這個“高富帥”，拼顏值更拼價值

2016年07月22日07:29 深圳特區報

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　　如果問深圳房價洼地在哪，很多人都會選擇東部，從前的坂田、布吉，再到現在的平湖、坪地。而如果要找深圳房價高地，更多人會往西看，行政中心福田、豪宅聚集地南山以及千萬級豪宅蓬勃興起的寶安。而有這樣一條“顏值高”的地鐵線，它從福田中心區出發，15分鐘到前海，30分鐘到機場，1小時走遍深圳西部經濟極為活躍的區域，串聯起深圳高端人居價值高地。在它的沿線，有著深圳中心天元、東海國際公寓、紅樹西岸、卓越前海壹號、華潤城悅府等國際尖端人居項目，它既是福田交通規劃的新方向，又是前海交通的先行者，更是連接福田中心與空港新城的大動脈。

　　■ 謝欣如

　　讓福田中心區人居價值更堅挺

　　地鐵11號線在福田區設有2個站點，其中始發站福田站，是目前亞洲最大、全世界列車通過速度最快的地下火車站。福田站位處於福田的中心，周邊豪宅遍佈，不僅有深高爾夫別墅、中海華庭等老牌豪宅聚集，還有深圳中心天元、深業上城、大康福盈門等“10萬+”豪宅拔地而起。

　　深圳中原研究中心數據顯示，上半年福田新房成交均價79636元/平方米，逼近8萬的均價為全市最高。而福田站更是坐落于福田區的核心地段，在它的周邊，“深圳第一高樓”平安國際金融中心、“第一創業大廈”投行大廈、“國內最大天井”太平金融大廈等高端産業集群齊聚。這裡是深圳房價高地，在GDP維持高速增長、人口繼續快速流入的背景下，以房地産為代表的城市核心資産價值，仍有巨大的想像空間，而地鐵11號線這一重要交通軌道始發于福田，更是堅定福田的中心地位難以動搖。

　　另一個站點——車公廟站，是福田極為繁華的商務中心，未來將有4條地鐵線在此交匯，除了現有的地鐵1號線、11號線，年內將投入運營的7號線、9號線也將在此換乘。這裡鄰近傳統的豪宅區香蜜湖片區，自本世紀初以來，為深圳人提供了頂級居所，從最早8000元/平方米的房價到如今18萬元/平方米，十年來，這片土地已獲得了超過20倍的價值增幅。在許多業內人士的眼中，福田香蜜湖片區是樓市中的“績優股”，而地鐵11號線的開通，無疑會讓它的人居價值錦上添花。

　　托舉起南山新一代豪宅聚集地

　　如果説11號沿線房價最貴的區域，那就非南山中心區莫屬了。Q房網數據顯示，在11號線沿線，新房與二手房均價最高的站點為紅樹灣南站，均價在77410元/平方米，從紅樹灣南到後海、南山，11號線沿線房價均在7萬左右徘徊。

　　10年前，南山中心區被視為偏僻的區域，美聯物業全國研究中心數據顯示，2006年南山中心區二手房價在9千-1.1萬/平方米；5年前，前海中心的金融戰略位置已經敲定，南山中心區的價值也凸現出來，房價隨之水漲船高，數據顯示，2011年南山中心區二手房均價2.3萬-2.5萬/平方米，價格翻了一番。然而時至今天，南山中心區已經成為了新一代的豪宅聚集地，均價早已突破十萬。

　　在這裡，以深圳灣1號、華潤深圳灣悅府、深圳灣公館等為代表的新興豪宅緊羅密布于11號線周邊，享受著11號線交通紅利帶來的便捷城市人居生活，同時，城市資産價值也迎來新一輪的爆發。目前，華潤深圳灣悅府的均價從4月加推時的13.8萬/平方米上漲至16萬/平方米；深圳灣公館均價13萬/平方米。

　　從10年前的單價1萬左右，到今天，這個數字已經翻了近12倍，尤其最近5年的價格漲幅驚人。中國指數研究院數據顯示，今年6月，南山中心區新房均價為127032元/平方米，成交總金額超過1億元。

　　從昔日的“小透明”到今天的“高富帥”，南山中心區正是深圳速度的一個縮影。

　　11號線成為前海交通先行者

　　有人説，南山中心區的現在，是前海蛇口自貿區的未來。那麼這個未來一定少不了地鐵11號線的功勞。

　　作為中國最新的“改革試驗田”，前海一直致力於打造國際金融中心，它被稱為深圳的“錢海”、中國的“曼哈頓”，這裡有國際一流的營商環境，目前已有超過10萬家企業在此註冊，註冊資本超4萬億。據前海管理局相關負責人透露，為解決未來大量聚集的交通需求，前海規劃超過10條地鐵。而地鐵11號線，就是前海蛇口自貿區交通規劃的先行者。

　　在片區規模還未完全成型之時，前海自貿區的價值已從房價上有所體現。數據顯示，今年上半年，前海蛇口自貿區房價已經突破6萬/平方米。而在地鐵11號線的沿線，以前海卓越壹號、前海時代、中熙君南山等為代表的高端城市資産已成為當前的置業熱點。

　　連接前海與大空港的大動脈

　　地鐵11號線的通車，受益最大的要數大空港地區。自深圳機場以北，從福永、沙井等片區出發，地鐵30-40分鐘即可到達前海、南山、福田等地，大大節省了路上交通時間，有效連接大空港地區與城市中心商務區。

　　空港新城作為前海深港現代服務業合作區的延伸拓展區、寶安的新功能區以及加強深圳與東莞合作的示範區，被定位為“未來之城”，它在提升深圳經濟特區的輻射帶動力和可持續發展能力的同時，堅持高端定位，將成為大珠三角地區重要的綜合交通樞紐中心。

　　在不少專家看來，前海著力於打造亞洲的金融中心，大空港在現代物流、航運的優勢，恰好能成為前海的有力補充。而如果説位於大空港南面的前海蛇口自貿區是大空港未來發展的核心優勢，那麼連接兩地的地鐵11號線就是大空港的生命大動脈。依託前海經濟發展的優勢，11號線將帶動大空港人流、物流、資金流的聚集，成為大空港的發展的重要輸送渠道。

　　此外，地鐵11號線也極大地帶動了大空港城市價值的提高，具體來看，大空港片區的地鐵11號沿線物業，房價均有顯著漲幅，松崗、塘尾、機場等站點周邊新盤如松河瑞園、中糧鳳凰裏、懷德峰景等項目在地鐵開通前幾個月已經開始加價，幅度5%-15%之間。

　　目前，11號線大空港片區內有千萬級豪宅項海湖山壹號，均價約為9萬/平方米。另有華盛·西薈城4期、中熙香莎中央等項目預計下半年入市。

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　　沿線站點特點各異

　　三大板塊盡展風情

　　6月底，深圳地鐵迎來新成員11號線，地鐵交通對樓市的影響較為直接，是推動房價的重要因素之一，但除了對房價有所影響之外，沿線各站點“組團”形成的區域特色概念也形讓11號線獨具風情。

　　11號線沿途站點組團打包之後，形成了三個各有特色板塊。

　　曾經的工廠區，未來的黃金地

　　碧頭-松崗-後亭-沙井-馬安山-塘尾-橋頭-福永-機場北

　　碧頭站位於深莞交界處，與東莞長安鎮咫尺之遙。本站房價“3”字出頭。

　　松崗站與在建的深圳地鐵6號線換乘，又因為處於深莞邊界，未來將與東莞1號線、3號線對接，是溝通深莞兩市的重要交通樞紐。

　　沙井站房價從“2”字頭至“4”字頭兼有。