新華社連發三文警示樓市:小心“地王”、杠桿有風險

　　中國經濟網北京7月21日訊 7月19日至21日，新華社連續三天發佈述評，評論“樓市變局”。

　　在19日題為《警惕繁榮背後有風險——一評樓市變局》的文章中指出，加杠桿無疑有助於消化房地産庫存，但如果杠桿過高，房地産就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地産投機行為和房地産價格泡沫。歷史告訴我們，美國的次貸危機、日本的房地産泡沫，就是由於反覆加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬鬆、再寬鬆，形成了惡性迴圈。因此一旦發現房地産過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態。

　　《小心地産市場的“地王”盛宴——二評樓市變局》直接了當地警示，在當前相對寬鬆政策下，部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套。並指出，國企央企搶“地王”不能聽之任之。

　　第三篇述評指出，“去庫存”要打持久戰。去庫存應通過“人”的城鎮化，而非加杠桿。事實證明，加杠桿只會導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。樓市去庫存不可能一蹴而就，其背後暴露出房地産市場諸多積重難返的問題，但迎難而上是唯一的選擇。

　　警惕繁榮背後有風險——一評樓市變局

　　新華社北京7月19日電(記者 韓潔) 繼二線樓市“四小龍”中的合肥7月1日實施樓市新政之後，7月15日起廈門市也調整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號。

　　有所行動的不單是合肥和廈門。上海、深圳和北京限購政策不鬆綁;蘇州、南京先後出臺土地拍賣的“熔斷機制”防過熱;部分銀行也開始通過“降杠桿”控制投資樓市的風險，如興業銀行大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款額度，工行個人商用房貸款最低首付款比例由50%調整至70%……

　　樓市再現降溫信號，是對當前部分一二線城市再現過熱苗頭的警示。

　　今年上半年，北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光碟”和“一房難求”劇情，將樓市熱度急劇推高。房價上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購房需求。上海、深圳再現通宵排隊買房，合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……

　　繁榮景象的背後潛伏著風險。

　　與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房價暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動有關。30%的首付將房地産投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進一步放大了杠桿，這一現象與2015年股市流失的場外配資非常相似。

　　加杠桿無疑有助於消化房地産庫存，但如果杠桿過高，房地産就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地産投機行為和房地産價格泡沫。如果繼續加杠桿，將導致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂，導致房地産市場、金融體系甚至整個經濟出現風險。

　　歷史告訴我們，美國的次貸危機、日本的房地産泡沫，就是由於反覆加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬鬆、再寬鬆，形成了惡性迴圈。因此一旦發現房地産過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態。

　　防範住房金融風險，關鍵要繼續實施逆週期的宏觀調控政策，並加快相關領域改革，以便釋放更多合理的新需求，並調整供給以匹配新需求。針對下半年和明年可能出現的市場短期調整，宜採取“細水長流”的調控策略，不宜“頻施所有猛劑”，把握好貨幣、財稅、土地等政策的出臺時機、節奏和力度，協調搭配，保持調控有“溫度”可持續。

　　防範住房金融風險，重點要貫徹執行好“因城施策”的調控主任務，同時要求城市間調控協同配合。既要分城施策，一二線與三四線及以下城市應採取完全相反的政策措施;又要協同作戰，作為風向標，要保持一二線城市市場平穩，防止一二線城市過度冷熱，帶動三四線城市去庫存，確保住房市場長期可持續穩健發展。

　　小心地産市場的“地王”盛宴——二評樓市變局

　　新華社北京7月20日電(記者王立彬)2016年成為“地王”之年，但有關這些“地王”身世的市場資訊卻有太多謎團，太多需要質疑。

　　上半年，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價地最密集涌現的半年，其中熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。今年半年間，50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。這場“地王”盛宴呈現來勢兇猛的新特點，但卻在風險防範方面，過於缺少監管資訊。

　　首先要關注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”雲集之城，也正是今年以來房價上漲最迅猛的地方。必須關注的是，在傳統房價與地價關係即“麵粉”“麵包”問題之外，作為“和面的水”的流動性起了多大作用?在當前相對寬鬆政策下，部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套;在積極擴張戰略下，部分企業上半年債務融資規模較大，後續償債壓力如何舒解?擊鼓傳花的風險如何防範?

　　據披露，上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。據業內人士分析，央企國企搶“地王”與國有企業改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導權密切相關。果真如此，必須直面正視，分析引導，而不可聽任“地王輪流坐，下週到我家”。

　　數據顯示，新一輪“地王”溢價率、樓面地價等創下新高。219宗“地王”，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。然而國土資源部6月8日通報稱，按要求各地須對招拍挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地産用地，成交確認書籤訂後2個工作日內上報國土資源部。但根據異常交易地塊備案數據庫，2015年以來媒體報道的異常交易地塊，備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度，是房地産用地市場管理調控、土地市場健康平穩發展的重要機制。近九成異常交易身處於報備之外，市場資訊失真程度可想而知。

　　今年以來，坐擁“地王”的開發商日子並不好過。北京累計出讓樓面價超3萬元/平米的地塊59宗。開發商為拿下這些地塊，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元。“地王”必將加重供需倒挂，普通住宅供應不足，供應高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利，未來兩年房價必須要在目前基礎再上漲100%或更多。這裡麵包含的産業風險、金融風險以及國有資本流失風險，不能視而不見。

　　去庫存”要打持久戰——三評樓市變局

　　新華社北京7月21日電(記者鬱瓊源)最近一個時期，“地王”頻出、房價普漲，然而，看似紅火的樓市景象並不能掩蓋庫存壓力猶大的現實，“去庫存”仍是樓市面臨的嚴峻挑戰，要做好打持久戰的準備。

　　在一系列政策“組合拳”的作用下，樓市去庫存初見成效。國家統計局數據顯示，6月末，商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米;住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。

　　但是，仔細分析樓市現狀，這些數據並不能讓人輕鬆。在市場分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機構調查顯示，瀋陽和大連等城市雖然消化週期均有回落，仍高達19.5個月和22.6個月。對於城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言，去庫存壓力依然很大。

　　從結構來看，相對於住宅市場，商業地産存量過大、空置率高、租金低，成為“難啃的骨頭”。國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。以紅火的一線樓市上海為例，來自中國指數研究院的調查顯示，商業營業用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平方米，而商品住宅可售面積僅947萬平方米。

　　化解樓市庫存，無論國家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統思維，科學規劃，細化政策。比如，讓新市民不再為購房猶疑，基本公共服務的全覆蓋就需要“加速跑”，免除他們的後顧之憂。化解商業地産存量，地方政府應合理把控土地供應節奏，不能一邊庫存高企，一邊大量批地。部分省市明確提出“商改住”政策，那麼一旦改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什麼，是按照起拍價還是參考周圍其他地塊的價格等，都需要政策進一步細化。

　　值得警惕的是，去庫存應通過“人”的城鎮化，而非加杠桿。事實證明，加杠桿只會導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

　　樓市去庫存不可能一蹴而就，其背後暴露出房地産市場諸多積重難返的問題，但迎難而上是唯一的選擇。特別是在中國經濟新舊動力轉換的關鍵階段，打贏去庫存這場持久戰，推動房地産市場健康發展，讓房地産業成為宏觀經濟的“穩定器”，意義重大。

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