍成功的都是深圳籍居民”。奕翠園、朗潤園，都是中山核心區域的熱門樓盤，前者均價已經破萬，後者二手房價格也逼近1萬元。更為重要的是，據走訪，即使過萬的價格，奕翠園也已經只剩下200平方米以上的大戶型，並且所剩無多。

　　在東區、火炬區等熱門板塊，經過外來投資者幾輪“搶貨”風潮，當下的確已經是供不應求。此次刷新房産司法拍賣紀錄，或將意味著深圳客已經“吃定”中山市場，對熱門板塊的房源已經形成“圍獵”之勢。

　　話題2.近期樓市政策調整是否會波及中山？

　　近日，滬深兩市城市及南京、武漢、蘇州等重點二線城市樓市調控政策相繼“落地”。收緊限購政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場外加杠桿是此輪調控的主基調。

　　同時，易居研究院數據顯示，截至今年2月底，一、二、三線35個城市新房存銷比分別為8.7、12.5和19.7個月，意味著部分二線城市和多數三、四線城市仍舊深陷庫存泥潭。

　　點評：近期，全國各地陸續出臺樓市緊縮性政策，在此背景下，2016年以來，已經有兩個月住宅新增價格

　　漲幅殺入全國百城前十名的中山市場是否也會如此？基於70個大中城市房價全面回升，貨幣週期寬鬆，貸款杠桿從製造業向消費金融領域轉移，全國樓市整體已進入回升期，業界預計未來還會有其他重點城市推出緊縮性的政策。

　　就中山市場而言，業界認為目前暫時恐不會出臺緊縮性政策，其一，中山樓價雖不斷上漲，但當下仍處於珠三角低位；其二，深中通道利好之下，地産市場的變化有指標性意義，深中同城尚處於培育期，暫不適宜出臺緊縮性政策。

　　話題3.房價跌了，保險公司給補償？

　　近日，《金融時報》《北京晚報》等多家媒體報道：“房子買貴了，保險公司來賠償！”且有媒體附上該保險平臺的條款細節：購房者在保險期內出售房屋，因房價下跌造成的損失由保險公司賠償，最高賠償額為購房價格的30%。

　　該平臺精算顧問在接受媒體採訪時表示：“産品的初步定價為一年期防跌險費率3%，三年期防跌險費率5%，以2015年商品房銷量總額87281億元來算，防跌險保費可達2000億—5000億元，有望成為産險業第二大險種。”此外，還有媒體指出，該險種已經在保監會過審的階段了，預計不久將面市。

　　點評：該消息一經傳出，便引起眾多購房者的熱議，在中山市場也不例外。尤其是自去年以來，深中通道利好之下，中山房價也在蹭蹭上漲，上周中山樓市成交均價是7119元/平方米，古鎮均價更是突破萬元，全市共有13個鎮區均價破“6”字頭。

　　在此背景下，如果真有房價險，豈不是好事？但細想之下，也有諸多疑慮。其一，根據設計，防跌險的保費統一由地産商繳納，但地産商會變相將保費加到房價上，最終也由購房者買單；其二，作為一個新險種，必須有保監會的批准，該産品能否順利推出，還得看監管是否放行；其三，業內普遍認為，房價險風險很大，沒有分散性，一損俱損，需要再保險分保來化解風險，而一旦出現風險，沒有對衝機制，有可能會釀成全局性金融風險。 南方日報記者 李鳳祥

　　■數讀樓市（2016.4.4-2016.4.10）

　　1.總體情況商品房日均售502套

　　上周中山市商品房成交3512套，總面積31.26萬平方米，其中住宅成交2498套，佔比七成。成交套數同比上漲97%，面積上漲76%，但對比上上周，各項指標都有不同幅度的下滑。其中環比套數下降2%，面積下降9%，成交均價7119元每平方米也下降2.4%，後續市場走勢如何值得觀察。

　　2.鎮區排名火炬區重奪榜首

　　第一名 火炬區 490套 43151平方米 34210萬元

　　第二名 石岐區 364套 23924平方米 18363萬元

　　第三名 坦洲鎮 361套 29482平方米 28073萬元

　　第四名 南朗鎮 226套 17788平方米 12881萬元

　　成交均價7928元每平方米

　　成交均價7676元每平方米

　　成交均價9522元每平方米

　　成交均價7242元每平方米

　　數據來源：合富輝煌（中國）中山市場部數據整理：伍傑圖表：吳穎嵐

　　3.土地資訊 上周無土地成交

　　上周中山市招拍挂三宗其他普通商品住房用地，一宗工業用地。三宗其他普通商品住房用地位於中山市南頭鎮南城村，是三塊臨近的小地塊，使用年限70年，限高12米，總面積共計1215.2平方米，土地出讓價從233.3萬元每畝起。另一方面，上周中山並無土地成交。

　　全市成交均價站穩“7字頭”，一方面是因為火炬開發區以近“8字頭”均價網簽近500套，坦洲鎮以均價9500元/平方米成交近400套。石岐雖然成交量第二，但其中有百餘套車位。值得注意的是，古鎮憑藉商業部分成交，將整體均價拉升至1.1萬元/平方米，為全市之冠，整體來講，熱門區域成交依舊火熱，均價穩中有升。