三四線樓市仍在加杠桿 熱點城市調控或産生需求外溢效應

　　本報記者 王海春 上海報道

　　上海深圳因房價上漲過快而忙著調控的時候，一大批三四線城市卻在為怎麼去庫存而著急。為激發購房需求，包括海口、瀋陽、寧波等多個城市近期先後啟動了去庫存的一系列政策措施。

　　分析人士認為，一線城市房地産的過熱，和對投資需求的控制，可能會傳導到北上廣深周邊的城市，以及部分具有發展潛力的三四線城市。而這些措施會起到一定的作用，也將與購房的需求有一定關係。

　　多地出招鼓勵購房

　　3月31日海口出臺政策，在海口工作並繳納三年社保的大學生，在海口購房最高可獲2萬元的補貼。

　　相比海口的購房補貼政策，瀋陽的新政策力度要大得多。瀋陽市3月28日出臺多達22條的樓市新政，新政策的核心，就是想盡辦法鼓勵購房。樓市新政中，瀋陽市政府不但啟用了稅收優惠、提高公積金貸款額、財政補貼，還提出一系列鼓勵畢業學生群體的購房政策。

　　據新的政策，在瀋陽購買住房契稅稅率超過1%的部分，將由財政給予補貼。首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%；購買二套房的首付比例降至20%。公積金的最高貸款額度，也提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元。

　　為挖掘新需求，瀋陽在新政中將目光瞄準了學生群體。瀋陽提出將支援高校、中職在校生和畢業生購房，這部分群體購買新房的，不但給予200元平方米的獎勵政策，還將給予契稅的全額補貼。

　　寧波3月25日出臺去庫存政策的力度，並不比瀋陽要小多少。

　　除了將二套房最低首付比例降至三成，寧波還把對商業辦公用房購房補貼比例提高到80%，而購房按契稅額度50%給予補貼的政策，也將延長至今年年底。

　　寧波雖然沒有鼓勵學生群體購房的措施，但卻看到了農民工的潛在需求，並試圖通過購房入戶來鼓勵購房。

　　按最新的政策，寧波在積極擴大住房公積金覆蓋面的時候，還將結合本地實際出臺適當的購房落戶政策，以鼓勵農民進城購房。在貸款政策方面，寧波將加快推進就業農民工建立繳納住房公積金，建繳住房公積金的農民工，可以享受與寧波市民同等待遇的公積金貸款政策。

　　就為何出臺鼓勵購房政策，寧波市住建委黨委副書記諸國平在當天的發佈會上表示，這與寧波樓市去庫存壓力較大有關。

　　“寧波目前尚有9萬套住宅待售，這些房源去化完至少需要16個月。因此政府出臺了多項政策，支援 老百姓 購房。”諸國平説。

　　瀋陽、寧波啟動鼓勵購房政策前不久，撫州、杭州等地，也先後出臺了鼓勵購房的去庫存政策。

　　減杠桿，加杠桿

　　對於當前全國房地産市場的總體特徵，業界人士認為城市分化的背後，城市間的調控也出現了分化：一線樓市在減杠桿，三四線仍在加杠桿。

　　一家投資公司高層向記者表示，二套房首付比便最低降到三成、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度等手段，其實都是加杠桿的作法。

　　“所謂場外配資及首付貸，所能起到的杠桿是很小的，首付貸與銀行商業貸款、公積金貸款的杠桿，根本不在一個能量等級上。也正是因此，無論是商業貸還是公積金降首付的作法，都將對三四線城市去庫存起到不小的作用，因為更多的人可以用比此前更少的首付資金進入買房的行列。”上述投資界人士説。

　　同策房産分析師認為，三四線城市政府對樓市加杠桿，也是不得以而為之。

　　高力國際諮詢部一位人士表示，土地出讓金是地方財務最主要的收入來源之一。房地産市場低迷，開發商沒有投資意願，受到影響的不僅是土地賣不出去、地方的財政收入下滑，也可能會加大地方償還地方債的壓力。

　　仲量聯行研究部經理周志鋒表示，一線城市房地産市場的火熱，與三四線城市形成鮮明的反差。“這固然説明三四線城市的壓力仍然非常大，但也讓一些臨近核心一二城市的地方看到了機會，想讓更多的需求進入自己所在的城市。我們預計今年三四線城市仍將有去庫存的政策陸續出臺。”周志鋒説。

　　其實需求的外溢已經有所顯現。

　　深圳3月25日晚上發佈新政後，距深圳不遠的東莞樓市就出現上揚。位於東莞松山湖的一個項目26日推售約了1600套新房，而開盤當天吸引了近萬人購房，除東莞本地的購房者，有相當一部分購房者來自深圳。

　　高和資本董事長蘇鑫認為，一線城市的調控，可能會産生更多需求的外溢效應。

　　“一線房價的上漲是以剛需和改善需求為基礎的，但這一波上漲中明顯帶進來不少投資甚至投機的需求。相當一部分資金在尋找出路。去年的股災仍讓不少投資心有餘悸，一線樓市如果沒有投資機會，這部分資金一定會在距一線城市輻射範圍內的城市，或一些産業和經濟發展有潛力的城市尋找機會。”蘇鑫表示。